宋都要退地:相比开发,宁愿认赔

2021-07-30 09:50:17 锋雳

2021年5月7日,杭州集中供地首日,宋都以黑马姿态拿下主城区运河新城一宗地块,总代价17.83亿元。时隔2个多月,宋都不惜牺牲5000万保证金的代价,宣布放弃上述竞拍地块,一时间舆论哗然。

过去的土拍中,中标后又放弃的事情时有发生,并非新鲜事,但作为“首轮集中供地”政策实施后的首例公开退地事件,宋都被不断推上头条。究竟是什么原因,让宋都不惜放弃5000万保证金,也要退掉这块地呢?

食之无味,弃之可惜

7月下旬,宋都股份发布公告,放弃竞得的杭政储出【2021】8号地块,缴纳的5000万元预约申请保证金不予退还,涉及金额占宋都股份最近一期经审计净利润的14.19%。

宋都表示,本次放弃竞得的土地使用权,是公司经营管理层审慎考虑市场风险因素,基于公司稳健发展谨慎做出的决策。不过,退地事件出来后,有多方消息称导致宋都退地另有隐情,导致退地的直接原因是合作方临时跳票,宋都资金不足,无奈退地。

作为被传是合作方的宝龙迅速撇清关系,表示和退地事件无关,与宋都接触的地块并非这宗。

“这是一块鸡肋的地,食之无味,弃之可惜”,无锡房地产业协会副会长张斌对锋雳分析认为,宋都退地的根本原因并非是合作方的临时反悔,而是竞拍的地块利润太薄,甚至有亏损的风险,“假设这块地有利润,很多房企会来谈合作,不会出现合作方反悔的现象”,张斌表示。

值得一提的是,在本轮杭州集中供地中,另一家本土房企滨江共拍得5宗土地。不过,滨江集团董事长戚金兴却公开表示,“努力做到1%-2%的净利润水平”,此言一出,令不少人咂舌。

张斌对锋雳表示,滨江是一家“标准化”产出的房企,如果标准化只有1%的利润,那么要做个性化差异的房企,利润更少了。

宋都放弃的运河新城地块,总价17.83亿元,楼面价20962.12元/平,溢价率29.86%,自持21%。由于政府限价,该地块的毛坯均价不高于26500元/平,精装修均价不高于29500元/平,再加上项目配建和建安运维营销及融资成本,不仅利润低,宋都甚至有亏损的风险。

地产分析师严跃进对锋雳表示,对于宋都股份来说,退地可以认为是一种止损的做法,即不愿意追加投资。短期会影响其拿地的工作安排,但是反过来也说明企业拿地是比较谨慎的,后续若是要积极拿地,还是需要研究更为透彻,否则类似保证金成本也是比较高的。

黑马宋都,大起大落

宋都成立于1984年,曾为杭州"老十八家"知名房企。近几年来,公司逐渐从行业百强榜中滑落。2019年,宋都股份提出"鲲鹏计划",将"冲击300亿元"定为鲲鹏的第一个目标。不过,截至目前,这个目标并未实现。2019年至2020年,宋都的全口径销售额分别为186.3亿元、207亿元。

2020年财报中,宋都重申高周转模式,表示正在打造“2(开工)、6(开盘)、12(现金流回正)”标准运营模式体系和“4(开盘)、6(现金流回正)、8(资金再投资)”高周转运营模式体系。

实现高周转,土储是基础,截至2020年底,宋都的土储已严重不足,待开发的地块仅剩4宗,分别位于浙江舟山,广西柳州、贵港、南宁。

或许这也是本轮集中供地竞拍中,宋都以黑马姿态,以45.8亿元拿下5宗地块的原因之一。

一方面强调高周转,另一方面,宋都的业绩也大起大落。2019年,宋都实现营收41.7亿元,同比下降9.26%,净利润5.9亿元,同比增长43%。2020年,宋都的营收71.6亿元,同比增长71.86%,净利润3.52亿元,同比减少40%。仅一年时间,宋都的净利润就从增长四成到减少四成。

2019年至2020年,宋都的融资额不断上涨,由2019年的82亿元上升到2020年的83亿元,平均融资成本也在攀升,由2019年的7.35%上涨至2020年8.42%。

“三道红线”中,宋都踩中一道,扣除预收款后的资产负债率为78.5%。

内幕交易,回购

宋都股份董事长俞建午是军人出身,为人低调。1984年,18岁的俞建午在海军服役,4年后退役。1988年, 俞建午任职宋都的前身杭州市江干区房屋建设开发公司,1995年,升任该公司董事长。

2000年,杭州市江干区房屋建设开发公司改制为宋都集团。2011年,宋都集团借壳百科集团成功上市。

2021年1月22日,宋都股份发布公告,俞建午因涉嫌内幕交易股票,被证监会调查,调查事项针对俞建午个人,与宋都股份无关。

为了挽救市场信心,1月28日,宋都股份发布回购股份报告书,表示拟在未来12个月内,以1.3亿元-2.6亿元的总金额,以不超过4.61元/股的价格回购2819.96万至5639.91万公司股份,占公司总股本的2.1%-4.21%。

最新公告显示,截至2021年6月末,宋都未进行股份回购。张斌分析称,回购一直没完成,说明宋都缺资金。

事实上,宋都股份一直低迷。2020年全年股价最高为4.35元/股,不及本次回购价格。2021年以来,宋都股价持续走低,7月28日最低跌至2.26元/股,截至发稿,宋都股份报价2.34元/股,市值31.36亿元。

作者:王文华,关注房地产、资本市场

主编:戴鹭 编辑:陈合群 美编:李佳乘

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