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胡清福。受访者供图

9月1日起,《北京市住房租赁条例》(以下简称《条例》)正式施行,其中明确,住房租金明显上涨或有可能明显上涨时,市政府可以采取干预措施。此外,“群租房”“甲醛房”“个人二房东”“租金贷”等均成为《条例》关注的重点内容。

《条例》是全国首个规范“住房租赁”、规范长租公寓等新兴业态的地方性法规,北京成为首个将“住有所居、房住不炒、租购并举、职住平衡”等写入地方立法的城市。

关注1

禁止中介捏造散布涨价信息等

房租上涨过快让很多租房者“头疼”。北京市住建委相关负责人表示,目前住房租赁市场的主体大部分是散户对散户,住房租赁企业运营的规模占比较小,租金调控的手段少、难度大。

根据《条例》,北京市住房和城乡建设部门应当加强住房租赁价格监测,建立健全相关预警机制。住房租金明显上涨或者有可能明显上涨时,市人民政府可以采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施,稳定租金水平,并依法报国务院备案。

市人民政府采取价格干预措施的,出租人应当执行;拒不执行的,由市场监督管理部门依法处理。

同时,《条例》明确禁止住房租赁企业、房地产经纪机构哄抬租金、捆绑消费、捏造散布涨价信息等扰乱市场秩序的行为,防止企业在资本的助推下恶性竞争,炒作、推高租金。

关注2

整治违规“群租房”“甲醛房”

近年来,违规“群租房”安全、扰民问题一直备受社会关注。根据《条例》,出租住房应以原规划设计的房间为最小出租单位,不得打隔断改变房屋内部结构;起居室不得单独出租,厨房、卫生间、阳台、储藏室以及其他非居住空间不得出租用于居住;人均使用面积和每个房间居住人数符合相关规定。同时,《条例》赋予街道办、乡镇政府对违规群租的管理职责和处罚权。

具体来看,未按照规定出租住房的,由住房所在地的街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正或者恢复原状,对个人可处二千元以上一万元以下罚款,对单位可处二万元以上十万元以下罚款;逾期不改的,改正前停止出租,对个人处一万元以上五万元以下罚款,对单位处十万元以上五十万元以下罚款。

此外,针对“甲醛房”问题,《条例》规定,出租房屋应当符合国家和北京市关于建筑、治安、室内空气质量等安全规定和标准。住房租赁企业对租赁住房进行装修装饰的,应当征得所有权人同意,并遵守室内装修装饰相关规定和标准,保障租赁住房安全。

若违反相关规定,经具备资质的检测机构检测,室内空气质量不符合室内空气质量标准的,由住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正,可处一万元以上五万元以下罚款;逾期不改的,处五万元以上三十万元以下罚款。

关注3

“个人二房东”纳入监管

针对投诉举报反映较多的克扣租金押金、长收短付、高收低出、个人二房东、卷钱跑路等市场乱象,《条例》为违规市场主体量身定制了“紧箍咒”。

其中,针对住房租赁市场主体,规定住房租赁企业、房地产经纪机构应当具备相应的资金、人员和管理能力,要求企业名称和经营范围均应当体现行业和经营特点,明确市场主体登记和行业备案要求。

《条例》明确将“个人二房东”纳入监管,规定个人转租住房超过规定数量的,应当依法向区市场监督管理部门申请办理市场主体登记,取得营业执照,其名称和经营范围均应当包含“住房租赁”相关字样,具体数量另行规定。未经设立登记从事经营活动的,由区市场监管部门责令改正,没收违法所得;拒不改正的,处一万元以上十万元以下罚款;情节严重的,依法责令关闭停业,并处十万元以上五十万元以下罚款,从而为解决这个长期扰乱市场的痼疾提供法律依据。

关注4

收取佣金一般不得超过一个月租金

为避免长租公寓出现“爆雷”等问题,《条例》提出,住房租赁企业应当具备与经营规模相适应的自有资金、专业人员和管理能力;建立健全信息查验、安全保障、定期检查等内部管理制度并组织落实。

企业信息需透明,营业执照、办公地址、从业人员信息、服务事项及收费标准、投诉电话等须在经营场所、网络服务端如实公示,要提前编制房屋状况说明书并向承租人告知有关信息。从业人员应当持卡实名从业,并在提供服务的租赁合同上签字、注明信息卡号。

针对资金监管问题,《条例》明确,租赁企业收取押金一般不得超过一个月租金并须通过第三方专用账户托管,单次收取租金数额一般不得超过三个月租金,超收的租金应当纳入监管;经纪机构收取佣金一般不得超过一个月租金,并且合同期满当事人续约的,经纪机构不得再次收取佣金。

《条例》明确将严管“租金贷”,金融机构发放租金贷款应当以备案的租赁合同为依据,划入承租人账户;贷款金额不得高于租赁合同金额,贷款期限不得超过租赁合同期限,发放贷款频率应当与承租人支付租金频率匹配。

■ 对话

《条例》突出对承租人居住权益的保障

制定《条例》出于哪些考虑?《条例》将解决租房者关心的哪些问题?日前,北京市住建委房屋租赁处副处长、《条例》主要起草人员之一胡清福接受新京报记者专访,对《条例》进行了解读。

“互联网+住房租赁”暴露出新矛盾

新京报:《条例》在起草及制定过程中,主要考虑了哪些因素?

胡清福:首先,在北京,住房租赁涉及的群体非常庞大。北京2100多万人口中,有超过三分之一通过租赁市场租房住,其中还涉及各种类型的房东,我们估算大概得有1000多万人与住房租赁这一行为相关。住房租赁涉及这么庞大群体的切身利益,但是此前没有法规以上专门的法律规范。

同时,随着近年来住房租赁市场快速发展,一些互联网平台涌入市场,“互联网+住房租赁”模式发展很快,城市民宿、网约房、短租房等新兴业态发展迅速,新的矛盾也不断暴露出来,长租公寓“爆雷”、二房东跑路、甲醛房等,引发大量矛盾纠纷。

另外,从国家层面来看,党中央、国务院高度重视住房租赁和立法,在多次重要会议上对于发展住房租赁作出过重要部署,并在十九大报告中提出“租购并举”。要求大力发展住房租赁,培育发展住房租赁市场,培育专业化规模化住房租赁企业,加快推进住房租赁立法。

新京报:你提到长租公寓“爆雷”、甲醛房等问题,如何根除这些问题?如何保障相关措施落地?

胡清福:《条例》立法工作过程中,我们坚持的一个重要原则,就是问题导向,就是为了解决北京住房租赁领域的实际问题。我们希望通过《条例》以及若干个配套政策,建立起以《条例》为核心的相对完善的住房租赁法律制度体系,解决市场面临的矛盾,解决公众关心的问题。

同时,《条例》的落地生效还需要各级政府、各个部门、基层组织、行业组织、市场主体等各方共同努力、形成合力,真正将住房租赁融入基层治理体系,实现共治共享。

新京报:从保护承租人层面来看,《条例》主要有哪些举措?

胡清福:整个《条例》突出了承租人基本居住权益保护。对于租客而言,住房租赁涉及稳定居住权,属于民生范畴,在租赁关系中,承租人一般处于相对弱势地位。从多年的管理实践来看,90%以上的投诉反映的是承租人权益受到侵害。

因此,《条例》在《民法典》平等保护当事人的原则下,从居住条件、安全保障、稳定租金、纠纷调处等方面进一步突出对承租人居住权益的保障。

一方面,明确规定出租住房应当符合建筑、治安、室内空气质量等基本安全标准要求,具备供水、供电等基本居住条件,不得打隔断违法群租,禁止出租违法建设及其他法律规定不得出租的房屋。

另一方面,明确出租人的合同登记备案、出租登记以及安全管理等责任义务,并规定出租人不得采取停止供水、供电、供热、供燃气或者采取暴力、威胁等方式强行解除合同、收房。

出租人应当出示身份证件、房屋权属证明,告知房屋装修情况并配合实地看房等。通过租赁合同网签备案信息共享为承租人办理居住证、积分落户、子女入学、公积金提取等公共服务提供便利,承租人无需提交纸质合同。

此外,《条例》还提出,建立多元纠纷化解机制,帮助租赁人及时妥善化解租赁矛盾纠纷。

《条例》强调行业管理与社会治理衔接

新京报:作为全国首个规范“住房租赁”的地方性法规,《条例》的发布和实施有什么意义?对其他城市有何借鉴价值?

胡清福:纵观全国,关于房屋租赁的地方性法规很多,但在“住房租赁”方面出台专门法规,北京是首个。《条例》是全国首个规范“住房租赁”、规范长租公寓等新兴业态的地方性法规,北京也是首个将“住有所居、房住不炒、租购并举、职住平衡”等写入地方立法的城市。

北京这次出台的《条例》与以前其他城市的“房屋租赁条例”有比较大的区别。在规范对象范围以及管理机制方面,《条例》涵盖很多新兴业态,如长租公寓、互联网平台等。同时,《条例》还将行业管理与社会治理紧密衔接,明确将住房租赁纳入基层治理体系,给街乡镇赋权,夯实基层政府管理责任。

北京作为首都,需要发挥引领示范作用。我们认为,《条例》在全国范围内会起到一定的“表率”作用。

新京报:围绕《条例》施行,有哪些进一步的工作安排?

胡清福:《条例》的进一步落实涉及北京市诸多政府部门。就北京市住建委而言,我们于年初全面启动《条例》配套政策起草工作,目前已梳理出配套政策共5项,另有8项需要在下一步工作中不断完善相关细则。

5项配套政策包括制定租赁中介机构从业人员信息卡模本、制定房屋状况说明书示范文本、修订住房租赁合同示范文本、制定押金托管租金监管规定以及租赁中介机构备案相关规定。

此外,我们针对各区住建部门、住房租赁企业、相关互联网平台等多类型主体,分别进行了全面的宣传培训。未来,这项工作也将继续开展。