核心提示
1，2020年7月至2022年3月，接手南城都汇的禹洲集团和瑞卓置业通过销售和融资，先后获得了约26亿元现金流入。按照收购时的工程进度，但工程款开支不大，项目至今仍属于烂尾状态。
房企通过“更换”工程总包单位腾挪贷款资金，曾是玩转“7个锅盖10个锅”的不二法门，但项目操盘方禹洲团队通过“单方面伪造总包合同”转走了近9亿专项开发贷款以及销售款的账面现金，致使南城都汇遭遇现金流断裂。
3，推动项目持续法拍的香港卓颖投资，与项目股东之一的禹洲集团有着千丝万缕的联系，5月6日即将二次法拍的157套商业用房若成功拍卖，意味着该项目的投资收益再次缩水。
4月16日，和黄南城都汇8期Link商业街161套商业用房在阿里和京东开拍，尽管多数物业相对于评估价已经打了7折，但市场的反应并不热烈。截至拍卖结束，只有4套商铺成交，98%的标的物流拍。面对至少几十万的“剪刀差”，捡漏的人却寥寥无几，不合常理的背后是股东方之间的利益博弈。
南城都汇2004年拿地，2007年首次开盘，2020年7月转手，2021年11月新股东之一禹洲集团“抢公章”，2023年南城都汇8期3000多套住宅被推拍，然后叫停，今年4月161套商铺再次被法拍，以及5月6日的“二次拍卖”……因资金问题而起的司法纷争已持续三年多，在双方坐上谈判桌握手言和之前，南城都汇的“保交楼”仍存巨大变数。
但事实上，南城都汇不应该走到今天这步，2020年新股东接手的时候，7期住宅和8期商业的工程主体已经基本完工，后续只需要8-10亿资金就能实现上述工程的交付。据行业人士分析认为，从新股东接手开始，通过销售和融资等手段，项目公司舜鸿地产累计回收资金约26亿，远超南城都汇住宅和商业所需的建设资金。
一场本应是“稳赚不赔”的生意，在遭遇限价、限贷与限售的极端政策调控下生变，而禹洲集团2022年初的公开暴雷，加速了股东方从“同舟共济”到“你死我活”的逆转。
不差钱
新股东接盘3年进账26亿现金
公开资料显示，易主之后的南城都汇总计开盘两次，一次是2021年5月推出的8期山河玖璋，另一次是同年11月份发售的南城都汇6期，因为限价政策，两度开盘价格被限定在1.55万元/㎡-1.73万元/㎡，基本属于含泪赚吆喝。从备案数据能看出这两次住宅销售就是实现7亿的销售回款。备案数据显示近3年还销售大量商业及车位约8亿元。也就是说销售款都收入了15亿元左右。
此外，从2022年杭州中院的公告查出，舜鸿地产作为借款人与中建投信托股份有限公司（简称“中建投”）签订了信托贷款合同，由于违约强制执行过一次项目的商业和车位。据内部人士透露，本次执行是因为中建投借给项目公司一笔 约7亿元的贷款违约导致。同时，项目公司通过抵押贷款的方式向江苏华融资产管理有限公司融资约4亿元。
也就是说，从新股东接手以来，项目取得了约15亿的销售收入，约11亿的融资资金，合计进账约26亿。
从香港和黄发出的公告显示，这些钱肯定没有还给长江实业的卖方贷款。截至今天项目现在还处于烂尾状态，钱去哪里了呢？
7亿工程建设资金被操盘方转走
项目遭遇“现金流”崩断
从舜鸿地产作为借款人与中建投信托股份有限公司一笔7亿左右的诉讼中发现，舜鸿地产是以七期在建工程抵押的形式从中建投贷款进行项目开发建设，按照银行规定，该笔资金只能用于项目工程建设。
但据中南建设公司相关负责人透露，他们并没有收到该笔资金，而是禹洲地产团队通过伪造中南建设公章并编造工程款及材料款的名义，将该笔7亿的贷款资金全部转出到福建省城东建筑工程有限公司的账户。
成都瑞卓负责人透露，福建城东公司与舜鸿地产并无任何业务往来，也并没有参与任何施工，总包方至今仍然是江苏中南公司，约7亿资金被非法转移，致使南城都汇项目处于停工烂尾状态，给舜鸿地产及其股东带来了不可估量的损失。
约7亿资金被股东方单方面转至一家和项目没有任何实际合作的公司，不难让人联想到福建城东公司的“特殊关系”。有网友表示，该公司法人叫林东阳，而禹洲集团董事长叫林龙安。不知二者有什么联系？
瑞卓上述人士还透露，瑞卓作为50%的股东方在接手后，从未从项目公司获取过资金。由于合作方禹洲集团私撬保险柜，失去章证照及财务控制权后，资金动向瑞卓完全无法知晓，而这26亿除了支付少量工程款和部分利息外，其余款项均不知流向。
禹洲单方面签署超40亿担保合同
南城都汇被迫走上“法拍路”
近几年大量房地产公司暴雷，让本来高杠杆的房地产企业陷入危机，出现大量烂尾项目，而这些烂尾项目的资金大多被挪用去拿地或建设其他项目。随后，政府要求企业必须设立共管账户，按照建设进度支付相应款项，但禹洲集团通过控制章证照公然违规违法挪用资金。
如果说约7亿资金被违法挪用不足以决定南城都汇的生死，那么，项目股东之一禹洲集团利用“操盘身份”违法私撬保险柜，抢夺章、证照签署了两份盖有舜鸿公司印章，涉及金额超40亿元的巨额虚假担保合同，最后让昔日的明星大盘走上了穷途末路。
4月16日流拍的157套商业用房已经重新上架，并确定在5月6日进行第二轮法拍。未来，住宅是否会再次走上法拍，尚无法确定。但无论上市资产通过何种方式售卖，可以肯定的是，在支付少量拖欠工人工资后，优先拿到收益权的是禹洲集团。
而这，正是禹洲集团持续推动住宅和商业法拍的动力所在，也是原股东和新股东之间难以握手言和的根本症结。
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