这几天看了几份数据，有中介出品的，有官方发布的，正如题目所说，大济南的韭菜确实变少了....
主要权威数据源于济南统计年鉴2021，少量数据源于贝壳研究院，最不靠谱的数据是我个人的观察。
01
先说一下最近闹得沸沸扬扬的贝壳空置率报告，在这份报告中，贝壳研究院借助全国的中介门店，完成了一次全国28座大中城市的市场调研。
其市场调研的主体是住宅空置率，一直以来，空置率如何计算各方存在争议，比如水电说，物业费说，但迄今为止，尚未有一份源自官方权威数据的榜单。
这次贝壳研究院借助全国的中介网络也算是弥补了这一空缺，整体报告很长，其结论是，我国楼市空置率明显偏高。
具体到选项主要围绕下面三点：“
1.据贝壳研究院数据显示，济南住房空置率大概10%，低于全国平均12%的空置率。
2.这份报告中显示，小区楼龄与空置率呈现正相关，即小区房龄越新，反而空置率越高。
关于这一点，贝壳研究院给出了自己的解释，次新小区，业主通常出于装修或通风等原因不着急入住，购买新小区的投资客也不以居住为目的。此外，从地理位置来看，次新小区多位于离市中心较远的郊区，小区配套不齐全，出租或出售的难度相对较高，因此住房空置率更高。
3.这份报告中同时显示，住房空置率由低到高依次为住宅＜公寓＜别墅。
小结：最近这份报告非常火，虽然我感觉这报告数据量稍微少点，但是和我整体的观感差不多。
对济南而言，10%的空置率绝谈不上高，但同时也算是侧面为投资客敲响了警钟，市面至少有10%的房子是既卖不出，也租不出去的...
上面的两张图，是我在西客站的实拍，2020年2月27日，正巧处于疫情肆虐，全市多数公共场所关闭的大背景之下，我相信多数人也没有在家关灯的怪癖...
看看图上的亮灯率，抛却买房子投资、窗帘太厚不透光等因素，西客站的非亮灯率和贝壳研究院的数据还是有一些契合的。
当然，没有亮灯可能是因为房东在等待装修，暂时没有居住，以及其他业主层面的考量，但是房比人多，这件事应该会有所公示。
虽然我认为，10%的空置率对于济南这座城市来讲不算什么，但是在最近几年房住不炒的政策关联之下。
空置率确实如贝壳研究院所言，对于楼市不是什么好消息...
02
对比空置率，决定一座城市基础还是人口所在，，自从生育率下降之后，人口问题就成为评判楼市的一口大筐...
房子不好卖，人口问题，房价跌，也是人口问题，买不起房子，还是人口问题....
虽然很多经济学家都点评过人口与楼市之间的问题所在，但是说真的，他们也给不出太过令人信服的结论。
因为人口和楼市之间的构成关系颇为复杂，但绝不仅仅是正相关，人口增加未必房价增加，人口减少也未必房价降低。
拿这几天上热搜的三亚来说，这就是一个非常典型的房价高于人口流入效应的例子，各位稍微一想就明白。
先说结论。
单纯论人口的绝对数量，济南市依然走在再创新高的路上，济南的人口增长依然是山东省内唯二的城市之一。
之所以房价萎靡不振的原因，据我分析，有两点原因（这个前提也是非要归因到人口层面）
一是有效购房人口的增量放缓；二是房源结构性失衡，刚需房供应太多。
从户籍人口的增量上看，2019-2020年增长了10万，济南人口的增量主要源于鲁中及鲁西南地区，比如未合并之前的莱芜，迁出人口多数是来到了济南。
这一点从济南小学生入学人数和小学在职老师的数量上也得到了佐证，5年时间，我市入学的小学生数量暴涨10万，老师也多了1万多人呢...
所以，这正是我前文说到的，人口问题十分复杂，那么问题来了，在人口增量没有大幅变化的前提下。济南楼市为什么不如前几年风光？
或许后面的两个表能给点答案，有效购房人口其实是减少的，甚至从侧面上看，抛售房子的人要比过去多。
为什么青岛人口增量和济南差不多，青岛银丰玖玺城超过了10万元/平因为别人增加的是有效购房人口，而非绝对人口数量，例如煤老板。
依然是统计年鉴的数据。
第一，10年间，济南的结婚人数减少了5000对，这个数字几乎可以等同于5000套住宅的婚房需求莫名其妙的消失。
看到没有，历城区，从2015年7000对结婚数量到2020年的6000对，全市各地区均实现了下滑。如果不是在后两年的计算中添加了莱芜，跌破4万对指日可待。
第二，新生儿的出生数量在下滑
2015年，历下区的一孩二孩数据分别为2584/1690；2021年这个数字变成了2194/2249，多数行政区的出生人口变化基本也都遵循的了整个规律。
通俗的表达一下，结婚的人变少了，生孩子的自然更少了，为国家人口事业做贡献的依然是已经解决房子问题的有孩家庭。
因孩置业的需求其实也在默默减少...这主要表现在置换。
这对学区房也算是个喜忧参半的消息。
喜的是，二胎家庭会继续争抢优质学区以供两个孩子上学，忧的是，一般的学区房也确实会越来越没价值...
这里面还有老龄化因素的干扰，与六普相比，济南60岁及以上人口的比重上升5.83个百分点，65岁及以上人口的比重上升4.76个百分点。
一个令人诧异的数据是，虽然原生韭菜速度放缓，但是想割韭菜的是越来越多....
5年时间，济南开发商增加了130家....而且从住宅的销售面积和销售金额上看，5年以来，济南楼市一路高歌猛进。
比如2015年，济南的住宅开发量不过才920万方，2020年已经达到了1100万方..在人口流入较恒定的宏观背景下，房子确实变多了...
所以问题就来了，原生韭菜置业冲劲不足，房子去哪了呢？
答案就是占比18.3%的外地购房者以及没有准确数字的二套房主身上。
房东增长幅度大于韭菜的生长速度，这大概才是为何横盘的真正原因...
小结
因为哦这自媒体文章也不是经济学论文，不可能做到面面俱到，也没法保证最终的推论就那么准确...
毕竟一直以来，在关于房地产的相关数据上，有关部门一直讳莫如深，本文也仅仅希望各位有更多的思考空间。
包括一直以来的人口崩盘论，其实这事也是个伪命题。
如果地产崩盘的速度大于人口崩盘的速度，房价还是可以转暖的。
比如上半年全国300城经营性土地成交建筑面积为4.1亿平方米，较2021年同期下跌55%。济南毕竟还不是鹤岗，人口增量可没下滑55%吧？
还是因为需求透支太多...
在比如，房地产真的有那么重要吗？
这点同样修正了我的印象，我原以为还不得30%以上...
但统计年鉴的数字显示，在济南GDP的贡献上，2017年也就占了6.94%，高还是高，但是没那么高...
本文不标原创了，引用数据过多，侵删
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