北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我现在一套西坝河西里老破小，变现大约500左右。一套1911前民旺园一居对口和平里四小，爷爷奶奶名下。一套广外丽水莲花60平一居。另外手里现金大约400。小孩大约27年上小学，考虑把手里资产整合，换改善大房。
问题:
1、在和平里四小单校确定的情况下，是否有必要换到德胜月坛或太阳宫等外区。主要考虑孩子上学，不太需要优先考虑通勤。如何进行整合取舍合适？
2、如果是不换外区的话，现在考虑出售西坝河置换到望京酒仙桥青年路一线次新三居，总预算1000出头，目前看过包括季景沁园，嘉美风尚，新华联丽港，珠江罗马，晨光家园C区等项目。章哥觉得在居住舒适度和保值上综合考虑，项目差别大不大，是否有推荐？
A：
1、确定和四，是否换学区就看孩子的天分和父母期望值了。如果是天牛娃且目标是清北985，那就应该换，俩区都能提前锁定顶尖儿资源。西城有八少八素，朝阳则是海淀人大附入营或人朝分，再或者北中，都比在东城等派位强。
如果不是太高的期望值就意义不大了，两边都有可能派位，太阳宫去年四大神盘都调剂了，何必舍弃确定性的去冒险呢？而且人朝这几年房子卖爆了，孩子多分校多，初中的成绩有待观察。
这不是整合的事儿，而就是选择，没有最好，只看哪里适合自己。
2、差别，学区就很大呗。这几个都不算学区房，整体资源也跟东西城不好比。居住舒适度看自己的喜好，这没标准。
从保值来说像珠江罗马这种属于板块挺好，但小区不热门了。曾经的第一豪宅都跟晨光比价格了，本身就有点儿讽刺，自住为主吧。嘉美风尚是公寓形式，这种产品的优势就是性价比高，租金高，劣势也是升值慢，最好成绩能不再落后，不太容易吧，也是自住为主。丽港也差不多，主要是板块不算太热门，产品也是类似公寓，如果没落后的话现在应该10万左右，以后看发展吧。晨光C和季景沁园没落后，正常价格走势，以后也大概率如此。
3、总之还是再考虑一下吧，看自己的主要需求是什么？教育，自住还是保值，看更重视哪方面了。现在看的我都有点儿乱似的，甭着急慢慢来。
仅供参考。
二
Q:
请教个小问题，感谢。本人老北京，现在南三环内西罗园一区有一套满五不唯一砖楼顶层没电梯纯南向一居（建面40 平，北侧是百荣，东侧是公交总站），楼龄老，就是临南三环和地铁8号线，交通购物方便。目前不需要资金也不愁房子住，已租给中介每月也就到手3600，请问您这套房是先这么留着，还是等房价稍有好转就卖掉？这片有拆迁的可能吗？
A：
1、西罗园一区也不算太老，应该是老华远开发的，后来归华润管了吧？是否拆迁我不知道，可能性不大。热门地段儿的老房都没人投资，也没指标，南三环指望着商业拆迁几乎不可能，谁干谁赔。所以除非是政治任务性质的规划，否则不太可能拆迁。
2、不需要资金也不愁房子就留着吧，租金如果是3600，那总价应该是200左右，租售比挺好的，在北京算收益高的，年化接近2%。如果卖掉的话，银行收益也高不了多少，还没了升值的可能，意义不大。另外是总价不太高，想换成升值好些的得增加不少预算，这就看自己的想法了。
3、西罗园的升值是不算太好，旁边的二区有一部分是北京第一批商品房，1989年2月上市的，1700一平。同时期东直门外十字坡的1900，广安门外红莲的1600，现在都挺贵的，就算剔除学区价值也远超西罗园的走势。
但这有得有失，升值不算太好就显的租金高了，也算稳妥。先留着吧，什么时候有更好的投资渠道了再卖。或者要卖也等过了这次救市再说，没必要在1948年参加国民党不是？
仅供参考。
三
Q:
我孩子目前在朝阳读小学，打算未来在西城参加中考，提升一下普高率。现在看西城的虎坊路小区，大概在400万，可贷款。现在纠结的是房龄太老，未来如果政策收紧，不能贷款，流动性太差，会不会进一步折价。另外，也想问问您这个价位，西城还有其他的选择吗
A：
1、既然是在读小学，那这会考虑跨区中考早了点儿吧？尤其是买占坑儿房，这会儿划算吗？考虑好吧，为孩子未来考虑是正常的，但在这种时期敢实施的极少。
2、虎坊路小区，很有历史感的楼房院儿，如果贷款收紧就肯定影响流动性啊，自然有可能折价。商品价格是由供需关系决定的，需求的表面是人，实际上是钱，主力是能从银行贷出来的钱。某个小区如果被限制了能流入的钱的增量，那价格至少是不会被太高吧。
3、另外虎坊路小区有些特殊，已经被定性为“文保小区”，也就不可能拆迁和原址重建了。房龄和贷款的问题自然也没可能解决，只能是出手时的银行政策这一条路了。
前些年赌这里能拆迁的全都输了，我接触好几个了，赔的都不算少。所以尽量别长期持有吧，用完了学位就卖，尽量在横盘期挂牌。既避免人口逆转后的风险，也避免行情期的影响。
4、400万贷款，那就看广外的荣丰2008呗，房龄新能贷款，流动性正常。劣势就是公寓，溢价高，也是不建议长期持有，用完了学位就看行情，觉得不合适就卖，毕竟全北京公寓类产品很少有保值好的。
仅供参考。
四
Q:
我是刚拆迁，手里400万，有回迁房，想买个东西海学区房保值，不贷款。不要带学区溢价的，只要租金高升值好就行，哪儿的合适？我随时可看房。
A：
1、甭着急看房了，根本就没有这种房子。
2、东西海所有的学区房都带有学区溢价，无论多少钱的，否则就不是学区房了。朝阳有不带溢价的，但基本都千万起步，1200万以上的居多。总价低的也全都带，这种高峰期的溢价还都不低呢。
3、另外这价位的学区房既然溢价高，那租金就肯定低，毕竟房价中有30%以上都是学位的价值，没人会为用不上的学位付租金。所以租金至少比非学区房低30%，或者20%吧，反正高不了。
4、升值也说不好，只能说在高峰期过去之前还行，2025年之后不好说。如果有政策支持，比如放宽落户什么的，那能让外地人撑住溢价，没政策就看行情吧，有可能影响溢价部分。
5、总之北京没有你说的这种房，买不到，再考察一下吧。
仅供参考。
五
Q:
我女儿有京户，准备结婚买房，我家出资**万，男友家**万，这是首付，月供由二人共同承担，我们也可以帮助一些。我认为房产证上应该按比例写房产份额，但男友家认为应该各50%，不足部分算是男友对我们的借款，结婚后五年内补齐。我觉得这不合适，婚后就说不清了，请问您遇到过这种类似的情况吗？应该如何解决？
A：
1、我遇到过类似但不太一样的。也是小两口买婚房，首付大概是男七女三吧，但房产份额各半。这是因为购房资格（京户）是女方的，这也是有价值的，所以折算成了份额。
2、所以我也认为您家的这不是太合理，购房资格的京户价值没有体现，更降低了应得的份额。
婚后的肯定就是双方共同财产，不管谁挣的钱，都要付月供和日常开销，此时甭管哪方有婚前债务，其实都是俩人的。我估计婚后就算是现在的男友想对您补齐首付，女儿或许都不愿意呢，毕竟是从家庭收入中支出的。
3、另外多说一句吧，如果男友家出这些钱，但又没有购房资格，那考虑一下单独购买吧，这样产权最清楚。市区能买个小房，近郊也能买到正规两居室了。至于婚后的月供是双方共同财产，但这套房的产权是女儿的婚前财产。我这只是个建议，也可以看作一种探讨的条件，看具体协商情况吧，和谐过日子最重要。
仅供参考。
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