北京楼市:共有产权不要碰,内行人一语道破

2020-08-28 13:35:11 北京房姐

我是北京房姐,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师,目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问:老师请问下,亲戚排号西三旗共有产权房,位置靠前,这种共有产权房性质的房子,4万多一平,值得买吗?北京首套,外地有房

回答:共有产权房是坑 共有产权房,不是房子,产权握在权力的手上。 一桌菜吃掉一半,剩下的绝对不是再卖出50%的价格。 共有产权房,产权风险敞口太大,西三旗4万多的太贵。 不要期待共有产权房。 等待投食的人生,会渐渐失去希望的能力。

提问:房姐你好,北京买房小白我现在的基本情况:16年买的深圳一套两居,用我的名字买的贷款我老婆也签字了贷款未还完,我老婆在北京5年社保,我们想在北京买套房子主要是做投资+自住(不过10年内不会来北京住,小孩在深圳上学)能拿出来首付在260左右,房姐帮忙推荐下哪里的合适?(之前中介带看过西三旗富力桃园一居,看过限竞房北七家的金辰府还有亦庄的招商臻珑)我没有区域限制,房姐帮忙看看我现在的情况推荐哪里?万分感谢!

回答:西三旗富力桃园一居不适合,北七家的限竞房不建议买,位置不行。亦庄的招商臻珑溢价产品。260的首付按二贷能看400左右的标的。如果你们月供能力不错,可以垫资全款抵押看500+的标的。推荐看 炫特区,石佛营西里,安苑北里,安慧东里,丝竹园,惠新里 ,丽景馨居,晨光家园

提问:你好,我是60 后,想改善住房,最近刚刚卖完一处西三旗房子,想换大的,看到珠光御景西苑楼盘单价39700,158平米,620w,毛坯房。楼盘在丰台区长辛店这边帮忙看看这个楼盘怎么样?给点评一下,以后有升值空间吗?或给个好的推荐,谢谢啦

回答:选筹边界: 北到天通苑; 东北来广营,酒仙桥; 东到常营,管庄; 东南十里河; 南边宋家庄; 西南大兴线,丰台站; 西面正常不过东二环。 投资不要超过这个选筹边界。 长辛店属于涨幅非常弱的补张区,利好刺激非常少。

提问:房姐好,近期我看中立水桥南一套房子,上周天和业主签约,价格490万,结果业主这周要求解约。解约原因是,他买了1楼新房,签完合同后,业主告诉他将来可能加装电梯,他认为会被影响,与他的业主解约。回过头他又不想卖我这个房子,也提出和我解约。我们支付给业主10万定金,且合同约定不交房的构成根本违约,违约金为房屋总价款20%。业主目前不想付违约金,认为我刚签约没几天,没损失。我们毫无过错,认为他很无理,请问房姐对此情况的处理有没有好的建议?

回答:这种情况能拿到双倍定金是合理的,如果他强行违约,走法律途径也拿不到20%的赔偿,会按你的实际损失来衡量, 而且流程也没有走到网签后,也无法要求强行配合过户。

提问:我们西城户口,玉桃园有一个45平米的房子,两个孩子一个6岁,一个4岁,今年学区报名用。当下卖掉了大兴的房子,当下考虑方案1:在西城再买一个60平米房子住;方案2:在西城租房在其他区域投资一个房子;方案3:卖掉45平米房子,在西城买个大的房子住。(本来这么计划,疫情影响大兴房子卖的进度耽误了)。我们觉得租个房子,钱用于投资也是不错的,但也不知道怎么投资合理。听听您的建议。

回答:考虑未来升值最好投住分离。方案2的配置更加合理,需要看你的子弹情况,朝阳看 双井、石佛营、十里堡等地,丰台看下 马家堡、草桥、角门等板块

提问:您好。东三环的盛世嘉园,西南朝向127平米758万,请问如果投资,您觉得怎么样?可以入吗?未来有没有升值潜力?

回答:盛世嘉园因为交通和周边街区问题,存在一些硬伤。 加上小区内部有部分办公,群租房也比较多,所以有一定折价。 5.5-6.5万是常见的价格,如果没有特殊加成赠送,考虑的兴趣不大。

提问:老师好,女儿刚入职北京高校工作,年底能拿到户口,税后到手9000内。计划2020年10月前上车,首付款预计300个之内。 请问,1.投资为主,次新3居,请问能买的标的大概在多少价位?先圈定哪几个区域看房? 2.是否现在开始养流水?多少合适?不知道表述的是否清晰,房姐费心,感谢

回答:如果选的房子合适,没有溢价甚至被低估,那么评估可以满评或者超评,贷款再贷足,预计可以买到700万左右的标的。 问题两点: 1.工资流水比较少,贷款需要提前沟通,养流水为长期准备没有错 2.次新房选筹需要更加谨慎,因为溢价的占据多数 望京,青年路,九龙山几个区域都可以选择。 最重要的一点是,最好最近3个月买,不要等到2020年10月。

提问:请问房姐,老公之前用过公积金贷款,但我们名下没房,我的公积金没用过,请问我们现在买房还能算首套吗?如果不能,有没有操作办法可以实现首套呢?谢谢!

回答:有过按揭贷款记录就算二套,拉个征信报告最精准。 处女贷已用,直接全款抵押入手二套,相当于首付3成。 或者老人投靠落户,做接力贷。

提问:房姐你好,想问下前两天买了个亚运村盛和家园的房子,那天也比较急,我就下手签了,交了十万定金了,604成交的,挂牌630。房子100平,实际78,两室一厅朝西中层塔楼,2002年房子带阳台落地窗,(我太肤浅看房一定要落地窗的)小区周边挺方便,离奥森和工作地点都很近,地铁惠新西街北口也不远,物业也听说比较负责,对口学校是陈经纶嘉铭、芳草地和音乐实验派位,就是小区没啥环境,就两栋楼,所以均价要比周边便宜很多其实之前一直没关注过这个小区,本来是想买保利金泉的77朝南一局的,奈何男朋友相中这个大了,就仓促买了现在有点后悔了,想听听房姐意见,这个房子值得买吗,现在交了10万定金,要真的坑后悔也来得及,而且这个房子其中一个卧室是暗卧,房子装修很差基本买来还要重新装修,不然没法入住。 五年后应该会换学区房,将来会不会不好卖呢 附上户型图,麻烦房姐仔细唠唠,现在内心就是很忐忑,既担心房子是不是不太保值,也担心这个户型房子是不是买贵了

回答:这个社区的院子很小,没什么社区环境。而且是02年入住的社区,所以楼龄还是比较久。最近几年基本都跑输大盘,这个户型并不好。建议不考虑

提问:房姐您好,最近中介推荐了一套朝青板块的小区—润枫水尚,南北向三居,面积166,目前报价1030,单价6.2万,房子在顶层。满五唯一的,请问值得入手吗?

回答:润枫水尚以前是典型的溢价盘,不过近半年价格略有回吐趋势,单价6万+可以拿下。不过顶层比其它楼层折价5-10%左右,如果价格能再砍一刀,降30万,单价6万左右入手是最好了。 具体谈多少,看业主卖房的紧急程度,你跟中介配合下,砍砍价。

提问:请教房姐:河北户口,北京工作有房,孩子在京读一年级,为了孩子正在办理天津户口,想在天津买房,在哪个区买什么样的房合适?孩子什么时候转过去合适?只是为了孩子上学请房姐赐教我就听你的了!预算50万-150万

回答:你好,如果是考虑性价比,目前天津比较推荐海教园板块,地铁沿线单价1.8左右可入。优点是有南开学区。 如果是考虑教育,建议首选和平区

提问:房姐你好,本人在顺义有一套140平平层,价值450万左右,有100万公积金贷款,对外出租,自己租住在四惠。目前手上有1000万现金,希望买一套1000万左右的三居,最近在看酒仙桥 望京 朝青 朝阳公园 几个板块,主要还是围绕着东四环这一圈,希望小区自住舒适,五到八年后可出手。请问房姐,选择哪个片区更有升值价值,哪些小区是比较好的选择。另外资金怎么使用效率更高,谢谢

回答:重点看望京和双井板块 例如 宝星国际,橄榄城,阳光100,天骄,九龙,珠江 全款入再抵押出600左右,再选择一套投资盘 主看 tty,百子湾 ,朝青

提问:房姐你好,您非常推荐东三环的公房,比如团结湖,劲松6万多。我看到光辉南里也才6万,为什么不推荐这里呢?

回答:2019年 团结湖单价基本在7万 劲松6万多 但是在2017年 一个6万不到,一个5万不到。 现在是正常价格,但是套利空间不大。 光辉南里小区非常拥挤,房屋品相很差,所以相比光辉里的7万,有一定折价。

提问:房姐好,最近又看了挺多房子,有些疑问,通州乔庄新华大街片区算核心区吗?大兴黄村片区通州乔庄新华,同样楼龄户型的小区通州单价会贵1w多,这种情况是优选大兴么?通州核心区是比大兴核心区能级好很多吗?

回答:整个通州区,都不属于核心区。 一号线,六号线沿线的通州,属于新老通州。 都属于城郊结合部地段。 玉桥属于老通州城区,黄村是大兴线二流地段,枣园相对更好。 分析房子需要具体的房子信息具体的价格。

提问:请问房姐,天鹅湾2居110平平层多少单价入值得垫资?垫资主要风险是是否有笋度对吧?谢谢

回答:天鹅湾是有轻微溢价,7w以内考虑 给你说下抵押的关键点 正常过户到抵押批贷放款,大约3-5周,目前一个月内较多。 根据你的资质的具体抵押情况,需要先预审你的材料,并且结合你的选筹具体情况来分析,最终整个贷款的计划能不能覆盖住你的预留条件。 北京市场垫资费用在1%\/10天起。 首先做好所有的预审,把买房和贷款一起来进行计算规划,才能最大程度控制时间,减少风险。

很多人给我留言提问,房姐精力有限,无法一一解答。

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