01
虽然12月的数据还未公布，但根据前11个月的涨跌幅来看，苏州与青岛，基本已经锁定了今年房价领涨与领跌宝座。
近日，某机构公布的2019年11月25个重点城市挂牌价如下。
可以看到：
1、相较于一年前，25个重点城市的挂牌价，有20个城市在下跌。
2、其中青岛跌幅最高，高达20.31%，是全国唯一一个跌幅超过20%的城市。
3、广州的跌幅也逼近20%，郑州、济南、福州、天津的跌幅均在10%以上。
4、宁波、苏州、成都领涨全国，宁波的涨幅超过了10%，高达10.49%，苏州为7.67%、成都为6.21%。
5、同样上涨的还有深圳、沈阳，但涨幅不大。
如果算上购房的贷款成本、税收成本，今年房产投资，也就宁波、苏州和成都有的赚，其余22个城市均亏本，青岛、广州亏得最厉害。
这一点，在另一家机构公布的冰山指数上，得到了佐证。
冰山指数，反映的是二手房成交价格变动情况。
两个版本的数据，最大的区别在于，上面第一张图25个城市中有22个城市在下跌，而冰山指数，上涨的城市有18个，下跌的城市为17个，上涨数量比下跌数量还多一个。
相同之处在于，在主要城市中，青岛依旧领跌全国，苏州、宁波依旧领涨全国。
青岛为何领跌，苏州又为何领涨？
02
青岛作为北方经济实力仅次于北京、天津的城市，一直以来都被管理层寄予厚望。
今年上合示范区，已经正式落地青岛，意味着青岛正在担当起“一带一路”的桥头堡，这对于青岛的综合交通运输和经济发展，都会是个不错利好。
在这种背景下，青岛的房价仍下跌，原因并不复杂：
一方面青岛的调控仍比较严厉；另一方面，青岛并没有像西安、郑州、武汉、杭州一样，以降低落户门槛的方式，变相放松调控。
目前，青岛市规定，对拥有一套住房的本市居民和能够提供连续缴纳12个月社保或纳税证明的非户籍人口，在限购区域（也即市南区，市北区，崂山区，李沧区，黄岛区，城阳区（包括高新区））限购1套住宅。
限购看似不严厉，但限售非常严厉。青岛市要求，一旦购买，需要持有不动产权证书满5年后，方可上市交易。
此外，在如今西安、郑州纷纷开启几乎零门槛落户的大背景下，青岛的落户条件为45岁以内的大专以上学历。
这样的落户条件，不算高，也不算低。但在强调控期间，这样的门槛，仍会让该城市的楼市很不舒服。
同处北方的北京与天津，楼市同样承压。
北京房价已经回调了32个月，创下历史之最。天津之前也一直在阴跌，最近才处于高位震荡。
由此可以看到，北方三大城市，北京、天津和青岛，在楼市方面全部沦陷。
其实不光三大城市，整个北方在经济重心继续南移的大背景下，都面临着一定的压力。
此前，社科院给了10个城市2020年有一般下跌风险的预警，这10个城市分别是：
北京、天津、廊坊、保定、张家口、沧州、青岛、济南、烟台、威海。
十个城市全都在北方。
当然，需要说明的是，虽然被预警，但北京、天津、青岛、济南等这些城市，长线仍是价值投资标的，和苏州一样。
苏州今年涨幅之所以能够如日中天，得益于四五月份的一波地产盛宴。
2019年四五月份，长三角上演了一波土地盛宴，苏州、杭州、合肥、南京、常州、无锡等城市，均重现了地王。其中苏州更是在短短半个月的时间里，创下三个地王。
土地盛宴之下，房地产销量也被迅速带暖。
当时，苏州部分银行又下调房贷利率上浮空间，再加上当时的网红电视剧《都挺好》热播带动下，苏州新房与二手房全都开启了热销模式。
据了解，苏州的新房开盘，不付全款的基本可以靠边站，全款买房的，有时还得拼关系。
如此火热的销量，直接将苏州4月份的房价涨幅送上了全国之冠。
后来，5月份虽然被加磅调控，但也只是控制住其火热势头，并未将其打回原形，才有了如今11月份苏州领涨全国的格局。
03
关键问题来了，按照第一张数据表来看，25个重点城市中，已经有20个城市在下跌，全国下跌之势已经形成，2020年会否上演集体大跌？
不会。
从最近举行的两次重要会议来看，“稳定”依然是出现频率最多的一个词。
稳地价、稳房价、稳预期，是2019年的楼市目标，也是2020年的。
为了达到稳定，2020年的楼市调控，将采取双向操作。也即，楼市一旦过热，便会收紧政策，太冷，就适当放松政策。偏冷的城市越多，明年适当放宽的城市便越多。
成都、广州的南沙、花都、黄埔三个区相继放宽限购，郑州以降低落户门槛的方式变相放松，均是为了让过冷的楼市适当回暖，是为了楼市的稳定。
同样，深圳住建局近日收紧了政策，二手房业主如果恶意哄抬房价，涨幅超过5%，可向区房地产主管部门投诉，也是为了稳定。
在限购限售的锁楼大背景下，像青岛这样夸张的跌幅，也只是挂牌价的数字变化而已，有价无市，没有实际意义。
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