北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
现在北京房子行情，我又迷茫想麻烦咨询一下，我们现在大兴老破小辛店小区一居室，挂牌150，有人想130买，我们该不该卖呢？我们十年前买的125，还有如果卖了，我们应该去那个地方买个2-3居的500多点的房子呢？朝阳好？还是通州好？您有那个地方板块建议吗？新房能买吗？还是买二手房比较好直接住？谢谢章哥了。
A：
1、具体行情我可不知道，我好像十多年没去过辛店小区了，是海子角观音寺附近的吧？这还是问当地中介吧，只有他们熟悉情况。
2、不过这价格怎么不太对似的。十年前是2014年，从当时到现在，北京的大盘均价是接近翻番的，热门板块则不止。而你们这套房怎么能几乎没升值呢？感觉不太对，2016年买的还有可能，否则就算这地段儿偏点儿也不至于。
3、500万的两三居，按5万左右一平。如果是考虑朝阳和通州，那就看看六号线常营草房吧。先看常营，商品房居多，大多数保值不错。如果没合适的就看草房，基本都是保障房，但保值也不错，基本不落后大盘，陈经纶保利的学区也挺好。
还没合适的再看通州，比如物资学院附近的，和朝阳差不多的情况，就是行情期间传导排序逐步向后而已。再其他就以地铁沿线为主呗，顶多是租金低点儿而已。通州和朝阳也谈不上哪儿好，看自己的喜好，各有优劣。
4、新房当然能买了，这看自己的主要需求。不过这预算的基本都在新区，自住为主，其他升值什么的看规划的发展了。
5、新房和二手房各有优劣。常规建议是注重自住就买新的，怎么都比二手的强。注重保值或过几年还想置换就以成熟板块的二手房为主，都是经过市场检验的，相对更稳妥。
仅供参考。
二
Q:
我目前有昌平天通苑一套60多平的小两居，孩子4岁，26年9月上小学，想置换到朝阳让孩子上学，预算600万左右（置换后）。希望能兼顾到居住和学校，房龄2000年之后的，最好能是小三居。
最近看了老北苑和亚运村，老北苑清友园、天怡家园都还算有合适的房子，但和平街一中不知道怎么样，亚运村只能是安园、逸园这种，房龄有点老了，对口学校陈经纶西校区好像说多校区划片，校园环境也不好。
想问问章哥，一是我这种预算朝阳有什么兼顾居住和学区的小区推荐吗？二是26年上学，现在需要急着把房卖掉吗？有点担心房价再降，手里这套更难出手。还是说可以缓缓，先挂着，不用降价急售，25年卖出去就可以？
A：
1、和平街一中，在朝阳算不错的学校，放到北京算中等吧。房子没有学区溢价，也就是不算学区房，居住的性价比正常。
2、陈经纶嘉铭在朝阳算头部校，西区的成绩略弱于东区。但由于老房多，在相对总价低的情况下也就都出现学区溢价了。不算太高吧，低于东西海平均值。我觉得不是很值，在溢价率同等的情况下可以看其他几个头部校的。
3、兼顾怎么说呢？朝阳几个头部校的商品房相对溢价低，能做到兼顾。但户型都比较大，动辄千万左右起，再高的还就没溢价了，各项兼顾。600万不太好买到多合适的，基本都是老小区了，都有部分学区溢价，只能说比东西海相对兼顾。可以看看望京陈分学区的，比如利泽西园一类，相对合适些。
4、常规建议是如果卖房后增加的预算多就提前准备，救市期间，北京没什么下降空间，房子大概率仍然比现金保值。增加的不多就甭着急呗，反正2026年呢。这关注政策和成交量吧，如果有利好政策或成交量持续上涨就尽快，没有的话就继续等。
不过说实话，可能你们是只见过这次的行情，或者是把前几次下跌给忘了。其实北京下跌很多次，2020年刚戴上口罩时就比现在严重；之前的2018下半年，全国暴跌砸售楼处；2017年317新政之后，到年底西城区都跌了15%；2014年楼市寒冬，2012年宏观调控，不知多少开发商倒闭。再之前是2010年全市暴跌20%；2008年则是全国崩盘，北京跌了30%；再之前不提了，2004、2000、1995年都是暴跌行情。
5、总之房子是用来住的，有需求就买。如果有投资需求的话也是关注长期吧，短期永远是涨涨跌跌的。
仅供参考。
三
Q:
想咨询，目前昌平县城有套房，105四层，月供6000，估计270左右能出手，还了贷款最后手里能凑200个。想换到海淀，安宁庄南区有个顶楼，6 7 8复式，80多平米，360估计能成，就是停车费劲，电梯估计也装不上，请问现在入手合适吗？家里有老大老二，老大海淀学籍今年小升初，老二今年幼升小。
A：
1、80多平360万，4万多一平，没电梯，那这八层就是阁楼吧，实际是六七层的复式。入手是否合适看自己的需求，为了海淀学籍就合适，自住看喜好，为了投资之类的就不合适，各有利弊，看自己重视什么了。
2、这套房估计挂牌时间不短了，否则也不会这价格。换句话说就是流动性比较弱，出手的时候不好卖。既然能报出360的价格，那就说明不是因为价格才不好卖的，而是很少能遇到对这种户型感兴趣的。还有一点是租金收益估计也普通，不太好找到愿意租这种户型的，中介一般也不愿接手。
3、今年小升初和幼升小，需要卖房之后再卖，而且是需要贷款，这手续来得及吗？
4、总之就是如果是为了落户转学就合适，典型的占坑儿房。自住角度看自己的喜好，投资角度肯定不占优。
仅供参考。
四
Q:
我家有四套房，都在北京，一套是现住的单位公寓，刚买的，理论上的长租房，只能内部交易，两居。二套是老婆家的回迁房，丰台没有房本，她的名字，一居室45平米。
三套是昌平的****，下叠，本来想买来当度假房的，但很少住。四套是西直门老小区，孩子在附近上学，偶尔住。现在的感觉是看上去房多却没一套合适的，住的都挺别扭的。您有什么整合的建议吗？
A：
1、整合，单位的房子既然在自住，那能卖吗？如果不打算住了就内部卖掉，这种房的交易圈子窄，没什么投资性。
2、回迁房留着呗，没本儿的时候卖了吃亏。
3、昌平的别墅是小产权，长期自住就留着，利用率不高就卖掉吧。一是强拆的风险，昌平拆了不少了。二是别墅也没什么投资性，升值必定慢于普宅，小产权就得加个更字了。
4、西直门的，西城还是海淀的？如果是西城的就溢价高，既然用过了学位，那常规建议就是趁着高峰期溢价高的时候置换。海淀的就无所谓了，也有溢价但肯定不高，留不留的也看是否自住。
5、总之就是除了回迁房，其他三套都是看是否自住，如果自住就留着，确定不自住的话就都可以置换。次序是先卖小产权别墅，最不好卖，然后是单位公寓，最后是西直门的。
仅供参考。
五
Q:
我有一套海淀不能上市的公房，不是北京市的，感觉很鸡肋。还一套是CBD的公寓，感觉更鸡肋，华野开发的，买的倒不贵，就是住着不方便只好出租。现在我住女儿的房子，但外孙出生面积紧张，我们老两口也想单住了。
用公寓的租金租房倒是没问题，就是年纪大了不容易租到，问过几家了都让另签安全自负的协议，很别扭。所以实在没办法就想卖掉这公寓算了，能卖400万左右，加上积蓄能买海淀的又都是老破小，能不能再买个公寓，比如****这种的。另外您对于公房制度了解吗？将来我们这种房会怎么处理？
A：
1、****，70年公寓，以前我所在的公司开发的，这样在当年我肯定是忽悠着买，但现在建议慎重吧。
2、怎么说呢？质量肯定是挺好的，早期的外销公寓都不惜工本，为了多卖钱，毕竟那个年代还是按美金计价的。但这户型朝向可就得看自己是否能接受了，几乎没有方正的，都是带斜角斜边的房间，也没有正南朝向。另外再加上社区小，没什么绿化，还有出租户多，人员流动性大。这些都是劣势，充分考虑好。
我建议是别着急买吧，可以先短租一套房试试，肯定有的是出租的，公寓性质的也不太在乎租户年龄。住几个月体验一下，确定自己能接受这环境再置换。要不然这种房的流通性弱，一旦入手还就不太好卖了。至于保值什么的是次要的，还是多考虑养老居住吧。
3、或者也可以去国贸这套公寓住着试试，两边应该差不多的环境。既然是华野开发的就是恋日系列，恋日国际吧？小户型公寓，那环境会相对更弱些，如果在恋日国际能接受，到海淀就也应该能接受了。
4、公房这我不懂，不是北京市的，那是央产军产还是院产？再或者是高级别的？我不敢预测，各种消息都有，不知道哪个是真的。
仅供参考。
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