今年以来，广州土地市场高温难降，出让的7宗土地便有5宗刷新了地王纪录，“地王”风暴席卷广州楼市。趁着这股热潮，7月广州共将公开拍卖9宗住宅地块和商业商务用地，其中5宗位于荔湾、海珠、天河等老城区，总起拍价达45.08亿。在开发商高涨的拿地热情下，下一个地王是谁？网易房产独家带来这些“准地王”的探营报告。
网易房产6月27日讯 近期广州土地拍卖“地王频出”，但即便如此，我们能发现火热的依旧是中心区稀缺的居住土地，大多开发商在热情中仍见较理性。
因而对于7月19日广州将开拍的天河区两宗宅地而言，即使位于普遍意义上“寸土寸金”的天河区，也并不代表能顺风顺水。
网易房产现场调查发现，位于天河广氮区域的车陂地块，地块优势十足，成为片区地王可能性非常大。但火炉山南侧地块，位置和配套吸引力有限，地块后续手尾繁琐也降低了地块竞争力。但宗地规模大，区域二手房价支撑力足，在实力房企的较量下，地块成为片区地王也未尝不可。
探营：天河区东圃镇车陂村文明路AT090510地块
地理位置优势足 各类配套成熟
地块紧邻广氮新村，各类配套成熟
天河区东圃镇车陂村文明路AT090510地块，恰好紧邻广氮新村北侧，虽在土地编号上未加入“广氮系”，但实际也是一宗位置优越的广氮地块。
自2000年，广州氮肥厂走过30多年风雨最终宣告破产后，其原址加上临近的广州彩釉厂、广州油墨厂、广州泡沫塑料厂等工业用地，以及车陂、沐陂、黄村、棠东等村散乱所属的一些村办工厂及仓库等，就被广州国土局一齐整编清理出来，成为以广州氮肥厂为主的车陂区域2.5平方公里的空置土地。
位于车陂村的AT090510地块，南靠广氮新村，西临车陂北街，北接大岗北建新路，再稍北行则是广园快速路，交通位置好。而公共交通方面，地铁车陂站、BRT车陂站和家家乐医院站等站点，距离地块的步行路程均在10分钟以内。
走入车陂北街的路上，国美、KFC等连锁商店一应俱全，车陂北街两侧则分别是广氮新村小区和广氮菜市场、车陂商业城等，区域生活氛围很浓，配套也较成熟，但档次有限。不过，与车陂紧邻的东圃BRT附近，则有天河城、东圃广场等购物中心。另外，地块区域内有东圃中学、东圃小学、旭景小学、车陂小学、广氮小学、广东技术师范学院等教育配套。
在窄窄的车陂北街尽头，一块已完成围蔽的地块映入眼帘。地块上还有部分仓库厂房，但已空置。土地尚未平整，其间荒草丛生。地块周围则除老旧的住宅楼外，便是汽修店和出租车的临时停聚点。
区域二手均价达2万/平 “金融城”带来强势炒作
在前往AT090510地块的路上，相距仅几十米便是位于车陂北街的富力地产在建项目——富力天禧花园。据了解，富力天禧花园是继富力地产打造的成熟大盘“天朗明居”之后，在天河区城央打造的又一大型项目，目前项目临时接待中心已经在天朗明居外开放，项目预计7月底首推A1、A2两栋高层单位，户型产品为80-170㎡两房至四房。
富力天禧花园项目价格待定，但地块周围密布的住宅小区，二手均价2万/平左右，唯一的在售一手房只有江源半岛花园，单价已经涨到50000元/平。相邻区域的美林湖畔·誉府在售均价则为25000元/平。
据附近的中介经纪人介绍，区域内的天朗明居、美好居、时尚名苑二手房价售价已基本上2万/平以上，租金方面，一房基本也达到2000元/月左右。就连附近2002年的老盘——羊城花园，二手房单价也基本在15000元/平以上。
在区域住宅项目日渐增加，各种配套日渐成熟的带动下，如今的车陂区域，土地价值的可谓翻倍增长。
但并未就此打住。“广州国际金融城”的规划，给区域带来的是新一轮强势炒作。
西起科韵路、东至车陂路、北起黄埔大道的金融城起步区在本年初的土地拍卖，便吸引了绿地、保利、万科、佳兆业、华润等大型房企以及广州银行、新华人寿等大型金融企业参与竞拍。最终，首批出让三地块成交价达129.9亿元，折合楼面均价也基本在万元/平以上，最高楼面价约12200元/平方米。
拍地预测：难超珠江新城地价 将成广氮区域地王
将于7月19日开拍的天河区东圃镇车陂村文明路AT090510地块，是一宗面积16435平方米的商业金融业和二类居住用地，容积率不超3.73，建筑面积49236平方米。不仅面积在同日开拍的四宗中心区地块中，大大超过海珠区地块，地块也基本没有遗留问题，竞拍优势大，也增加了吸引力。
地块起拍价59083万，折合楼面均价12000元/平，在同日开拍的四宗地中是单价起价最低的。虽然今年5月6日开拍的广氮商业地块，由天健集团以底价1.9489亿元竞得，折合楼面地价仅6411元/平。但此次开拍的地块从面积、资质上更有优势。
在地理位置、成熟配套和区域房价的支撑下，加上“金融城”的炒作支撑，以及上述地块的自身优势，该宗土地的拍卖能引起不少房企的关注，其中不排除已在附近修建项目的富力地产。
同时，回顾近期数场土地拍卖会，佳兆业、保利、万科、中海、雅居乐、招商、中铁等都是常客，此次的天河区宅地拍卖，或少不了它们的身影。
不过就土地拍卖结果而言，天河区地王的记录依旧会由珠江新城保持，但今年广氮地区拍出的住宅和商业地产价格都不算高，所以此宗地块价格刷新区域地价，成为“区域地王”可能性非常大。
探营：天河区岑村火炉山南侧AT030316、AT030331地块（下页）
探营：天河区岑村火炉山南侧AT030316、AT030331地块
区域土地存量大 地块仍是林荒状态
同于7月19日开拍的火炉山南侧AT030316、AT030331地块，位于凌塘村，北靠火炉山南侧，南临华观路，东接凌塘环村路，交通较方便，无地铁接通，但紧邻岑村教练场公交站场，有78A路、901等近十条公交路线。
地块隶属于天河区分区AT0303规划管理单元，根据市规划局控制性规划公示，AT0303分区中的AT030331地块是2011年通过规划修改，增加的一宗住宅 用地，面积12158平，建筑密度不超30%，绿地率大于30%，建筑恐高40米。地块AT030316地块与上述地块并未相连，其间隔着9544平的公共绿地和一段河涌。两宗地块南侧，仍有一宗31505平方米的宅地可拍卖。
探营地块的记者发现，该地块位于凌塘村口位置，居住氛围浓，附近有凌塘小学等教学配套，生活配套较多但由于是城中村，配套档次低。
地块本身则大部分为林地、荒地，内部建有多栋临时建筑，土地未平整，但地块已基本完成围蔽。
地块周边配套档次低 大范围区域二手价超2万/平
地块周围没有商品房，在建的小区是凌塘村集资修建的住宅楼。不过区域内有华南御景园、宝翠园两个商品房小区，以及一个综合体项目长湴墟·爱立方。
数据显示，华南御景园本月的二手房均价已达到21000元/平，且有上扬趋势。宝翠园6月均价则达到24000元/平，环比前一个月上涨了3个百分点。上述两个项目新推项目售价待定。全新的长湴墟·爱立方则是1-3层为风情街和餐饮的购物中心，4~6层为公寓的综合体项目，目前在建，售价也待定。
地块后续事务复杂 推升拿地难度
据了解，天河区岑村火炉山南侧的宅地原用地单位为广州市沙河经济发展有限公司，而目前，地块很多搬迁问题仍为充分解决。
地块竞得人需负责解决被征地村50000平方米安置用房事宜，并在90天内自行与被征地村协商达成安置协议或货币补偿协议，并自行与天河科技园管委会、被征地村协调该房屋先行用于科韵路拆迁安置并为原用地单位、被征地村、天河科技园管委会达成置换该房屋所占用土地面积事宜达成协议。
同时，竞得人需协助解决被征地村办理村经济发展用地落地手续事宜，并与被征地村在90天内达成协议。
另外，据了解，由于原用地单位未兑现被征地村《征地协议》相关约定，地块由被征地村控制，被征地村并将该地块部分建成多栋临时建筑，建筑面积约13800平方米，续租给原经营被拆迁户（租户）经营餐饮等活动并办理工商登记手续，租期20年。
而且，竞得人建设项目整体规划设计方案须与火炉山及周边地区整体景观协调一致。同时，竞得人必须按照原用地单位在收地过程中与广东新宏成建筑工程有限公司作为总承包商的协议继续履行相关义务，或与新宏成公司协商约定支付相应的违约金达成协议。
拍地预测：地块吸引力有限 片区地王仍有可能
天河区火炉山南侧的这宗宅地，面积达到70461.5平，是同日开拍的四宗土地中，面积最大的。地块容积率不超2.5，建筑面积约166250平，起拍价达到216125万元，折合楼面均价13000元/平，也是其中报价最高的。
不过，该宗地也是开发商后续需要处理的事务最多的，同时房管局也要求地块户型比例为中小套型（90平方米以下）比例不低于30%。
虽然地块位于天河区，有一定交通优势，区域内的商品楼盘价格支撑力也很足，同时，近在咫尺的科学城，引入了大量IT、数字信息类企业，有一定消费需求。
但就地块本身而言，所属的凌塘村仍是广州的典型城中村，配套成熟度和档次都有限。更加重要的是，复杂的土地事务和较高的报价，则大大降低了开发商的拿地热情。不过相较于，仍然有较多土地事务处理的海珠区两宗“蚊型地”而言，该地在规模上具有优势。
因此，综合预测，实力雄厚和具备旧改、搬迁、协调方面丰富经验的开发商或对地块更感兴趣，但近期土地拍卖虽然“地王频出”，火热的依旧是中心区稀缺的居住土地，大多开发商在热情中仍见较理性，所以本宗地块的拍卖或溢价不高。但由于地块面积大、起价高，成为片区地王，可能性很大。
作者：王婷婷
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