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4月30日，天津房地产政策，迎来新一轮变化。
和此前的网传版本并不完全一致，在购房条件、首套认定、放宽限购等维度，均实现了不同程度的突破。
住建委官网已发布政策内容，5月1日正式执行。
信息量巨大，主要涉及京津冀协同发展住房需求、市区120平方米以上新房放开限购、住房套数认定标准、各区因区施策4大部分。
尤其是对于北京市及河北省居民的买房条件、住房套数认定标准，很多购房者表示没完全看懂。
为什么是重磅利好？
这就需要深度解读。
本次购房新政到底实现了哪些突破？对购房者和开发商有何影响？
4月30日下午，我受邀参加了天津住建委的媒体发布会，听取了相关领导对本次新政的详细解读。在此，和大家做一下系统性分享。
01
满足京津冀协同发展住房需求
贯彻落实京津冀协同发展重大国家战略，深入推进区域一体化和京津同城化发展，北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在津购买住房的，享受本市户籍居民购房政策。
很多人比较关心，北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员，指的是哪些人群，有什么具体要求？
划重点——
需要查验社保+纳税证明，至少1个月，且必须是1年以内才有效。
没有要求1年，也没有要求半年，提供1个月及以上的社保+纳税证明（有效期限1年以内）即可，这可以说是对北京市、河北省购房者在天津买房大开绿灯。
比如，3年前，你在北京工作了10个月，然后南下发展了，北京的社保+纳税证明超出了1年有效期，无法作为北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员享受天津本市户籍居民购房政策。
比如，你今年4月30日，刚刚在河北省参加工作，暂时也无法作为北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员享受天津本市户籍居民购房政策，但稍微等等，能够提供1个月的社保+纳税证明就可以了。
比如，你去年四季度在北京工作了3个月，且可提供相应的社保+纳税证明，然后回东北老家了，因为北京的社保+纳税证明尚在1年有效期内，可以抓紧时间作为北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员享受天津本市户籍居民购房政策。
在京津冀协同发展的背景下，天津的教育+医疗资源优势明显，这个政策将吸引北漂和河北省购房者来天津买房置业。
02
进一步优化住房限购政策
本市户籍居民在限购区（和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区）购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。
从字面上看，这条细则主要利好市内六区有大户型的新盘。
仔细揣摩，里面大有文章。
为什么是限定120平方米以上，而不是彻底放开市区限购？
因为市区教育资源非常稀缺，据了解，河西区+南开区正在研究，有可能会参考和平区教育政策。因此，天津这次的政策并没有直接把市区限购彻底打开。
为什么是限定新建商品房，而不是新房+二手房？
道理很简单，二手房如果在短期内反复交易势必会侵占教育资源，因此并未纳入。
还有一个隐藏的知识点。
这条内容可以和前面一条“满足京津冀协同发展住房需求”相结合来看。
对于北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在津购买住房的，享受本市户籍居民购房政策，因此也适用于本条细则，在市区购买单套120平方米以上新建商品住房，不限购。
不过，需要注意的是，如果在市区新购买单套120平方米以上新建商品住房，是不限购的，但原本持有的120平方米以上新建商品住房仍然算套数。
怎么理解？
比如，你在市内六区任何区域，有2套房，打算再在市内六区新购入一套120平方米的新建商品住房，是可以的，不限购。
比如，你在市内六区任何区域，有5套120平方米以上的房子，打算再在市内六区新购入一套100平方米的新建商品住房，是不可以的，因为你原本持有的120平方米以上的房子也是算套数的。
03
完善住房套数认定标准
1）满足居民职住平衡需求，居民在非限购区购买住房的，核查其在相应区住房情况。
在非限购区域买房，执行按各行政区分开认定套数。
即环城四区（西青区、津南区、东丽区、北辰区）+远郊区县（武清区、静海区、宝坻区、宁河区、蓟州区）+滨海新区这10个行政区，可以分别查询套数。
此前，天津的政策是市区和非市区分开算，这条细则进一步放松套数认定条件，非限购区的10个区，都可以分开算。
比如，你在西青区有1套房，如果想在静海区再买1套房，过去算二套，现在就能算首套了，因为西青区和静海区分开算套数。
比如，你在北辰区有2套房，如果想在武清区再买1套房，同样能算首套，因为北辰区和武清区也是分开算套数。
比较极致的情况——
如果你有这个经济实力，在以上10个区各买1套房，都能算首套。
这意味着，首套房资格大幅度扩大，更多的人可以享受首套房贷款的优惠政策，即首套首付2成，执行首套贷款利率，切实降低买房成本，属于惠民政策。
天津现行政策为：
天津首套房贷利率为LPR-40基点，二套房贷利率为+20基点。
天津首套房贷利率3.55%，二套房贷利率4.15%。
公积金首套贷款利率为3.1%，二套为3.575%。
公积金首付比例与商贷同步，执行首套2成，二套3成。
2）对有60周岁（含）以上成员的居民家庭或生育二孩及以上的多子女家庭，可凭居民家庭户口簿等材料，在认定住房套数时核减1套。
据说，这个政策属于全国首创，果然，天津背后有高人。
比如，你在西青区已有1套房，一般情况下，想在西青区再买一套房，就是2套。
但是，如果你符合有60周岁（含）以上成员的居民家庭或生育二孩及以上的多子女家庭的条件，就可以核减1套，即之前名下的那套不算，在西青区新买的1套，算首套。
需要注意的是，如果你同时满足有60周岁（含）以上成员的居民家庭+生育二孩及以上的多子女家庭的条件，也只能核减1套，不能叠加核减。
比如，你在和平区已有2套住房，同时满足有60周岁（含）以上成员的居民家庭+生育二孩及以上的多子女家庭的条件，只能核减1套，按2套买，并不能核减2套，算首套。
04
继续鼓励各区因区施策
1）继续鼓励各区结合本区实际，通过发放购房补贴、企业团购优惠等政策减轻居民购房负担，支持刚性和改善性住房需求。
这条主要针对的还是之前已经有过的各区域的购房补贴政策，旨在拉动各区域去化。
天津目前应该只有武清区还在发放购房补贴，在武清区买新房，可以领取总房款1%的购房补贴，最高不超过3万元，有效期延长至今年6月30日。
除武清区外，此前西青区、宝坻区、北辰区、静海区、宁河区、蓟州区等都相继出台过购房补贴政策。
天津新政落地，再次重申鼓励各区因区施策，大概率会有其他区域继续跟进购房补贴政策。
2）鼓励各区结合城中村改造、城市更新等安置需求，探索房票安置方式，对接本区新建商品房项目，更好满足被安置居民住房需求。
除了城中村改造、城市更新等安置需求外，还提到了可以探索以房票安置方式，直接对接本区新建商品房项目。
现在越来越多的新房已经卖到了现房阶段，如果这些现房房源可以用来满足被安置居民的住房需求，就真的意味着一个全新的天津房地产市场正在向我们走来。
05
一个全新的天津房地产市场
随着新政落地，预计天津楼市将会有变化，尤其是改善市场，有望迎来一波成交量的增长。
总会有先行者，先嗅出机遇的信号。等大众集体觉醒时，又一轮周期开始了。
针对新政，如果大家还有不清楚、不确定、不明白的地方，对套数认定、购房资格拿不准的，欢迎移步留言板互动讨论。
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