2022年，西安11个区域“地王”即将入市！|地价|地王|新盘|高价地

这几年，西安拍出了很多高价地，特别是在刚刚过去的2021年，多个区域的单价“地王”被刷新。

根据《地产房剑》统计，2022年西安将会迎来11个区域“地王”项目有望入市销售。

大家在关心这些项目楼面地价的同时，更加感兴趣的是在这些高价地上开发商将打造什么样的产品、这些楼盘会卖多钱、市场接受度又如何。

2022年，这些“地王”项目将集中迎来市场的大考。

6个区域“地王”楼面地价过万

2022年西安待入市的11个区域单价“地王”分布在：曲江、浐灞、港务区、高陵、秦汉新城、泾河新城、沣西新城、空港新城、沣东新城、城北、航天基地。

高新区的单价地王是碧桂园2020年在中央创新区板块摘得的GX3-18-25宗地，也就是2021年已经入市销售的碧桂园高新云墅项目，楼面地价为15125元/㎡，项目规划的是140㎡起步的精装大平层，均价在2.7万元/㎡左右。

从2022年待入市的11个单价“地王”项目拿地时间来看，除了航天基地、空港新城的“地王”是2020年摘地之外，其余9个“地王”是在2021年摘地的，并且主要集中在2021年上半年。

站在楼面地价的角度，待入市的11个“地王”中有6宗地的楼面地价在1万元/㎡以上，楼面地价最高的是曲江“地王”，楼面地价达到了2.4万元/㎡以上。这块地实际上也是西安单价“地王”甚至西北单价“地王”，由曲江大明宫置业在2021年2月份竞得。

整个西安第一宗万元楼面地价的地块诞生在2019年3月份，是高新地产拍得的软件新城地块，也就是目前在售的高新天谷雅舍项目，楼面地价13482元/㎡，2021年下半年项目入市后售价在2.8万元/㎡左右。

以高新地产拍下的软件新城地块为标志，西安的万元楼面地价地块开始逐步出现，从高新区到航天基地，从浐灞生态区到城北板块，从沣东新城到沣西新城……

如今但凡你能在西安看得上的优质地块，只要公开拍卖的话基本都是万元楼面地价，在过去几年时间西安已经拍出了50宗左右的万元楼面地价地块。并且位于主城区，即使是挂牌出让的居住用地，楼面地价也在万元以上，这一点时间倒推3年前是想不到的。

目前，西安各区域单价“地王”楼面地价在万元以下的仅剩下港务区、秦汉新城、高陵、泾河新城，秦汉、泾河实际上已经接近万元。

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房价会卖多钱？

虽然说地价不是决定房价的唯一因素，但一定是影响最大的因素之一，毕竟从目前来看西安市场上的新盘楼面地价基本占到房价的1/2-1/3，不断上涨的地价是过去几年推高西安房价的因素之一。

这些待入市的“地王”项目，虽然说各楼盘的价格目前还没有出来，但实际上参照西安已经入市的同价格段楼面地价的新盘，就基本可以预估出其项目入市后的售价。

曲江“地王”入市后项目售价预估在“4万+”，招商蛇口在浐灞的“地王”将近1.9万元/㎡的楼面地价项目入市后售价妥妥的“3万+”，沣东“地王”绿城西安和庐1.6万元/㎡以上的楼面地价小高预计价格在2.5万元/㎡左右、叠拼预估在“3万+”，沣西的“地王”华润置地沣華九里参照同区域项目售价预估在2.3-2.5万元/㎡……

当然，2021年下半年开始，西安开始实行“限房价、定品质、竞地价”，这就使得金茂所摘得的城北“地王”、陆港愿景摘得的港务区“地王”其售价已经被确定，金茂曲江大明宫项目毛坯房销售均价2.5万元/㎡、陆港愿景在港务区摇号拿下的那块地毛坯房销售均价1.7万元/㎡。

从产品的角度来看，“地王”项目有的采用的是高层/小高层纯大平层产品设计，有的采用的是“高层/小高+叠拼”的高低配设计。

纯大平层产品设计的代表项目是招商西安序、华润置地沣華九里、招商雍澜湾，这样规划的好处是实现了更大的楼间距、更低的建筑密度，可以有更大的土地用来规划园林，产品也更加纯粹一些。在目前西安一些区域规划审批时严格规范相邻楼栋的建筑高度差情况下，纯大平层设计将会成为未来的趋势。

高低配的代表项目是招商华宇长安玺、绿城西安和庐、隆基泰和澜庭溪谷，这样做的好处是不同的产品类型可以满足不同生活习惯的购房者需求。同时，通过价格较低的高层、小高层快速去化带来现金流，通过叠拼、洋房拉高溢价实现更大的利润，从而实现整盘的利润平衡。这种项目的高层、小高层售价，实际上基本都是没有多大的利润在销售，对于购房者来说用更划算的价格就可以买到。

例如：楼面地价11789元/㎡的融创揽月府，小高层均价卖1.8万元/㎡左右；楼面地价7100元/㎡左右的北宸天樾，精装高层备案价格1.38万元/㎡左右（实际成交价更低）……其成本、利润大家是可以计算的。