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政策现转折点 市场有望回暖
12月6日，中共中央政治局召开会议，分析研究2022年经济工作。会议强调，明年经济工作要稳字当头、稳中求进。宏观政策要稳健有效，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。积极的财政政策要提升效能，更加注重精准、可持续。稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕。
在房地产方面，会议明确要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。
图片来源：CRIC整理
综合近3年中央政治局会议对房地产方面的表述，本次会议未提“房住不炒”，且首次提及“良性循环”的表述，这对于整体行业来说都是一个“积极信号”，表明中央清楚当前房地产市场下行的压力，也有意识地放松调控力度，给行业适度喘息的机会，有助于树立行业信心，明确行业发展方向，以实现房地产市场“软着陆”，从另一方面来说，这也是本轮政策调控的转折点，未来一段时间内，政策基本面将有所改善，逐步带动市场回暖，成交有望企稳回升，但市场较难出现反转行情。
融资信贷放宽 央行降准
此外，本次会议还提出：“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，对应了近期融资和信贷环境的改善。
12月3日，银保监会表示，现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。
12月6日，央行表示：为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)，本次预计释放资金约1.2万亿元。
图片来源：中国人民银行
融资和信贷环境改善，影响主要体现在两个方面：一、居民住房贷款有望改善，银行放款周期将明显缩短，部分城市房贷利率下行，有助于自住改善需求的合理释放，对于房地产市场利好明显；二、房企合理融资需求将被满足，但金融机构放贷会倾向于低杠杆、资金流健康的央企、国企以及优质民企，而部分高杠杆房企则仍以去杠杆、降负债率为主，资金压力仍较大，在此前提下，行业或将出现进一步分化。
南京响应中央号召 发文整治楼市秩序
12月6日，南京市房产局官微发文称，全市九部门已联合印发《南京市房地产市场秩序专项整治行动实施方案》，开展为期三年的房地产市场秩序专项整治行动。专项整治的重点是围绕房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务领域等方面突出问题。
整治重点包括：
①房地产开发方面：重点整治房地产开发企业违法违规开工建设；未按施工图设计文件开发建设；未按房屋买卖合同约定如期交付或烂尾；商品住宅装修质量，房屋渗漏、开裂、空鼓等质量问题突出；未按完整居住社区建设标准建设配套设施；强制交付未达到竣工交付条件的房屋；购地资金来源不合规。
②房屋买卖方面：重点整治挪用和违规拨付商品房预售监管资金、发布虚假违法房地产广告，发布虚假房源信息；捂盘惜售，囤积房源；套取或协助套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房贷款用于购房；协助购房人非法规避房屋交易税费；违规收取预付款等费用，变相涨价；利用不公平格式条款侵害消费者权益；捆绑销售车位、储藏室；捏造、散布不实信息，扰乱市场秩序。
网络平台和自媒体等发布虚假房源和价格信息，渲染成交案例、炒作局部区域市场行情；通过各种方式制造购房恐慌情绪；臆测调控政策走向或趋势误导市场走势；夸大负面报道进行有偿新闻等。
③住房租赁方面：重点整治未提交开业报告即开展经营；未如实报送相关租赁信息；克扣租金押金；采取暴力、威胁等手段强制驱赶租户；违规开展住房租赁消费贷款业务；存在“高进低出”“长收短付”“违规群租转租”等高风险经营行为；未按规定办理租金监管；网络信息平台未履行信息发布主体资格核验责任。
④物业服务方面：重点整治未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务；未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等相关信息；超出合同约定或公示收费项目标准收取费用；擅自利用业主共有部分开展经营活动，侵占、挪用业主共有部分经营收益；物业服务合同依法解除或者终止后，无正当理由拒不退出物业服务项目。
这也是对8月底住建部提出的“实现全体人民住有所居”、“希望通过三年的时间 实现房地产市场秩序明显好转”的一种积极回应，除南京外，天津、苏州、合肥、厦门、嘉兴、惠州等多城同样发文回应，可以看出，在未来一段时间内，整治楼市秩序将逐步成为房地产市场调控工作的重点内容。
总结
整体来看，本轮调控“见底”的信号已经比较明显了，中央态度的缓和对于市场预期的影响开始显现，融资和信贷的限制有所放宽，未来一段时间内，政策利好将逐步推动市场走向回暖，但另一方面，我们也应该意识到，市场调控的基调仍未改变，当前的调整只是为了实现房地产行业“软着陆”的必要手段，对于房企来说，去杠杆仍是行业主旋律，强化风控、稳健经营才是企业的根本出路。
此外，南京土地市场、新房市场的表现相对稳健，在长三角内处于前列水平，预计后期还是以规范、整治楼市为主，政策放松的可能性较低。
本文仅为个人观点，不代表所在企业观点
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