号外 王文华

6月,自如屡次被推上热搜,原因还是涨价。这样的场景对自如已经司空见惯。涨价这个词对自如和它的租客来说,早已成为多年来无法解决的“顽疾”,甚至将两者推向了对立面。

在上海、北京,投诉自如涨价的案例越来越多,涨价幅度甚至超过20%,令一众租客苦不堪言。而对内,作为长租公寓行业的代表,自如的日子并不好过,裁员成了这家公司求生的最快速、最有效的手段。而这一切都在考验着自如的商业模式。

前有蛋壳、青客爆雷破产作为前车之鉴,后有近期You+公寓被传爆雷的新闻刷屏,长租公寓模式再次遭到质疑。自如能避免成为下一个悲剧吗?

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涨价再次将自如推上了风口浪尖。

今年2月,在北京互联网大厂上班的于博选择换租,因为他通过自如租住的公寓在到期后续租时,管家提出涨价400元/月。无法接受涨价的于博又通过自如换到了一家地段相对偏僻的房子,房租和原来差不多,3130元/月。

5月份,于博申请的单位公租房下来,于是他选择了向自如方面退租。仅退租五天后,于博发现,他退租的自如房间,已经涨价300,被自如管家以3430元/月的价格租给了下一个租客,涨幅接近10%。

对于博和他的朋友而言,这样的事情已经屡见不鲜。每逢续租必涨价,已经成为了租客担心又回避不了的现实。但这种涨价中又透露了无序,也可称为“杀熟”。于博的朋友在房子到期后,自如管家提出涨价300元,原因是周边的房子都涨了。室友提出房子不租了,最后管家称,经过特殊申请,租金不涨了。

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类似的案例比比皆是,不少网友称,“整租两居直接涨1200,我不租了,给我说特殊申请,一分钱不涨”,“我的原本涨了,说不租了,就给申请了优惠政策,最后没涨”。

然而,大多数人最终还是面临要么接受涨租要么搬家的局面。在投诉平台上,有网友称,2020年月租金1790元,2021年续租涨到1890元,加上月租金10%的服务费,涨幅近6%,2022年月租金又涨到2060元,相比2021年涨幅为9%,相比2020年涨幅更是达15%,但在合同里并没有写年年涨价。该网友还称,“自如对老租客年年涨价的情况绝不是个例,而是几乎100%的普遍现象,只要老租客搬走,新来的人价格就会下降”。

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关于租赁纠纷,已经成了自如的家常便饭,甚至还会对簿公堂。在中国裁判文书网搜索“北京自如生活企业管理有限公司”,今年以来涉及的相关租赁纠纷超过70起。

相比于北京,疫情刚刚解封的上海,问题更加复杂。租客的投诉如潮水般涌来。有租客投诉称,上海疫情后续租涨租,涨租幅度将近10%。“人在上海,刚躲过疫情,开始准备找工作。没想到自如续租直接上涨10%的房屋续约租金”。

该用户提供的截图显示,续约前的月租金为2360元,今年7月份开始租金涨至2590元。对于该用户的投诉,自如管家和客服均没有回应,不予协商。

也有用户称,续租时租金涨了近20%。该网友表示,他在自如平台租的房子今年7月份到期,在快到期准备续租时,发现房价涨了500元,涨幅近20%。“上海正在全民疫情防控期间,自如一直在社会媒体上称自己是有社会责任的企业,那么为何在即将到期之日,疫情防控期间擅自上涨房租?疫情很多人失业,降薪,房价最近也在跌,自如这个时候趁机上涨房租居心何在”,该用户表示。

对于房租涨价,自如回应称,个别租客租金异常波动情况主要原因可能是,大部分业主委托协议中含有“租金逐年按照一定幅度递增”的约定,以及个别房源在续约时确实可能因为业主重新签订合约、租客前期参与了优惠活动、周边房租因市场供求显著上涨等因素,导致涨幅超过平均水平,让租客对涨幅的感受较为强烈。

景晖智库创始人胡景晖认为,涨价并不是完全很普遍的现象。首先是疫情缓和后,复工复产和暑期大学生毕业季叠加,再加上今年有1076万大学生,对租房的需求很强劲。另外,疫情耽误了一些保障性住房、租赁住房的开工建设,包括一些市场化租赁住房的改造建设,供应也因此延后,所以短期内供求有些矛盾。

贝壳研究院此前分析认为,在疫情防控形势好转背景下,随着高校毕业生计中进入租赁市场,6月租赁市场活跃度将呈现升温现象。

也有网友认为,涨租在情理之中,但涨幅超出了政府部门规定的5%。此前,住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》时已经明确,城市住房租金年度涨幅不超过5%。

今年5月,《北京市住房租赁条例》通过,也规定了城市住房租金年度涨幅不超过5%,该条例自今年9月1日起实施。

既然约定了房租年度涨幅不得超过5%,为何自如还明目张胆涨租到10%甚至20%?胡景晖解释称,5%是全北京市的平均值,没法针对某些区域和个案,这是个笼统规定。但未来这也是管理难题,即5%如何诠释以及区域、个案怎么处理。

涨租问题之外,对于上海的自如客而言,疫情封控的两个月,自如无法提供相应的服务,由此产生的服务费该如何解决,成了不少租客投诉的矛盾所在。在自如租房,服务费是一项必须收取的费用,用户每月的保洁和维修服务等。有租客称,今年3-5月份,上海由于疫情封控,期间自如无法提供任何服务,但对已收取的服务费只退还了单月费用的40%,强迫租客对未产生的服务付费。

据自如客服称,对于封控期间,无法上门保洁,自如提供服务退费或补做保洁两种方案,选择退费,退费金额为实缴单月服务费的40%,退费覆盖范围是3月至5月中旬,后期没有退费计划。选择保洁,解封后自如将分批补做保洁,并增加房源消毒服务。但是,自如用户对这样的方案无法接受,认为自如在此期间没有提供任何服务,应全额退款,至少也要退服务费的60%。

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商业模式之殇

陷入涨价风波的自如,也正在断臂求生。

今年6月,自如被曝出开启大规模裁员,裁员比例约20%,范围涉及互联网营销、运营管理、品质、设计等部门。一线业务虽未波及,但据悉,自如管家的绩效工资大打折扣,相同的收房数量激励减半,从1万元降到5000元。

此外,有爆料称,自如房源数量已经降到85万间,与2021年宣称的100万间,减少了15万间。

对于裁员传闻,自如回应称,仅对个别部门进行正常的组织优化调整,同时一直在加大服务客户和业主的管家团队的招聘。

裁员背后,自如正面临着求生的困境。2019年-2021年,自如的营收分别为3.09亿元、1.28亿元、1.58亿元。也就是说,2020年疫情以来,自如的营收大幅下滑,已经腰斩。

而对于重装修重装配的自如来说,现金流或已经难以支撑其大规模烧钱。其最近一笔融资还停留在2020年3月,软银愿景基金投资了10亿美元。

自如成立于2011年,由链家内部孵化而成,2016年,自如脱离链家独立运作。自如的商业模式是以分散式公寓起家,从房东手上租下分散的房源,然后将房屋进行简单的设计和装修,再以二房东的身份转租给租客,同时配备家电、家具,提供保洁、维修、搬家等增值服务,以此赚取租金差价和服务费。

自如CEO熊林曾表示,自如的分散式长租公寓没有秘密,不外乎早期入局,沉潜多年,熬出来的规模效应、协同优势,以及顺势而来的供应链优势。

2015年至2021年,自如管理的房源由20万间跃升至100万间。为了抢占市场,提升规模效应。自如不惜以高价向房东收房,再以低于市场均价的房租租给租客。据媒体报道,从2015年至2017年,自如3年累计亏损近13亿元。

据知情人士透露,在自如的规划里,自如通过重装配来获取租金的高溢价,但前提是租客的支付能力要够,房租每年上涨10%。但这几年疫情之后,自如投入不起了,改成现在的轻托管模式,装修装配的钱由业主来出。这样一来,自如虽然规避了风险,但利润肯定又会变薄。

2021年,自如推出轻资产项目“增益租”。和之前自如收房后自主装修再出租的方式不同,“增益租”由业主支付装修费用,后由业主与自如根据市场商定出租价格,无论房租是否出租,自如都向业主支付80%的保底收益;在市场向好时,超出商定价格的部分将与业主收益分成,而房东可通过一次性支付、贷款、租金抵扣等方式支付装修款。

尽管资金压力转向了业主,但双方若想收获可观的收益,租金相较同地段的其他出租房,价格还是需要提高,但目前的问题核心在于用户的支付能力有限。

当前,不论是行业巨头还是小微企业,裁员降薪成了家常便饭,部分“打工人”的生活面临经济压力,这个时候涨租更加重了用户负担,但如果不涨租,自如这样的长租公寓就容易处在持续亏损的状态。

胡景晖分析认为,自如目前最大的问题是商业模式,前期在融资的时候,对租金涨幅预测过于乐观。整个商业模型偏向给资本看的,并不是侧重可持续经营方面,或许原来设计的方案是走资本市场套现,但现在卡在这里了。疫情叠加经济增速放缓,租金涨幅放缓,整个商业模式和财务模型上不成立。

曾几何时,自如也是资本的宠儿。2018年,自如获得由华平资本、红杉中国、腾讯投资领投的40亿元A轮融资,该轮投资还获得了华兴新经济基金、融创中国、源码资本等知名机构跟投,估值高达200亿元。2019年,自如再获5亿美元B轮融资。

自2018年以来,自如曾多次传出上市,但均被否认。2019年,曾有媒体报道称自如将于2020年登陆美股,最后不了了之之。反倒是同行的青客公寓、蛋壳公寓分别于2019年、2020年抢先在美国上市。不过,随着两家公司先后爆雷,自如若再想上市,并非易事。

长租公寓还有前途吗?

随着长租公寓企业陆续爆雷,再叠加自如裁员收缩现状,长租公寓的命运将走向何处?

近日,长租公寓YOU+公寓曝出“跑路”传闻。这家公司曾获得小米创始人雷军的投资,因此消息一出,更是一石激起千层浪。

YOU+国际青年北京苏州桥社区项目产权房北京三浦教育投资有限公司对租户发布的告知书显示,北京优家欠缴租金、物业费、滞纳金等相关费用共计1340万元,导致原有租赁合同终止。这一消息引发租户和外界关于YOU+爆雷的猜测。

然而,YOU+联合创始人刘洋对爆雷一说予以否认,解释称疫情发生以来,北京苏州桥项目一直亏损,曾多次与产权房交涉,请求减免租金,最终无果,只能断臂求生。

疫情以来,长租公寓总是隔三差五曝出坏消息。2020年1月,有“长租公寓第一股”之称的青客公寓传出爆雷,这距离其在美国上市仅过去两个月。据了解,上海、杭州、南京等地青客公寓租户因公司拖欠房东租金,被断水断电断网,赶出公寓。部分房东也被以亏损为由“强制降租金”、不接受降租就解约,青客公寓遭到大量租客房东维权。

今年1月,上海市第三中级人民法院裁定受理青客租房破产清算一案。从长租公寓第一股到破产清算,这家公司只用了两年零两个月。如今青客的股价已经跌至1.8没有,相比于上市时17美元发行价,已经跌去近90%。

无独有偶,另一家长租公寓明星公司蛋壳,在登陆美股不足一年后,也开始爆雷。蛋壳因资金链出现问题,无法按时支付房东租金。房东收不到钱要收回房子,于是强行赶走租户,而已经缴了一年房租的租客,面临无家可归的境地。

对于长租公寓的爆雷,《人民日报》曾发文称,很多都是由“长收短付”造成的。租赁企业收到的租户租金,“大头”是属于房东的收益。如果这些钱缺乏监管,被企业挪用和自由支配的话,那一旦资金链断裂,房东要收回房子和租户继续居住的矛盾就无法避免,“长租模式”也就难以为继。

事实上,长租公寓的存在有切实的需求。长租公寓平台通过标准化装修提升用户体验,租客可通过平台挑选到满意、放心的房子,业主也可以将空置的房子出租,增加收入。

随着平台开始追求规模和高增长,以高出成本的价格抢夺房源,这门生意的风险开始急剧上升。

在长租公寓的模式中,平台需要通过高周转、减少空置率来提升效率。然而,疫情之后,出租率降低,空置率攀升,长租公寓的现金流持续紧张。

如今,随着行业前二和前三相继倒下,作为行业第一,自如正身处困境。

自如应该如何破局,胡景晖认为,在一定的规模之下,做精细化管理,降低成本。除了重资产模式外,轻托管模式要坚持继续做下去;同时,提升专业性,赢得一些机构大业主认可,获得更多外包运营。

此外,胡景晖还表示,自如应该尝试多元化的探索,例如现在做的装修业务等。他还表示,现在很多长租公寓宣传的科技网络,实际上很多没有真正的科技来降低成本,提高效率,可以提升人工智能等科技的应用,降低成本,改善客户体验。