注：图片来源于IfinD产业链中心
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刚开年，一个很明显的市场现象随之而来。
郑州三环到四环这一圈：
先说老经开。
在华润凯旋门和保利天珺尾盘清盘之后，新房就只剩南边的金茂未来府了，其他再无选择。
再说管南。
除了三环边的龙湖熙上和新城时光印象，就只剩四环外可选了。
接着是高新老城。
除了保利文化广场、朗悦公园府、谦祥云栖，好机会越来越少。
还有常西湖。
世茂璀璨熙湖、融信奥体世纪、融侨悦城等，可关注的楼盘越来越少。
惠济区也一样。
盘过一遍之后发现可选择的余地也已经很小了，有货的新房也都集中到大河路沿线了。
如今回头看，二七的主战场也已经打到了四环外，高新区也基本集中在双湖科技城了，中原老城又无房可选了，高铁东站和龙子湖的新房也寥寥无几。
至于三环以内，值得关注的核心盘就更少了！
今明两年，真的缺项目了。
哪里还能买？哪里有好机会？哪里买点已经出现？今晚速来直播间，跟乔妹聊一聊！
郑州楼市
01月31日 19:00 直播
已结束
1、3.8%利率持续多久？还会降吗？
2、20%首付主城能全面跟进吗？
3、赚钱的房子要具备哪3大特征？
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于是很多人扬言，物以稀为贵，房价这是要涨了！
记住，所有给你讲今年房价要暴涨的都是胡说八道！
楼市复苏不可能那么快，信心、预期、购买力的修复都需要时间。
这两年，投资理财市场整体都不是很好。
股市、债市、理财、楼市，再加上疫情，导致大家的收入增长缓慢。
看一组数据：
近3年，居民可支配收入名义同比增速分别是4.7%、6.9%、5.3%。
明显比2019年疫情之前8.9%的增速低了很多。
不过，今年的情况一定会比去年好！
随着疫情防控放宽，主要机构都预期2023年经济、股市、楼市会有起色。
最近很多城市都公布了2023年的经济增长目标，如下图。
我们发现，大部分城市都把目标定在5%-6%之间，高的有7%。
比如郑州，2023年GDP增长目标设在7%左右。
什么概念？
2022年全国GDP增速预期目标5.5%，实际增速是3%。
如何拉动GDP增长？
其实，房地产业一直是我国的支柱性产业。
在2020年近101.6万亿元的GDP中，房地产业增加值贡献了近69632亿元，占比7.3%。
这个数字超过建筑业，交通运输、仓储和邮政业，住宿和餐饮业等多个行业。
在2019年的财政收入中，土地出让收入占比28.34%。
也就是说，土地出让为政府带来超过四分之一的财政收入。
毕竟地方财政主要收入途径只有两个：税收和土地。
这些收入又被用于建设道路、桥梁、学校、医院等基建和公建项目，持续助力GDP增长。
看下面这张房地产产业链全景图。
可以看到，房地产跟多个行业高度关联，带动了几十个行业的发展。
根据发达国家的城市化经验，城镇化率在30%到70%之间是加速城镇化时期。
不久前，高层定调：
未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。
2021年，我国城镇常住人口大约9亿人，城镇化率是64.7%。
有专家预测，到2035年我国城镇化率会达到70%以上。
这也就意味着，未来5-15年还会有一定的城镇化进程加速发展空间。
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而且，长期来看，通货膨胀仍在持续。
2022年，M2再创新高，全年印钞28万亿，比2021年足足增加了9万亿！
M2就是我们常说的货币供应量，指的是市场上流通的所有钱。
而通货膨胀本质上就是货币供应量的快速增长。
特别是2008年之后，M2增幅非常大，一般是12%以上，个别年份甚至超过20%。
近几年稳定在8%-10%。
一般来说，经济不太景气的时候，都喜欢多印钱。
印钱，具体指什么？
降准、降息，维持低利率，都是其中的手段。
让钱多流向社会，鼓励人们花钱，鼓励企业贷款，来刺激经济。
在这样的大环境下，要想更好的抵御通胀，就得找到硬通货。
硬通货通常具备两个特点：
第一，长期能够对抗通胀。
第二，有货币、金融或者投资属性。
调查结果显示，绝大部分的工业品、大宗商品、债券、银行理财等资产类型，收益率都大幅跑输货币超发的速度。
只有少数的一二线地价房价、医疗教育等服务类产品、股票市场上的核心资产等收益率能够跑赢印钞机！
同时，稀有贵金属具有化学性质稳定、产量相对稀少等特点，也可以作为避险选择！
我们还要明白一点：
通货膨胀稀释了现金，也稀释了债务。
是否能多贷款、多负债、用杠杆，还是要看投资收益能否高于债务的成本。
很多人简单的以为买房把贷款额度做到最大，时间做到最长，就能自动享受货币贬值带来的红利。
这个操作的前提必须是，房价的涨幅要超过贷款的利息、且能付得起首付、还付得起月供，否则就白搭！
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总之一切都在向好！
这不，刚开年就又传来不少好消息。
郑州不少银行首套房贷利率都降到3.8%了！
且，已经落地执行。
这个降幅，不可谓不大！
以贷款100万，贷款30年为例，利率6.125%是月供6076元，利息118万。
而3.8%的利率是月供4659元，利息68万。
光利息就足足省了50万啊！
惊喜不止利率，还会有其他救市大招！
但，各种利好政策之下，有3个重要指标一定要留意！
第一、一定要关注负债率，负债意味着风险！
现在很多城市负债率飙升，特别是城投债，作为地方政府的主要融资平台，涉及到地方财政。
2023年，将迎来史上最大的城投债还款高峰。
高负债率城市中，有9省市债务率超过300%，最高甚至超过500%，资金状况很危险！河南负债情况如何？高吗？
第二、还要关注税收，毕竟地方财政主要收入途径只有两个：税收和卖地。
2023年如果经济能反弹，也许税收会好一些。哪些城市税收还不错？哪些城市并没有多少税收增量？河南如何？郑州如何？
第三、库存也很重要，是判断城市房价是否会有起伏的一个非常重要的指标。
只有库存消化到一定程度，房价才可能有明显的变化。
超高库存城市中，有15个去化周期超过3年，最高的甚至超过10年！
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