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编者按： 随着“成渝双城地区经济圈 ”概念的出台，重庆和成都两个城市的“桥头堡”地位越来也突出。 搜狐·焦点财经特别推出“聚焦都市圈·拓疆成渝双城”系列策划，对此进行重点关注。
是为第四篇，“不惑之年”招商蛇口：放缓在渝拿地。入渝16年，招商蛇口的拿地力度有所放缓，销售方面的表现也“不尽如人意”。站在后一个40年的开局，质量问题频发之下，招商蛇口前行不易。
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作者 | 刘莹
出品 |焦点财经
位于杭州的春秋华庭小区因“问题房被强制收房”一事，遭到央视“315晚会”曝光。该项目在合同中约定的房屋价格为2.8万元/平米，且包含6000元装修款。但在业主们按照合同规定的日期前来验房时，却发现“地板还没铺上，地平也是潮湿的，厨房门随时都会掉落，房间还在施工”。受此影响，春秋华庭小区的主要操盘方招商蛇口被推上了舆论的风口浪尖。
多项目陷入“质量门”
不仅是杭州，作为央企“招商局集团”旗下的城市综合开发旗舰企业，招商蛇口在重庆的不少楼盘也被曝出房屋质量问题。 6月，重庆招商雍景城项目曾被业主投诉，存在“一期楼盘质量不过关、车库严重漏水、室内墙搓沙存在较为严重的空鼓现象” 。
重庆招商依云江湾二期项目也被业主投诉存在房屋质量、虚假宣传及合同违约等问题。业主称，该项目7号楼存在架空层渗漏、墙面起皮、破损、石材开裂等问题；入户门材质与合同约定不符。小区步道砖规格型号不符合要求，且存在破损、松动等问题；小区实际状况与沙盘模型不符。
作为最早进入重庆市场开疆辟土的房企，招商蛇口入渝已有16年。在这期间，招商蛇口积极落子重庆南滨路、北滨路、巴滨路、中央公园、礼嘉、空港新城、观音桥、西永等地，推出了招商·锦星汇、招商·雍华府、招商·晶公馆、招商·依云江湾、招商·江湾城、招商·花园城、公园大道等项目。
然而，在销售业绩方面，招商蛇口的表现却“不尽如人意”。根据重庆房协发布的区域主城区商品销售20强房企榜单，上半年，融创中国凭借白亿销售额，稳居区域第一；龙湖、重庆万科的销售额分别为89.37亿元和78.94亿元，位居第二和第三；绿地控股的销售额为12.35亿元，排在第20位，招商蛇口未在榜单上。
具体到单个项目而言，半年内，排在重庆主城区住宅成交榜单前十位的项目包含重庆万达城、万科理想城、重庆华侨城、富力城、洺悦城、万科四季花城、恒大云湖上郡等，招商蛇口没有项目上榜。
在拿地“补仓”方面，据焦点财经不完全统计，重庆广阳岛生态城曾以150亿元拿下茶园组团6宗地，新增土储1469亩。中国恒大以35.53亿元的拿地金额紧随其后，拿地区域集中在蔡家组团、两路组团、西彭组团和界石组团。成都万华投资集团则揽下悦来组团2宗商住用地。反观招商蛇口，除总价4.12亿元竞得重庆水土组团一宗地外，便很少现身。
事实上，招商蛇口在渝的拿地力度早在去年就已放缓。据克而瑞统计，2019年，招商蛇口仅在重庆招拍挂市场上拿地2宗，且均为底价成交，新增土储28.50万平方米，相比万科、融创逾百亿方的拿地面积，差距较大。当期，融创中国凭借315.28亿元的流量金额排名区域第一，但招商蛇口的流量金额仅为66.27亿元，是融创中国的五分之一。
在渝拿地力度放缓
与此相对的是，在重庆以外的城市，招商蛇口的拿地态度却较为积极。华创证券研报显示，上半年，招商蛇口共计耗资641亿元拿地，同比增幅达61.5%，拿地金额占销售金额的比重为57.9%，相较2019年底增长12.5个百分点，且不乏高价拿地。
在拿地区域上，招商蛇口更偏向于深圳、上海、成都、武汉等城市，且不乏高价地块。比如，6月15日，经过5个多小时796轮竞拍，招商蛇口曾以总价24.11亿元收入徐州一宗地，溢价率超过138%。7月3日，经过2个半小时187轮竞价，招商蛇口以44亿元拿下上海虹口区地块，刷新虹口区楼面单价新纪录。
土地储备数量重要，位置也很重要，在所有的拿地城市中，前海区域最为被招商蛇口看重。目前，招商蛇口在前海区域的土储总计455.84万平方米，其中428.84万平方米尚未开工，这将给招商蛇口带来约3000亿元的并表销售金额。
招商蛇口放缓在渝拿地，或与重庆楼市疫后市场恢复动力不足有关。根据亿翰智库的判断，尽管贵为成渝双城的“桥头堡”城市之一，重庆调控政策再次放宽的可能性不大，且内需短时间内很难起来，只能拉动外需，预计市场最快也要在下半年逐渐恢复。
有评论指出，近期，拿地环境呈现宽松之势，融资成本较低，是拿地的窗口期，叠加招商蛇口对于未来发展的诉求较高，高溢价拿地是为了扩张规模。但是，规模扩张往往会带来成本的走高，公司利润的下滑，高溢价对于公司的后期盈利会造成一定压力。
不利的消息正接踵而来。7月13日，招商蛇口披露，公司上半年的归母净利润约为8亿元至10亿元，同比大降79.59%至83.67%。基本每股盈利为0.04元至0.06元，相比去年同期的每股0.6元大幅下滑。
招商蛇口同时提及，“房地产业务结转规模同比增长，但受结转项目地区结构影响，毛利率同比下降”。受此影响，招商蛇口次日以18.99元的价格收盘，跌幅达4.09%，在地产板块中跌幅靠前。
事实上，招商蛇口2019年的盈利能力也不算理想。当期，其归母净利润同比增长5.2%达到160.3亿元，增速创2014年以来新低；归属于上市公司股东扣除非经常性损益的净利润为124.73亿元，同比下降14.55%，上市以来首次出现负增长；毛利率和净利率分别为34.6%、19.3%，相较2018年下滑4.84%、2.74%。
“如果我们在顺境中无法赶超竞争对手，那么在逆风中就不能破风前行”，五年前，在招商蛇口完成重组上市后的第一个季度会议上，招商蛇口董事长许永军称。彼时，招商蛇口在内部给出的目标是，“未来五年内冲击房地产行业前十强”。
然而，在“回归前十”的目标之下，招商蛇口的行业排名一直徘徊在第12名至15名之间，未有大的突破。此外，招商蛇口的营收增速也在逐年降低，年报显示，2017年-2019年，招商蛇口营收增速分别为18.02％、16.25％、10.64％，逐年放缓。
成立于1979年的招商蛇口已经步入“不惑之年”。进入2020年，站在后一个40年的新开端，招商蛇口将销售目标锁定在2500亿元，同比增长11.34%。照此计算，其上半年完成了年度目标的44.27%。
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首开股份：联合拿地“双刃剑”
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