房地产“高举高打”模式触顶,行业开启渐进转型

2022-01-19 08:56:25 21世纪经济报道
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李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

1月17日,国家统计局发布2021年房地产全年数据。2021年,全国房地产开发投资为14.76万亿元,创历史新高,年度同比增长4.4%,增速连续两年下降,为历史第二低位,仅高于2015年“去库存”前1%的增速。

目前,建筑工程和土地购置费占开发投资的80%-90%,所对应的新开工和土地购置是拖累开发投资的主要原因。2021年,房地产新开工面积下降11.4%,下半年以来累计增速连续6个月负增长,且降速不断扩大,从上半年的-0.9%扩至全年的-11.4%,显示预期转弱、债务到期和资金困境下,企业新增开工的积极性明显下行。新开工下行与土地购置有关。2021年,房地产土地购置面积2.16亿平方米,创历史新低,同比下行15.5%,连续3年负增长。

尽管土地购置面积负增长,但2021年土地成交价款(卖地收入)17756亿元,增长2.8%。2021年1-11月的土地购置费(计入开发投资)同比微跌0.6%,预计全年土地购置费略弱于2020年。土地购置面积下行,而土地成交价款保持增长,土地购置费保持强大的韧性,一方面是近年来土地出让越来越集中于几大都市圈和热点城市,导致土地单价在上升;另一方面,土地成交是卖地时的“适时统计”,开工时转化为土地购置费,才会计入开发投资。

目前,土地成交在增长,土地购置费保持在高位,而新开工下降,意味着大量地块并未开发。2022年,政策纾困下新开工大概率会回暖,土地购置费会滞后增加,并助推开发投资继续在高位徘徊。另外,随着各地重视“保交楼、保民生、保稳定”,加上竣工高峰期已经到来,2021年房地产竣工面积自2013年以后再次超过10亿平方米,达到10.14亿平方米,同比增长11.2%,增速创2012年以来新高,竣工高峰助推安装工程,也是开发投资的稳定动力。

从大周期来看,住房供求矛盾缓解,城镇人均住房面积达到40平方米左右,城镇化重点转向大城市化、都市圈化。大城市和都市圈住房供应告别大拆大建,国家更多鼓励存量资源利用和盘活、鼓励租购并举、“先租后买”的理性和健康消费模式,增量开发和存量利用并举并重。老旧小区改造、城市更新、保障性租赁住房筹建等等,都将成为开发投资新的支撑力量,预计未来开发投资规模将保持“高位平衡”、开发投资增速继续弱势增长。

再看商品房销售规模。2021年,全国商品房销售面积达到17.9亿平方米,再创历史新高,同比增长1.9%,2018年以来一直保持3%以下的增速,且2021年以来累计增速一直保持下降态势。主要原因在于,2021年下半年翘尾行情明显,基数比较高,下半年单月同比连续6个月下降,12月单月负增长15.6%;另一方面,2021年10月份以后,部分房企债务风险爆发,导致市场预期明显悲观。

2021年前三季度,商品房市场比较旺盛,特别是2021年上半年创下历史上最好的“上半年楼市”,同比增速达27.7%。再加上,2021年底按揭贷款正常化,各地纾困楼市,引导市场预期,积累的购房需求得以释放,奠定全年商品房成交“再创新高”的基调。从销售金额来看,2021年,全国商品房销售金额为18.19万亿,同比增长4.8%。销售金额增幅大于销售面积增幅,主要原因是,商品房成交区域越来越集中于东部及几大都市圈,房价更高的东部区域占比比较大;另一方面,近年来商品住房价格再次上涨,2021年全国商品住房简单均价同比上涨2.8%。

2021年,开发商到位资金同比增长4.2%,增速创2015年以来新低。其中,占资金来源12%的国内贷款同比增速为-12.7%,为历史最低。主要原因在于2021年前期各大银行业金融机构严控资金流向地产,房地产贷款增速连续下降;2021年三季度以后,部分开发商债务风险突出,银行“惜贷”情绪明显,开发贷投放下降。随着信贷管控严格,开发商逐渐转向“内源融资”,即销售回款,近年来占比超过了50%,2021年占比达到56%。2021年,主要以销售回款为主的其他资金(定金预收款、按揭贷款)同比增长9.2%,成为资金环境严峻情况下开发商资金来源能够低位增长的关键。随着按揭贷款正常化,监管部门支持开发项目合理融资需求,加上并购贷、并购专项债将渐次落地,以及近期商品房销售触底,2022年上半年到位资金或有所改善。

总之,尽管2021年上下半年房地产出现了波动,但从全年来看,整体在高位上保持了平衡和平稳的态势。重点指标比如开发投资、销售等在历史高位上保持了连续几年弱势增长的态势,积极贯彻了“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产长效机制。部分指标比如房地产新开工、土地出让等出现了下滑,不利于后期商品房供应和开发投资稳定,但主要是由于市场预期不稳所导致的。另外,房地产靠新增供地、新房开发维持的高举高打的运行局面,正在面临全面触顶的态势,从住房供求关系、居民杠杆率、告别大拆大建等因素来看,未来或将面临下行的局面。但同时要看到,一方面老旧小区改造、城市更新、保障性租赁住房筹建等存量盘活将部分对冲下滑;另一方面,随着人口向大城市、都市圈集中,住房的有效供需区域也开始转向这些地区,并将伴随公共服务均等化,居住社区建设等,促进行业从投资向住房消费转型。

(责任编辑:王慧_ts11)

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