南京卖房，完全乱套了！
南京的二手房，正出现了严重的内卷化。内卷化的结果就是：整个卖方市场完全乱套了。
咱们先说说南京哪些房子的房价，已经处于扶不起的状态。
第一类：安置房小区
安置房最大的问题是居住人群素质良莠不齐，交付没两年的小区能被搞得破破烂烂。
还有，由于拆迁安置房交付量非常大，一旦市场下行很容易形成砸盘。遇上这种情形，当卖方要卖房时会感到很无力。
比如说雨花台的岱山板块。
整个岱山一整片都是安置房，是南京最大的安置房片区之一。
密密麻麻的，都是安置房小区，而且前段时间岱山还发生了一起重大安全事故。
之后岱山的房价似乎再受重创，义德西苑原本的二手房价在1.5万/㎡，现在报价跌至1.2万/㎡的房源比比皆是。
网上数据显示，岱山安置房小区目前有700多套二手房同时在售，卖家容易形成房价踏空的局面。
类似的情况还有建邺的油坊桥。
油坊桥在建邺区南侧，和雨花台区交接的，三条地铁穿行而过，一侧是南京曾经的富人区河西南。
油坊桥，原先都是一片农田，后来南京大力开发河西新城，一大批的原住民被安置到了这里。
由于坐地铁方便，所以来油坊桥租房住的人很多，这就导致了油坊桥成了南京外来人口最多的区域。
虽然隔壁就是河西南，但两者的房价完全不能比。
第二类：南京的远郊新房
买南京的远郊新房，真的是踩坑。
我们较为熟悉的有远郊新城，包括桥林、雄州、龙袍、龙潭、汤山、禄口、江宁滨江、溧水、高淳、溧水。
这些地方离市区又远，甚至部分板块都没有地铁。
周边的的产业也不强，而且基本上也没有特别好的规划。
居住的人群，要么是本地的土著，要么是什么都不懂，只知道买新房的刚需。
大部分的南京本地人不会买，改善型的买房人也不会买。
这种政策都绕着走的远郊板块，谁买谁套牢。
这些年南京远郊确实引进了很多的项目，也给南京带来了很多的GDP，看似还不错，但就是没有提供太多好的工作岗位。
自然也很难留住人才，更别提让人才留下来买套容易亏本的房子。南京远郊的房子空置率特别高，房价正在“鹤岗化”。
还有就是远郊板块很多的规划落地都出现变故，原本说好的规划，如今可能要加一句：遥遥无期了。
当然，最惨的买房人，还得是那些在远郊买了烂尾楼的。
第三类：学区房炒作较狠的板块
最典型的代表，就是南京河西南。
南京一直以来就有“东富西贵”的说法。
“东富”指的是南京城东板块，占据了不错的区位，距离南京主城很近；“西贵”指的是河西板块，属于南京近10多年开发的新城代表。
河西已经是南京中产的聚集区，前些年房东借着名校的集团化办学（南外教育集团、南师附中教育集团），让房价一飞冲天。
等到楼市下行，曾经炒作学区的河西南，房价掉的最夸张，甚至有些小区房价已经跌去最高峰的一半。
不只是河西南，新玄武、燕子矶、麒麟科创园、南站、江核等板块的房价，也都曾借过炒作学区的东风。
如今一些小区的二手房价甚至跌破了新房的发行价，亏的惨不忍睹。
这一波南京二手房的行情，跟以前相比，有几个显著的特征：
一是，南京的人口，出现了下滑趋势。
而人口的变化，其实是城市房价走势的基石。
2023年全国常住人口的平均出生率为7.5‰，而南京，仅仅只有5.68‰，远低于全国平均出生率。
同时，南京的人口也出现了比较明显的外溢，最突出的表现就是租房市场出现了集体的下滑了。
二是，经济不好，信心不足，买房的意愿不高。
各种宏观的数据就不跟大家聊了，肉眼可见的是：收入下降和失业人口增加。
经济不景气的同时，大家对于房价未来的走势也不是很乐观。诚心的买家不多了，来谈的很多买家基本都是带着屠龙刀来的。
其实买家也怕房价继续下跌，因此要给自己预留足够的缓冲空间。这就是目前很真实的卖房行情。
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