近日，深圳市住房和建设局、发展和改革委员会发布了《深圳市住房发展“十四五”规划》。
期间，深圳将建设筹集住房89万套（间），其中，建设商品住房35万套；建设筹集公共住房54万套（间），包括公共租赁住房6万套（间）、保障性租赁住房40万套（间）、共有产权住房8万套....
这个供应总量大约3倍于深圳过去每年平均住房供应总量。
本来深圳去年楼市就“惨兮兮”的，还没等缓过神来。
89万套这么大的量入市，会不会引发楼市震荡，且看本期分析！
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89万套新房，怎么看
先划重点词“房住不炒”！
现在所有的政策调控都围绕“房住不炒”这个目标。
目前房价及成交量已经双降，调控的成果已经显现，这个时候还要保障大量房源入市，是否会“挤死”深圳楼市？
其实不然，为什么要推出此举，我们从目前深圳的基本住房情况分析。
一，住房结构不合理：
当前深圳市住房建筑面积约6.21亿平方米，从数据上看是基本满足居民居住需求。但城中村等各类宿舍占比较高，功能配套不足，不匹配现代城市发展定位。
二，住房保障不充分：
当前深圳户籍家庭仍存在不同程度的住房困难问题，公共住房供应滞后于人群增长规模。
三，住房供需关系紧张：
到2025年底，深圳市常住人口预计将增至1860万，住房需求持续增加，土地资源紧张，供需矛盾仍然突出。
这样看，要缓解供求矛盾稳房价，首要解决“保障供应”。
2021年深圳官方给出的统计数据显示，截至2020年末户籍人口587.4万人，常住人口1756万人。深圳的实际人口数量，早已超过2000万人。
200万套商品房，对应2000万的人口，实际房屋人口比达到了1：10。
而2021年新增的商品房数量约6万套，新增人口近50万。
从人口比的数据来说，深圳需要海量的房源才能解决“供给侧”的结构问题，任重而道远。
我们回到历史时间线上看——
其实深圳每年的住房用地供应都在增加，只不过赶不上人口增长的比例。
“十二五”期间，计划建设筹集54万套住房，“十三五”期间，累计建设筹集住房78.63万套，“十四五”期间，计划筹集89万套。
按比例换算，“十三五”期间规划住房增加比例约为45.6%。“十四五”期间规划住房增加比例为13.19%。
所以今年的“十四五”住房规划只是之前土地出让政策的延伸，并不需要过度解读。
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新房供应高位
二手房会怎样
深圳一直都是一个新房供应量不足的城市，在2016-2020年间，深圳新房每年的成交套数仅在2.5-4.5万套之间，市场中无货可选。
在2020年前，深圳楼市成交的主力都是二手房，2016-2019年每年二手房成交量都超过6万套，高峰值时超过9万套。
但在过去的2021年中，深圳楼市一、二手房销量经历了“两级反转”的过程！
2021二手房销量降到了40699套，而新房成交量为52000套，达到6年新高。
一方面是由于二手房指导价的出台，分流了一部分购房者。
但更主要的还是一手房市场增量，让购房者有房可选。
按照计划，深圳未来5年，每年新房供应套数会维持在6-8万套的高位。
而深圳公共住房，在接下来的2021-2023年中，每年供应将会超过10万套。
如果说把去年两次连续的政策调整，迅速遏制了房价蹿升的举措，理解为短期应急的“堵漏”方式。
那么“十四五”规划中出台的的增加居住土地供应，就是治本的办法。
因此，未来几年深圳的新房会持续高位的供应，在限价政策不变的前提下，对二手房的“伤害”不可避免。
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深圳还能买吗？
2022 年，到底适不适合在深圳买房呢？
我们认为，深圳的城市基本面长期向好，在这一轮政策调控之后，市场健康度得到提升。
利好长期参与到深圳城市发展中的各行各业建设者。
其实就是一句话“刚需能买”。
从深圳十四五发展规划来看，深圳不论是城市战略定位，还是产业结构升级，都是整个湾区经济活力增长的引擎，城市基本面支撑过硬，远景可期！
还有个小数据仅供参考，2021年全国集中二次土拍时北京的土地流拍率高达63%，然后是沈阳59%，广州52%，而深圳是最低，只有4.5%。
那么这个数据又反映了什么呢？
在当前情况下，深圳是众多房企唯一看好的地产市场！没有唯二！
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