文丨西部菌
成都土拍又有新动静。
7月9日，成都三宗土地公开拍卖，其中三号宗地位于崇州市街子镇，净用地面积97.7879亩，容积率1.6，起拍楼面价1003元/㎡，最终被成都雅裕房地产开发有限公司拍下。
成都雅裕的两大股东，分别为雅居乐和陇海集团。对总部位于广州的雅居乐来说，成都其实不算是重镇，不过近几年不断加仓，崇州拿地是一个缩影。
值得一提的是，本次拿下的地块，和陇海三郎国际旅游度假区，都位于崇州三郎镇。而今年5月底，雅居乐宣布，和陇海集团共同开发该文旅地产项目。
从入局文旅到拿地，雅居乐在成都“搞事情”的野心不断凸显，反过来也说明，它面临的发展挑战越来越大。
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这一地块所在的崇州，是成都下辖县级市，不在主城，所以楼面价不高。2019年崇州的GDP为381.1 亿元，常住人口为66.67万人。
不过，该地块相关的陇海三郎国际旅游度假区，却备受关注。
2016年崇州和陇海签约，按照规划，该文旅项目由云端动植物世界、大明寺禅修康养区等功能区构成，投资金额约106亿元，占地达到2.7万亩。
来源：网络
崇州所在的成都“西控”区域，发展定位就是偏向生态绿色产业。这一项目一旦落成，将和都江堰、青城山等景点形成互动，提升崇州的旅游地位，丰富川西旅游资源。
但是由于陇海集团的资金问题，三郎国际旅游度假区的建设，出现了不少问题，进度未跟上规划预期。
比如有报道提到，2018年项目入市销售，当年前半年卖出470套。然而，之后的整整一年中，该项目的备案套数为0。
今年1到4月，该项目销售备案约49套，和整个项目的投资体量相比，表现实在一般。
受困于资金问题的陇海，很早就传出要转手其中的地产板块。去年年底，更是有成都房产自媒体报道，“住宅部分已整体被TOP3房企集团收购”。
目前来看，这一消息并不属实，当然不排除二者有实质性的接洽。而今年5月底，雅居乐正式宣布和陇海联合开发。前面拿地的成都雅裕房地产开发有限公司，就是雅居乐控股51%。
就整个文旅项目看，雅居乐和陇海的持股比例，以及是否仅仅接手其中的地产板块，目前还未公布。
这次在该区域再出手，说明雅居乐确实准备依托三郎国际旅游度假区大干一场了。而雅居乐在文旅上的经验以及IP，确实也能提升该项目的产业价值。
02
在成都市场，雅居乐进入得早，市场份额却不算很多。
2006年，雅居乐拿地2008亩，正式杀入成都，并推出了雅居乐花园项目。在很长一段时间内都是单项目销售，没有推出其他产品。
来源：雅居乐年报
通过2019年的年报也可以看出，雅居乐的重心，主要在华东、华南，海南和云南的业务占比也突破了10%，达到11.7%，除开云南外的西部，占比只有5.9%。
不过随着长、珠三角等核心城市群的业务饱和，以及西部地区的快速发展，近几年的雅居乐开始加仓。
比如就在今年5月，雅居乐签约贵阳清镇毛栗山项目，首次进入贵阳。按雅居乐的说法，今后“将进一步拓展川渝贵版图，深化全国布局”。
作为西部三大国家中心城市之一的成都，自然成了雅居乐扩张的重点。最直接的信号是，在成都土拍市场上，雅居乐频频出手。
比如2018年，雅居乐在新津新平镇，花费7.35亿元拿下了105亩地，时隔十年后再次布局成都。
来源：网络
一个月后，新津五津街道再拿99亩地；同年7月，在青白江买下84亩地。去年5月，又以9320元每平的价格拿下温江147亩土地，耗资22.8亿元。
据“地产界”报道，刚刚过去的6月份，雅居乐联手雪松控股旗下雪松产业投资集团，合作开发成都东客站TOD项目。继新津、青白江、温江拿地后，这是首次进入成都三环以内。
这样的拿地节奏，完全不同于早年雅居乐在成都的风格，它说明成都这块市场，雅居乐势在必得。
03
2016到2018年，是雅居乐的高速增长期，预售金额从528.2亿元，蹿升到1026.7亿元，两年实现翻番，直接跻身千亿阵营。
眼下调整区域布局，开始重视以前忽视但有潜力的地区，反过来也说明，在房地产行业增长放缓的前提下，雅居乐确实感受到了扩张的压力。
尤其是业务重镇海南，因为突发限购的影响，一度让雅居乐元气大伤。而这种压力，实实在在地体现在业绩数据上：
来源：雅居乐年报
增速放缓。年报显示，2019年，雅居乐全年预售金额1180亿元，同比增长15%，较之前有明显下降。今年前5月，预售金额402.1亿元，只完成了全年的33.5%。
毛利下降。2019年，雅居乐毛利润为183.6亿元，同比下降25.6%，创近三年新低；毛利率30.5%，同比下降13.4%。
债务风险提升。2018年，雅居乐净负债率为79.1%，2019年提升到82.2%。而且手中现金及现金等价物只有336亿元，不足以覆盖423亿元的短债。
就这些数据来看，雅居乐明显遭遇了规模化扩张的瓶颈。加仓成都，首入贵阳，拓疆川渝贵地区，其实也是寻找新增长点。
而成渝双圈升级国家战略的时期，成都的区域能级和投资价值进一步增强，这能够给雅居乐提供施展拳脚的良好背景。
在文旅领域，雅居乐还有很丰富的经验。比如海南清水湾项目，已经成为了深受市场认可的标杆。它的成功经验，让雅居乐在十多个城市进行复制。
但文旅项目，毕竟不同于传统的住宅地产，周期长，回报慢，且考验长期运营能力。雅居乐这次的崇州之“旅”，依然面临着诸多的挑战。
在开疆拓土的同时，降低战线拉长引发的债务风险；在复制文旅经验的同时，平衡投入和产出，这一切并不容易。
我们祝福雅居乐，也期待一个新的文旅地标在成都西部拔地而起。
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