被穆迪下调到垃圾级，被惠誉下调为负面，某巨头房企不服|债券|惠誉|现金流|穆迪|融资

上周三，也就是6月22日，国际评级巨头穆迪，下调了国内某个巨无霸房地产开发商的评级标准，把该公司的评级下调到“垃圾级”。在此之前，另外一家国际评级巨头惠誉，也将该开发商的评级，纳入“负面观察”的名单。

据了解，本次穆迪对于该龙头开发商的“企业家族评级”，下调到Ba1（垃圾级），并撤销该房企的Baa3的“发行人评级”；同时将该房企的“高级无抵押评级”由Baa3下调到Ba1（垃圾级）；评级展望，下调到“负面”。对于这个调整，穆迪解释称，本次的评级下调，反映出这家头部开发商的前景，不容乐观。中国内地房地产行业，在面临着巨大挑战的经营条件下，房地产企业的销售额持续下滑；各项财务指标，不断恶化；同时，房地产企业的长期融资渠道，也受到极大的削弱。

至于穆迪给出的“负面”前景，则反映出该开发商在将来的半年到一年内，受房地产销售额下降，以及国内房地产市场的持续疲软，其资金流动性缓冲和财务的灵活性正在减少。用一句通俗的话来说，就是没钱，资金紧张，甚至有可能会导致资金链断裂。根据穆迪的预测，2022年，该开发商的权益合同销售额，大约在4000亿元左右，和2021年相比，将减少3000多亿元。未来一年到一年半的时间，该房企的毛利率，大约在15%-16%。而在2021年，该开发商的毛利率是18%。

实际上，2022年前5个月，该头部开发商的合同销售额，只有1285.8亿元，和2021年同期的2497.6亿元，减少了1211.8亿元，下降幅度高达49%，相当于腰斩。销售额的大幅度减少，资金的回笼就大幅度减少，现金流减少，是不可避免的。实际上，不仅是该头部房企，在2022年，几乎所有的房地产开发商，销售都在减少，利润都在下滑，资金回笼都在下降。

穆迪和惠誉下调该开发商的评级以后，该公司发行的多只美元债券发生了下跌，同时，还带动着已经暴雷的中国恒大集团、融创中国集团等开发商的美元债券的价格下降。

对于穆迪和惠誉下调该开发商的评级一事，该开发商在第二天，也就是6月23日，做出回应：说他们公司，目前的经营情况正常，财务状况稳定，现金流充足，在上个月的20日，他们还成功地发行了5亿元的境内人民币债券。这只债券，是第一批附带信用保护工具的公司债，是示范性的民营房企发行的。穆迪和惠誉这次下调该公司评级，不会对该开发商的偿债能力和融资能力，产生不利的影响。

显而易见，这个龙头开发商，对于穆迪和惠誉的下调评级不服气。但是，作为世界上最权威的评级机构，他们是不可能没有理由，就下调或者上调一个企业的评级的。如果是这样，他们的评级就不可能有目前这样的权威。事实也一直在证明，国内的房地产开发企业，只要被穆迪、惠誉下调评级，很快就会暴露出很多的问题，进入危险境地，也就不远了。

目前，这家头部开发商，在最近一年内到期的美元债券有两笔。一笔规模为6.83亿美元（折合成人民币大约是45.65亿元），2022年7月25日到期；另外一笔5.8亿美元（折合成人民币大约是39.93亿元），于2023年1月17日到期。6月23日，该公司发布公告，该公司以现金购买了于2022年7月到期4.1亿美元（折合成人民币大约是28.22亿元）的美元债券。境内人民币债务，还有两笔可回售的债券，合计为40亿元。