原标题:专家解读上海提振房地产:更侧重供给端支持,可与已有需求端政策发挥叠加效应

上海疫情得到有效控制后,恢复生产生活正常秩序成为当前的重要议题。

5月29日,上海发布了《上海市加快经济恢复和重振行动方案》(下称“《行动方案》”)。在此次推出的八个方面50条举措中,房地产领域相关的主要措施包括加强城市更新要素保障、健全住房租赁体系、促进房地产开发投资健康发展、支持合理住房需求、优化土地出让条件,以及优化人才直接落户、居转户、购房等条件等。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻表示,从此次上海出台的方案来看,整体的政策基调更加侧重于供给端,需求端则以落实国家层面政策为主。

在供给端的开发投资方面,《行动方案》中具体提到,要促进房地产开发投资健康发展,建立房地产项目前期审批绿色通道,及时启动新一批次市场化新建商品住房项目上市供应,进一步缩短前期开发、拿地、开工、销售全流程时间。新开工建设的住宅项目城市基础设施配套费,可顺延3个月缴纳。

除商品住房外,《行动方案》也提出要健全住房租赁体系,推进保障性租赁住房建设的筹措和供应,完善住房租赁法规政策,加强住房租赁管理和服务。

具体到保障性租赁住房方面,可进一步发挥基础设施不动产投资信托基金(REITs)作用,落实好“上海REITs20条”支持政策,遴选保障性租赁住房项目等开展REITs试点。

接下来,上海将全力推动在建项目的复工复产,具备条件的项目做到“应复尽复”,保障在建项目连续施工。加大新开工项目协调力度,优化政府投资项目审批程序,促进新项目开工建设,加快推进重大产业项目开工建设。

在增加市场供给方面,《行动方案》还提到要继续加强城市更新的规划编制、政策支持和要素保障。根据规划,年内要完成中心城区成片旧区改造,全面提速零星旧区改造,年内新启动8个以上城中村改造项目。同时积极拓宽融资渠道,支持发行地方政府专项债券用于城市更新项目。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉界面新闻,从供给端看,方案提到的建立房地产项目前期审批绿色通道,以及压缩房地产开发全流程时间和启动住房项目上市供应,充分体现了政策对房地产企业的呵护,多举措增加市场供应。

此次的一些列举措,也涉及到上海即将迎来的今年首批集中土地出让。

《行动方案》提到,对于公开招标拍卖挂牌方式出让地块,需加快建立线上交易机制。允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款。优化土地出让条件,合理确定住宅用地起始价,降低商业办公用房自持比例。

同时,还要适当增加2022年度建设用地计划,加大净增建设用地指标,支持保障各区的重点产业项目用地需求。

同策研究院研究总监宋红卫向界面新闻表示,受疫情影响,部分房地产活动更多的会依赖线上模式,这次明确提出加快建立线上交易模式,这对于以后土地出让活动的推进有积极影响,这也意味着上海房地产业在经济增长中的重要作用和地位。

严跃进指出,针对土地市场的三项措施在一定程度上降低了房企拿地成本,对改善房企拿地意愿将起到积极作用。

在需求端,《行动方案》明确提到,将完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求。 此外,在人才政策方面,方案指出要全面落实各类人才计划和政策,优化人才直接落户、居转户、购房等条件。

李宇嘉表示,近期国家已经在需求端提出房地产相关政策,包括下调首套房房贷利率等,对上海来说,贯彻落实就可以了,本地政策没有进一步发力的太大必要。“如果未来一段时间需求仍然较弱,那么有可能出台其他政策,”李宇嘉说,但目前要防止出台过多短期政策导致造成新一轮房价的暴涨。

在对购房者影响较大的房贷利率方面,上海的主要商业银行均响应政策下调了房贷利率。目前上海地区首套、二套利率分别为4.8%、5.5%,此前分别为4.95%、5.65%。

严跃进认为,促进需求的的多项政策出台,对于目前上海房地产市场有非常重要的意义。受疫情影响,今年4-5月份上海房地产市场成交量下滑,因此支持合理住房消费需求显得十分紧迫和必要,同时也是众多购房者所期待的政策内容。

李宇嘉还表示,随着疫情消退,新出台的供给端政策和已有的需求端政策,可呈现较大的叠加效应,对于提振房地产市场应该能起到一定的作用。

值得一提的是,为应对疫情对大量商户的影响,此次《行动方案》再次强调了要扩大房屋租金减免范围。

根据《行动方案》,将对承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户,免提交受疫情影响证明材料,2022年免除6个月房屋租金。对承租国有房屋、运营困难的民办非企业单位,也参照小微企业和个体工商户免除6个月房屋租金。

另外,也鼓励引导商业综合体、商务楼宇、产业园区等非国有房屋业主或经营管理主体,向最终承租经营的小微企业和个体工商户给予6个月房屋租金减免。对符合条件的非国有房屋业主或经营管理主体,按照减免租金总额的30%给予补贴,最高300万元。

李宇嘉认为,此次上海整体政策基调很明确,即疫情对上海楼市影响较大,房地产供需两端的信心目前比较弱,因此政策重点从供给端为开发商和购房者让利,降低供需两端的成本,同时需求端也有保障,从而达到提振市场信心的目的。

作者:王婷婷 樊旭