这是成都房神，全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今，成功带领上千人真金白银的通过房产获利百万的第二年。
房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。
以下精选问答内容选自粉丝提问
提问：房神你好：现在想在成都给孩子买房，可是近期一两年都会空置，您看我们是买有投资价值的公寓还是普通住宅？
回答：公寓一直不建议，许多人投资公寓的理由，是公寓的价格低，租金回报率相对较高。
的确如此，一线城市住宅的租金回报率不足2%，而公寓却可以达到5%以上，接近国际平均水平。
但问题在于，5%的年化回报并不高，货币基金的无风险利率也有3%左右。
更关键的是，买房要的是房价上涨的收益，而不是漫长的租金回报，手里拿着一堆变现能力差、回报周期长的资产，不是什么好事。
所以建议买住宅后期流动性更好，如果后期自住的话居住环境也比公寓舒适。
要是短期1-2年不住可以空置，如果后期会卖掉或者长持可以考虑简装出租。
提问:房神你好！成都主城区哪里的房子升值潜力大。
回答:具体要看你的子弹情况，主城区最好买三环内，尽量靠近地铁和商区，升值空间大。中部>南边>东边>西边2 >北边。学区另说。三环内值得购买的区域，主要有2个城区: 1.青羊区:青羊区的住房供应量较低，但所有的配套设施已经足够完善且价格相对稳定。综合来讲:性价比较高，优先推荐购买。
2.成华区: 成华区现在的住房供应量较大，且所供应的房源大都以刚需房为主;虽然成华区的建设不如其他主城区的完善，但成华区已被划为成都市重点发展城区。所以,整体来说成华区绝对是刚需买房性价比较高的区域。
成都投资建议：150万以内三河场，大丰，150万以上200万以下昭觉寺动物园，犀浦，书房，天回。200万以上250万以下驷马桥，理工大，八里庄，二仙桥，槐树店。250万以上300万以下，韦家輾，槐树店，杉板桥，华润24城，国宾，洪河。300万到350万，24城，杉板桥，国宾，高新地铁站。
提问:房神你好，我和小孩户口都在重庆，在重庆李家坨典雅花溪半岛有一套85平顶跃洋房带屋顶花园，目前已接房清水空置，月供2800。目前我在工作成都龙泉，已买满两年社保，18年在龙泉大面的中国水电云立方全款买了两套公寓，年前刚接房，19年在龙泉阳光城绿地桃溪川买了一套126平改善住宅，月供6400，位置有点偏，考虑的是价格便宜，现在考虑小孩以后初中上学问题，已经二年级了,想过两年把户口迁来成都，等公寓出手了买学区房,未来工作收入存在不确定，希望你给你点建议，资产如何综合下,你觉得我重庆的房子有必要留着吗?
回答：你好，从你的资产配置来看，成都住宅>重庆住宅>成都公寓。
公寓最大的问题是:流动性的问题。流动性的背后，有税费的问题。按照目前的商办类物业交易税费来算的话，一次交易能吃掉你40%以.上的增值收益。这种税费，直接摧毁了公寓一半以上的流动性。
建议优先出手2套公寓，还是全款，浪费资金,投资只考虑住宅。重庆建议保留，月供也不是很高，可以简装出租，以租养贷。
李家沱在重庆主城五个区的中心地带，离九龙坡区(杨家坪)， 南岸区(南坪)， 大渡口区(九公庙)，巴南区(龙洲湾)，南岸区新区府(茶园)都非常近，去这五个区的中心都近，潜力还是不错。
提问:房神你好，我是青海西宁工作,这边环境气候都不适合老人居住，打算在成都买一套让父 母能去度假养老的房子。预算60万到80万左右，请房神推荐一下可以买不限购的区域。 目前自己看的是青白江区凤凰湖旁边的房子或者眉山市彭山区恒大金碧天下的盘,现在能买吗?
回答：你好，如果你买房目的是为了父母度假养老，昆明似乎比成都更符合你的需求。
如果要买在成都不限购区域，相比新津更看好，成都三圈层第一个通地铁的，南拓+天府新区加持。
新津花源是三圈层唯一通地铁的县， 花源是新津桥头堡，规划已经逐步呈现，大件路和十号线通双流和主城，正公路和天新邛快速路通天府新区。高铁新津站是交通枢纽，接地铁高铁大件路天新邛快速路，预留地铁12号线有轨电车发展空间，相比更有潜力一些。
提问:房神您好!坐标四川，县城事业单位工作,在县城有一套住房，无贷款!目前手头35子弹!可以人才落户到成都，非刚需，现在落户买成都周边的房子还是等两年以后有购房资格再买?谢谢!
回答：你好，不建议继续等2年后上车，建议先.上车以后再置换。
因为房产上涨的"速度"太快，即使只是涨价5%，普通人靠工作也很难追赶得上。
如果先买房上车，用资产追资产,没准还有机会，甚至买得好还可以大赚一笔，以后也可以出手置换到更好地段的房子。
提问:房神你好，坐标成都，目前在成都武侯区拥有50平的小套一 ，双流区靠近天府新区的华府板块有套60多平的小套三，现在打算卖掉这套小套三之后有子弹120多万,准备到新津花源镇买拼别墅,总价210万左右,主要是考虑自住和兼顾投资，有几个问题要请教您。
一、目前置换是否合适，会不会我这边卖出之后要两三个月才能收到买家银行贷出的房款这段时间那边就行情会不会上涨呢?
二、新津花源这个区域怎么样,有投资潜力吗?这里的楼盘麻烦推荐一下,如果这里不行，麻烦老师推荐下其他的区域(我们上班在成都城南)。
回答:你好，现在属于静淡市，房价整体比较平稳，非常适合刚需改善置换，这样就有充足时间选筹，买到笋盘的概率更大。我建议买卖可以同时进行,现在开始让中介挂起来，有合适房子付定金可以签远期合同。
置换房子的核心在于以更低成本买到你想要的房源，而不是老想着更高价格卖出你现有的房源。不要搞错重点， 很多人为了蹭挂盘房源的涨幅等了太久，结果发现自己要买的房源跳涨或被卖掉。换房不一定要卖在最高价， 时间不等人，合理的价格就差不多，关键是要先锁住想买的房子。新津花源是三圈层唯一通地铁的县，花源是新津桥头堡，规划已经逐步呈现,大件路和十号线通双流和主城，正公路和天新邛快速路通天府新区。高铁新津站是交通枢纽，接地铁高铁大件路天新邛快速路预留地铁12号线有轨电车发展空间。目前别墅多人气不足， 配套缺乏，需要地铁带入流量后吸引配套投资。预计2022年即地铁通三年后配套开始大幅改观，不排除新津zf迁入可能，长期自住加投资还是可以选择。
提问:房神你好，坐标成都市新都区，夫妻名下一套房，拟还完剩余房贷后，得子弹60。两个问题: 1.考虑再在新都买套森林公园附近的套二(老人居住，兼顾学区-西街小学)，最近看房发现房龄老的面积大，布局更合理，价格也更便宜，房龄新的，价格更贵，面积较小,有些布局不合理，买房到底要不要看房龄，它的重要性应该排在面积，户型之前，还是后。
2.剩余的钱想再全款投资一套房，有两个想法一：在成都周边，二:在重庆周边，哪个更有前景，及在哪个版块投资较好。谢谢!
回答：你好，买房房龄还是很重要，要在户型面积之前，一般二手次新建议控制房龄10年以内。
房龄老的房子升值空间小，新房，尤其是受政策倾斜的热门片区,房价几年时间翻着跟头往上涨。而老破小呢?只能随着房龄越来越老，降价再降价。
同样的房子，达不到你的心理预期,恐怕到时候只能挥泪斩房了。而且房龄和贷款有关，越老的房子贷款越难，额度越低。
老破大老破小已经不符合现在这个时代的主流趋势，就像液晶电视取代那种大p股电视，平板取代液晶电视的趋势是一样的，未来就是被淘汰的产品。
另外，全款买房投资思维是错的，买房不要全款。
买房按揭是所有贷款里面利息最低，贷款时间最长的贷款，这是国家给普通购房者的福利，谁不用，谁吃亏。选好城市，合理运用杠杆，在能力范围内，通过负债把资产最大化，才能获得最大也是最稳妥的收益。
而且收入是上涨的，而负债却是缩水的。如果你的现金流高一点，贷足贷款。尤其是对于投资者来说，现金流足够，只要房子涨价的速度高于你的贷款利息，熬下去，就会越来越赚钱。
如果没有房票，优先考虑重庆，投资选盘公式:
真内环+地铁沿线+10年内次新+2.3房，单价不要超过1.5,重点关注2江4岸及延长线。国际社区，弹子石地铁沿线，和黄御峰等。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分人前面，房神亲自手把手教你从0实现千万资产积累。
如果你在买房投资中有问题请大家关注我或者给我留言！
热门跟贴