昨天（4月29日）晚上，保利燕语堂悦一战成名。
首开A1#，300+位客户认筹，其中7成认购。这场大捷，成功为广州楼市注入一股信心。
图 丨保利燕语堂悦实景图
保利燕语堂悦为什么能卖得好，想必大家都很清楚，最重要的原因，就在于它「六边形战士」的属性。
毕竟，它可不止一个强项突出，而是地段、交通、配套、品牌、品质、产品等方方面面都很能打。
虽说现在的广州买家越来越挑剔，但这样的项目可遇而不可求，所以，一旦出现，依旧有很多人愿意为之买单。
巧妙的是，就在保利燕语堂悦开盘前夕，保利老黄埔项目也揭晓了项目案名——保利招商华发中央公馆。
如果说，保利燕语堂悦，已经为「六边形战士」爆款成功打板。
那么，保利招商华发中央公馆的出现，无疑已经为我们预定好了，下一款「六边形战士」爆款的模样。
这不是信口胡诌，而是基于对两个项目的深入研究，做出的判断。
图 丨保利招商华发中央公馆效果图
「六边形战士」基本盘稳定
地段、交通、配套PK
首先，我们不妨从这两个项目的基本盘——地段、交通、配套来分析。
地处海珠西的保利燕语堂悦，周边有多繁华，想必大家都很清楚。
家门口就有双地铁站的燕岗站，目前广佛线已经开通，而在建中的地铁11号线，今年就通车。
配套直接奉上豪华大礼包——除了约3.4万方的华新333商业综合体，周边还有乐峰广场、万科里、广百新一城等丰富商业。
配建的24班小学，还提前官宣了海珠区宝玉直实验小学。
一颗颗定心丸，提前发放。
图 丨 示意图
而即将亮相的保利招商华发中央公馆，同样是发挥极其稳定的高分选手。
从地段上来看，项目就位处老黄埔核心，从去年开始，官方将其定位升级为海丝城+广州第二CBD，并前后引入了13大产业平台。
2023年，整个片区固定投资达500亿，甚至超过金融城。
图 丨示意图
而交通方面，项目就在黄埔图书馆以北，距离大沙东站（7号线与5号线换乘点）约500米。
这么说吧，广州绝大部分重点商圈，都能一线直达：
通过一条5号线，2站可达鱼珠，5站可达金融城，10站达珠江新城，更远处可链接环市东及白鹅潭，一条线路串联三个时代的CBD，将城市的磅礴势能向东牵引。
而通过7号线，项目又能3站达科学城，7站达万博，甚至向南接驳佛山。
图 丨示意图
当然，如此核心的地段，配套自然也少不了。
不信你看，放眼广州，拥有三馆一宫（体育馆、图书馆、文化馆、少年宫）配置的只有两处，一处在珠江新城，另一处就是保利招商华发中央公馆所在的老黄埔。
除了体育馆、图书馆、文化馆、少年宫，据说，传闻中风风火火的Costco，就有意选址这里。
图 丨示意图
三大央国企合力
品牌、品质、产品再拉升
如果说地段、交通、配套，是保利燕语堂悦的基本盘，决定了项目的下限不会太低。
那么，保利后天加持的品牌、品质、产品，则又成功拉高了项目的天花板。
你要品牌，深耕广州30多年的保利，对广州市场的熟稔，在广州人的信赖度，绝对是数一数二；
你要园林，要品质，作为海珠第一个新中式人文大宅，保利燕语堂悦拿出的，是全新升级的悦字系，以独特的东方韵味，呼应海珠的老城地段。
保利燕语堂悦园林效果图
基于此，我们有理由相信，背靠三大央国企的保利招商华发中央公馆，给出的配置绝对不会低。
01.
三大央国企合作开发
是的，你没看错。
这个项目，由保利、招商、华发三大TOP级央国企合作开发，无论是口碑，还是交付实力，都在平均水平以上。
在广州，三支国家队合作的项目并不多见，毕竟每家房企都有独自操盘的实力，极少与人分一杯羹。
5年以来，类似情形仅为个位数，相关项目无一不是板块顶流。
当然，保利招商华发中央公馆，能赢得三大央国企的芳心，也恰恰印证了项目素质的硬核。
图 丨示意图
02.
强强联合，豪宅细节成标配
而且，合作开发，也能带来更多好处。
毕竟，这是以共赢为前提的多方合作，会在户型、园林、理念形成内部博弈，最终方方面面力求最好。
不信？我们拿到一张项目独家效果图，大家且看：
通透亮丽的类玻璃幕墙，整栋整栋地铺设，售楼部才常见的镜面水景，在小区内部大面积使用，就连豪宅必备的建筑顶冠，在这里也是标配。
这样的配置，几乎不下于保利天字系。
图 丨保利招商华发中央公馆效果图
03.
黄埔首个使用率超100%的项目
最后，我们来看看户型。
去看过保利燕语堂悦的朋友都知道，这个项目，一个盘就创造了N个海珠第一：
第一个新规后全户型四开间朝南项目；第一个全户型得房率均超100%的住宅；第一个全户型客、餐厅均带飘窗，超级主套带U型飘窗的住宅。
而我们拿到了保利招商华发中央公馆的户型图，也发现了不少华点：
坦白说，保利招商华发中央公馆并不是黄埔首个新规后的项目，但自新规落地以来，黄埔使用率超100%的项目，它绝对是第一个。
虽然项目起步户型仅有81平，但其主力产品更倾向于接纳刚需上车，并在有限面积中获得更棒的生活体验。
比如，建面约81平户型，这样极致的面积段，保利招商华发中央公馆给予了3房+1.5卫设计，保证了三代同堂的基本需求。
在此基础上，约81平三房还以竖厅设计实现了南北对流，堪称小户型中的顶配。
图 丨 户型示意图
建面约89平3房则在前者基础上进行升级。
该户型拥有2个功能完备的卫生间，可以同时支持两人沐浴。三间卧室一间客厅全部朝南，共沐阳光的体验堪称奢侈。
图 丨 户型示意图
而从建面约116平4房开始，项目又开始强化生活体验，如此多变的生活方案，能让约116平的起步级四房，拥有140平的尺度感。
图 丨 户型示意图
当然，你还可以留意这两个户型：
建面约92平三房，拥有深受买家喜爱的南北对流格局，享受两梯四户待遇的三房单位只有它。
图 丨 户型示意图
建面约159平四房，做到了双套房+南北对流，称得上是绝大部分买家的终极置换目标。
图 丨 户型示意图
这样的好产品，却只有2条梯腿，货量不足百套。
钱包厚薄程度，耐心与否，手速快慢，都将决定你能不能买到。
实际可售楼面价约2.9万/平
最后，关于项目，相信大家更好奇的是定价。
这里，我们不妨提供一个数值参考——项目地价。
2023年12月底，保利以398726万的总价，将黄埔图书馆北侧地块收入囊中。
图 丨示意图
需要注意的是，这40亿总价不包含配建成本。
根据出让要求，保利招商华发中央公馆除了底商、幼儿园之外，还需配建黄埔区文化馆新馆，并负责部分场馆运营，为期5年。
参考2023年开业的广州市文化馆海珠分馆，其建面约5.7万平，总造价超过10亿。
1万平的黄埔文化馆，砸进2个亿的投入，并不过分。
所以，虽然保利招商华发中央公馆楼面价是24589元/平，但算上配建，实际可售楼面价其实要去到约2.9万/平。
图 丨示意图
简单来说，这个盘至少要卖到5万/平以上，才有望回本。
不过，结合目前老黄埔在售项目，户型使用率普遍只有80%，均价也是5字头。使用率约100%的保利招商华发中央公馆，定价大概率还会往上再拔一拔。
再加上，这个项目还是保利、招商、华发三大TOP级央国企联合开发。
这样的房企，现金流稳定，成本可平摊，就算楼市平淡，也可以用时间换空间，等待下一轮周期到来。
所以，这个盘，就算最后刺破6字头，我也不会太过意外。
项目将于五月正式开放售楼部
当然，最终项目如何定价，又会交出什么样的作品，我们可以稍作期待。
项目将于5月正式开放售楼部，并同步开放样板间，那些你看不懂的户型设计，猜不到的项目吹风价，都会于当天揭晓。
实景图 丨项目正在赶工中
要相信，保利是产品届的魔术师，只会给人超出预期的作品。
当然，要想见证魔术师的表现，大家不妨五一期间去保利其他项目，看一看，品一品。
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