北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
女，工作在西城区；男，工作在昌平未来科学城。都有北京户口。备孕中。总价550—600万元，预计首付400，贷款200万。现在纠结中。买在朝阳区，看了百环，面积大一点，居住体验会好一点，但怕有了小孩后学区成问题，也会栓住父母接送孩子。买在西城，能解决未来孩子上学困扰（到时候母亲可以带孩子上放学），离女方单位近，但是面积小，居住体验不好。
1、我应该买在哪个区域呢？
2、看了西城的西豪逸景，使使劲能买个70左右平的，啥时候入手更划算呢？
3、除了西豪逸景，西城区还有相似价位的小区可以买吗？
关注章哥很久了，感觉您说的特别有道理。
A：
1、这谈不上应该不应该，而是得看自己需要不需要，没有统一标准的。预算不是太高的情况下也不好各项兼顾，只能是适当取舍，看自己的主要需求了。
2、确定是注重自住就买百环，优势是地段好还价格不高，经济实惠，本身就是经适房，当年北京市区最高价的项目。劣势也是地段儿好还价格不高，是北京经适房中升值最慢的项目，所以才显的性价比高。以后的最好成绩也就是不再落后，自住为主。学区倒不是劣势，朝阳区算学区房的本来就不多，都不吃亏。
3、啥时候入手学区房，如果是资金准备好了那就提前买，救市期间再叠加入学高峰，至少在明年之前算合适的。如果是没准备好或不愿意承担学区溢价，那就过了2025年再说，孩子上学前一两年再准备也不晚，大概率会有更多的选择，也避免了溢价部分的风险。
何时更划算，这就看自己是否愿意承担溢价了，都是各有利弊，看自己重视什么了。假定大盘不涨，那将来换房的话要承担3%以上的税费损失，直接买学区房则是价格中30%的价格闲置，直到孩子用上学位。
4、在同等地段儿或学区内，学区溢价的比例基本一致，也就是性价比差不多，买哪个都行。这就相当于去饭馆吃饭，同一家餐厅内的菜品毛利都差不多，没什么不能买的。
仅供参考。
二
Q:
北京的房价凭什么只能涨不能跌！现在的高房价是不是从1000多涨起来的？凭什么不能降回去？怎么涨的就怎么降，很简单。如果房价涨了工资跟着涨也行，但是老百姓的收入涨了吗，凭什么让我们为高房价买单？凭什么让我们把人生都浪费在房价上？我本来以为你是为我们底层发声的，原来你也是房价的吹鼓手，那就别怪我把你拉黑了。
A：
1、我不会怪你的，拉黑吧，我反而会谢谢你，毕竟你为净化网络又贡献了绵薄之力。虽然苍蝇也是肉，但我会欣赏少了嗡嗡声的清静的。
2、北京的房价从来都是在涨涨跌跌的，有涨就有跌，更没人规定不许跌。北京1994年就有过房价下跌，之后的1997、1999、2004、2008、2010、2012、2014、2017，2020都出现过下跌，甚至是暴跌。其他年份也都是涨跌互现，你可能前几年还岁数小，以后长记性了自然会记住的。
3、你错了，北京的房价不是从1000多涨起来的，而是1980年的400块，在团结湖的第一个商品房。
不凭什么，就是降不回去了。现在团结湖租一套70多平老破小的月租金都要7/8000，你觉得这套房还卖当年的3万块合适吗？
怎么涨的怎么降，倒也可以试试。从400块涨到现在7万是用了40多年，那咱就40多年之后再看吧。
4、你的收入肯定是没有北京房价涨的快，但我的还行。我参加工作的时候工资6/700，房价2000，三个月能买一平米。现在北京均价6万多，我用不了仨月就能买一平米了。所以不用你为高房价买单，商品从来都是针对有能力消费的人群的。卖私人飞机的从来不找我推销，我也抵制他们好几十年了，咱们各取所需，在自己的能力范围内消费就行，各自安好。
对了，北京的工资凭什么只能涨不能降啊，是不是从几十块钱涨起来的？凭什么不能降回去？怎么涨的就怎么降，更简单吧？
5、没人让你把人生浪费在房价上，买不起房可以租房啊，谁说必须买了？另外可以去追求诗和远方嘛。对了，你会写诗吗？去远方有路费吗？
白居易会写诗，也被调侃过“长安居，大不易”。杜甫会写诗，写过《茅屋为秋风所破歌》，梦想的是“何时眼前突兀现此庐”？韩愈会写诗，吐槽“游宦京都二十春，贫中无处可安贫。长羡蜗牛犹有舍，不如硕鼠解藏身。且求容立锥头地，免似漂流木偶人。”苏东坡会写诗，写的是“我老未有宅，诸子颇有言”，恐怕他那几个儿子的“言”，都不是什么好话吧。所以你可以学习陶渊明的《陋室铭》，去远方买房，就能“斯是陋室惟吾德馨”了。
6、我本来就是给开发商打工的，曾经是卖房的，房子只卖给买的起的人，我也只需要对客户说好听的，对于买不起的耽误不起工夫。您走好，不送……
三
Q:
请问您对二次房改是怎么看的？是否能降房价？我看**大V说以后以保障房为主，是周边同等商品房的半价。只不过是没有产权，过几年想换房的话可以全款退给政府。您觉得这种可能性大吗？
A：
1、二次房改，我没什么看法。听的次数实在太多了。就算是以1998年这次为一次房改，那2006、2010、2012、2014和2016、2019这都提出过二次房改的概念，每次也都是动辄千万套的建设。确实是让很多刚需住上了房子，但非得说对房价有多大影响也未必，反正还是涨到了现在这情况。
2、这大V说的事儿我不清楚，也只是听说而已。看过网上的帖子，但算了算账觉得也未必真划算。
算一下吧，北京现在中位数的房子是600万一套，租金回报率一般1.5%，也就是租金9千，一年10.8万。那假定是保障房半价，300万一套，所付出的成本就是利息，3%的话每年9万。确实是挺划算的，每年省了1.8万。那假定是住十年，退还房子拿回300万，成本就是90万，省了18万。
那周边的商品房呢，也就是600万这套，租金你觉得会不会上涨？房价会不会上涨？如果涨了，保障房这300万的付出是否还划算？
3、总之可能性我不知道，只是感觉上好像没占多大便宜似的。要不自己再算算账吧。
仅供参考。
四
Q:
抱歉这么晚打扰您，今天新出的政策我看完以后实在是寝食难安。我和我老公有两套房子，第二套是拆迁给的，不满五年没法卖，我们三天前把丰台的房子给卖了准备买西城学区房，刚收了定金10万。还没网签，就看到了今天新政策。
因为我们丰台这个房子17年左右买的现在卖有点亏，但是为了买西城学区房，忍痛割爱婚房，今天新政策一出，我是吃不下睡不着。我怕丰台这个房子亏的卖了，结果由于这个新政策，西城学区房到涨价了。就是等于跌的时候卖的也就是4月18号左右签的卖的，新政策23号实施，我这要买学区房，会不会太点背了麻烦您指点迷津。
这个丰台的房子一居室，只收了定金10万，要不要退掉。还是这个新政策目前对于西城学区房影响不是太大，希望得到您的指点。
A：
1、我也刚看到新政，半夜下这么急的政策，实在不多见。但这也不算太大的刺激，无非就是离婚的不再限购而已。北京不是深圳，没多少炒房客，为了买房而离婚的没几个。所以这仍然是政府表明救市的态度，不算实质性利好。
商品价格确实是由需求决定的，但这种行政手段放出的需求不大，没什么太大效果，没必要太重视。
2、该怎么做怎么做吧，我不认为有多大影响，无非是把之前的存量需求释放一些而已，对楼市不属于直接的刺激。
3、如果确定买学区房了就尽量缩短空白期，没必要违约。毕竟政府的态度很明确了，就是救市，但也不是下猛药，正常操作就行。
仅供参考。
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