天津楼市的容量，还在收缩。
这是一种“热胀冷缩”，并非基本面改变，而是心态环境变了。
无论是“热胀”还是“冷缩”，都是极值，都不正常，需要回归均值。
眼下，全国新一轮救市开启，越挫越勇。
· 北京调整五环外限购；
· 天津调整市区限购；
· 深圳除罗湖、福田、南山外解除限购；
· 无锡公积金二套首付降至20%；
· 武汉执行“认房不认首套贷”……
这些举措都是解决情绪问题，让楼市回归均值。
一旦高层对“去库存”认真，别怀疑，“热胀”一定会来。
超跌与超涨，是房地产天然的属性，改不了。
“冷缩”才是真正的买房时机，但也反人性。
在重度观望和缩量之下，天津楼市又出现“两头翘”。
刚需在买，等房用、等房住；
有钱人也在买，手里一堆便宜钱，与其投资，还不如买豪宅。
天津成交量高的板块，单价最高也就2万左右。
连单价8000多的东丽湖都能排进板块TOP。
体北金茂府套均929万的房子，单月能签约24套，成交额市区第一。
够魔幻吧。
4月板块成交量NO.1：海教园！
干掉了空港、干掉了中心商务区，海教园“发飙”了。
保利西棠和煦签约117套。
今年单月过百套，含金量绝对纯。
如果中铁建花语天宸还有房在售，那海教园更是遥遥领先。
马上，3个新盘接棒：
中建悦庐棠墅、中铁建花语天境、保利二期。
海教园今年能持续高热，除了教育优势外，还有两个原因：
❶ 吃到产品换代的红利。
保利和中铁建用“加量不加价”的三代产品，打赢市场。
不仅吸引了学区需求，也把海教园、咸水沽的改善需求激发了。
❷ 市区没有200万的合适供应。
去年，路劲太阳城200万能买到“现房+九年一贯制+市区学籍户籍”。
清盘后，这种选项消失了。
200万兼顾居住和教育，只有海教园最合适。
中心商务区从榜一滑落到榜二。
万科滨江都会、金融街滨海融御，4月成交量不分伯仲。
商务区的价值还没体现出来，房价只能卖“学铁商”。
天碱的新盘——天保天成燕居即将入市，补充改善空白。
武清商务区“以价换量”成效显著。
降价能放量，说明购买力撑得住。
香雍玖和现房特惠，洋房1.6万/平米，开盘价1.9万/平米，降了15%。
滨海开发区罕见上榜，排到第四名。
全凭贝肯山一己之力，签约158套，价格到位，量也到位。
“常年第二”的空港，4月掉到了第五名。
如果聚焦到学区需求，其实海教园与空港是“跷跷板”。
海教园去年没供应，空港火出圈。
今年海教园新产品供应上来了，空港成交量就下去了。
现在空港的“港内地缘”需求，盖过了新天津人的学区需求。
南仓板块从去年10月开始，持续上榜。
未来城“单枪匹马”，价格优势不强，抵不过南仓的“团队作战”。
金隅金成熙府、龙曜城，4月分别成交47、36套。
河北、红桥的购买力明显在外溢。
南仓的角色，与津滨大道、中北镇、双林是一样的。
外围的刚需，每月平稳进场。
100万的“平价版学铁商”，恐怕就是金钟街了。
金地万悦城依然是销冠，签约45套。
金隅金玉府“以价换量”，高层特惠到1万/平米，签约27套。
想不到，东丽湖的成交量竟然高于大多数板块。
金融街听湖小镇签约39套，现房在售，洋房72万起。
东湖嘉庭，房价“破发”了，小高层78平米仅50万起。
东丽湖的新盘天津翡翠公园，单价6100元/平米起，“价格新低”。
没有卖不出去的房，只有卖不出去的价。
虽然刚需、刚改板块是“流量王”，但考虑到人口结构变化，未来紧邻市区的改善板块，才有长期价值。
但恰恰眼下改善的观望情绪最重。
8次复访、7小时的谈判……也下不了决心买房，纠结啊。
买房人自己都说“价格能接受，产品地段也认可，但真是不敢买，怕站岗……”
供应在，需求也在，只是无法“一拍即合”。
但需求正越积越多，核心区供应并未超发，土地出让“暂停”。
供需关系，永远是最基本的底层逻辑。
而情绪扭转，就是一个月的事。
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