房地产税，离落地还有多远？
日前，中央发布《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》，其中明确提及：
稳妥推进房地产税立法。健全地方税体系，调整完善地方税税制，培育壮大地方税税源，稳步扩大地方税管理权。
这是继2018年和2019年写入政府工作报告之后，房地产税再次进入中央权威文件。
这意味着，立法是大势所趋，房地产税一定会来。但“稳妥推进”四字，说明落地恐怕不会那么快。
那么， 房地产税何时会到来？
01
房地产税，一直都是热门话题。
早在2013年，加快房地产税立法并适时推进改革”就已出现在权威文件。2017年，“推进房地产税立法”成为热门话题，2018年和2019年两次进入政府工作报告，这一次再次现身权威文件。
事实上，房地产税开征，早已万事俱备。
正如《》一文所言，房地产税要想顺利开征，必须满足不动产统一登记、70年产权续期、全国住房信息联网等前提。如今这些举措都已陆续落地，房地产税开征只剩时间问题。
技术不是问题，推进路径也早已明晰。
早在几年前，有关负责人就明确表示：
房地产税立法，将按照“立法先行、充分授权、分步推进”12字原则进行推进。
立法先行，说的是房地产税必须历经草案起草、征求意见、人大立法、审议通过、落地执行等法定程序，不会突然袭击，不会贸然开征，必定给社会留足缓冲空间。
而充分授权和分步推进，则意味着房地产税可能不会全国一盘棋，也不会一刀切全部征收，可能会拿部分一二线热门城市进行试点。
前不久，深圳因房价问题引发社会热议，当地有关部门就曾明确表示或将“考虑房地产税”：
对于房价上涨，深圳准备了很多手段。比如在交易环节，对高价房采取少杠杆、高利率、高税收等手段，与普通住房差别化；在持有环节，我们接下来也可以考虑房地产税的问题。
可以说，社会共识有之，技术储备有之，立法原则有之，地方需要也有之……万事俱备，房地产税为何没能迅速落地？
02
毕竟，房地产税牵一发而动全身。
是否开征房地产税，不仅是技术问题，也不只是立法问题，而是关乎一系列的利益博弈，关乎房地产长远发展的大环境。
从根本上来说，房地产税，最主要的作用并非降房价，而是为地方政府开辟新税源，以取代日渐枯竭的卖地收入。
毕竟，房地产税，是未来地方政府的主要税收来源之一，当楼市从黄金时代步入白银时代，卖地收入日益收缩，住房整体接近过剩状态，房地产税的迫切性越来越强。
房地产税的推进，虽然不是为房价而来，但势必影响到整个房地产市场，必然会遭受一些群体或明或暗的抵触。
房地产税是持有税，只要有房就要长期缴税。即使每年税率只有1个点，累计下来也不是一笔小成本，这就与个税、契税、增值税这种交易时才会产生的一次性税费，形成悬殊对比。
更关键的是，房地产税至少将会影响近半家庭，这背后充满着复杂的利益博弈。
根据《》，我国城镇居民家庭七成财富都是房产，住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。
退一步讲，假设一套房的刚需家庭可以免征，那么房地产税覆盖的家庭比例也高达41.5%，影响范围之大，可见一斑。
03
回到当下，房地产税开征，还需要稳定的楼市环境。
通过这几年的舆论效应不难看出，楼市越是高涨之时，房地产税的呼声就越高，来自官方的各种表态也就越密集。
相反，楼市越是横盘乃至存在下行风险时，房地产税的声音就越少，基调也就更为稳重。
这种现象很好理解。毕竟，房地产税是为厘清土地房地产税费体系、为地方政府开辟新税源，而非降房价，而为保证征收效益最大化，也要防止楼市出现明显波动。
一言以蔽之，房地产税开征，时机很重要。
如果经济下行压力未能得到有效缓解，楼市下行周期进一步延长，房价下跌的风险日益放大，房地产税推出的时间可能还会推迟。
相反，如果楼市再度转热，居民杠杆率进一步攀升，金融风险随之而增加，那么房地产税的推进有望加速。
无论如何，推进房地产税都是大势所趋，唯一的悬念只是时间。
04
此次是否意味着今年两会将审议房地产税相关事宜？是否会影响房价？
中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹林华表示，房地产税立法是税收法定的一部分。《意见》中的房地产税应包含持有房地产所应按期缴纳的持有税。房地产持有税的落地时间表尚具有较大的不确定性，暂不会房地产市场形成冲击。
“房地产税的推出暂时没有预计的时间表。其难点之一是市场的承受能力，是否会带来住房市场短期的剧烈波动，稳妥推进的底线是否引发系统性金融风险。经济和房价的相对稳定是房地产税稳妥推进的条件之一。”邹林华对《中国经济周刊》记者说。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，房地产税立法仍在研究起草，今年上会审议可能性小。“目前存在争议的是房地分离。原来是房产税，现在是房地产税，购买的商品房土地使用年限70年，说明土地的使用年限已经购买，如果房地产税征收包含土地价值，那就是重复征收。此外还有税率争议——是否应该采取低税率。假如一套100万的房子，每年房地产税5000元，算低税率吗？有人说困难家庭可以打折，但是如何界定家庭的收入？”
谢逸枫对《中国经济周刊》记者分析说，“稳妥推进房地产税立法”，说明国家不急于开征房地产税。疫情与经济、房地产恢复期当前，推出房地产税上会审议可能性很小。“目前正在研究起草房地产税法草案，说明房地产税草案都还没有，仍需要理论研究、探索。房地产税草案成熟条件有6个：第一，税率；第二，标的、对象范围；第三，评估技术系统；第四，免征标的、对象范围；第五，征收机关；第六，目的与功能。”
他认为，房地产税草案立法若要通过，首先要解决土地所有权+70年土地使用权+土地出让金+70年不动产权续期的问题。而房地产税开征条件，则要包括不动产统一登记完成，全国住房信息系统联网，物业评估技术系统完成，经济、房地产处于平稳期等方面。
谢逸枫在接受《中国经济周刊》记者采访时说，房地产税与房价在本质上没有关系，指望房地产税推出后打压房价的想法，较难实现，“剔除掉房地产税的三项税种，房地产税的税率不会超过3%，最后交纳的人不是持有房屋者，是下一个买房者。房地产税即便落地，也只会短期内抑制房价，韩国的房地产税案例已经证明了。”
来源：国民经略 中国经济周刊
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