据郑州住房公积金管理中心4月29日消息，郑州住房公积金将于2024年5月6日起开始办理“商转公贷款”业务。
王秀清 摄影
近年来，部分使用商业银行个人住房贷款（简称“商业贷款”）购买自住住房的缴存职工，通过不同渠道多次反映，希望在符合住房公积金个人住房贷款（简称“公积金贷款”）条件时，将商业贷款转为公积金贷款（简称“商转公贷款”）。
根据郑州住房公积金目前的资金运行情况，已经初步具备了开展“商转公贷款”业务的条件。为了满足缴存职工的住房公积金使用需求，缓解购房职工的还款压力，郑州住房公积金管理中心在郑州市不动产登记部门的大力支持下，通过优化业务流程，于今天印发通知（郑公积金〔2024〕15号），决定开通“商转公贷款”业务，自2024年5月6日起开始办理。
什么是商转公贷款
商转公贷款是指符合住房公积金个人住房贷款（简称“公积金贷款”）条件的缴存职工，将已经办理且尚未结清的商业贷款转为公积金贷款。
哪些缴存职工可申请商转公贷款
根据《通知》规定，商转公贷款的申请对象为已经使用商业贷款在郑州行政区域内购买自住住房的本地和异地住房公积金缴存职工，包括灵活就业缴存职工。
商转公贷款的申请条件有哪些
根据《通知》规定，申请办理商转公贷款应当同时满足以下条件：
1.商业贷款所购房屋已经取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》，除向商业贷款银行设定抵押外，未设定其他抵押权、居住权登记事项，不存在司法查封、冻结等权利限制；
2.商业贷款尚未结清，且无尚未处理的逾期，商业贷款银行同意提前结清商业贷款；
3.《房屋所有权证》或《不动产权证书》记载的所有权人或共有权人符合公积金贷款申请条件；
4.具有在规定时间内结清商业贷款的能力。
商转公贷款的转换方式
为了充分支持缴存职工办理商转贷款业务，《通知》明确了“先还再贷”和“公积金直还”两种商转公贷款办理方式，职工可以根据实际情况使用其中的一种方式：
1.先还再贷方式。借款申请人提出申请，在公积金贷款通过审批后，自筹资金结清原商业贷款，注销房屋原抵押登记；公积金中心在取得房屋抵押权后，将公积金贷款资金转入借款申请人个人银行账户。该方式需要申请人先自筹资金结清原商业贷款，具有流程简单，办理方便，转换周期短的特点，所有商业贷款均可使用该方式转换。
2.公积金直还方式。借款申请人持商业贷款银行出具的《同意办理顺位抵押函》申请办理商转公贷款，公积金中心取得房屋顺位抵押权后，将公积金贷款资金转入商业贷款银行指定账户，用于结清原商业贷款，结清商业贷款所需资金与公积金贷款的差额，由借款申请人在结算前另行支付。该方式不需要申请人先自筹资金结清原商业贷款，但需要原贷款银行配合，具有结算要求严格、业务流程相对复杂的特点，仅适用于与公积金中心签订商转公业务合作协议的银行发放的商业贷款。
两种方式的办理要求：根据公积金贷款和不动产登记的有关业务规定，使用先还再贷方式的，借款申请人须在公积金贷款通过审批后15个工作日内，自筹资金结清原商业贷款；使用公积金直还方式的，原商业贷款须为商转公贷款签约银行发放的贷款，借款申请人应预先筹集商业贷款剩余本息与公积金贷款的差额资金，在公积金贷款发放后3个工作日内，配合银行结清原商业贷款。
申请商转公贷款需要准备的材料
根据《通知》规定，申请商转公贷款应准备如下材料：
1.借款申请人及配偶的身份和婚姻信息证明；
2.原购房合同、《契税完税凭证》及《房屋所有权证》或《不动产权证书》；
3.商业贷款《借款合同》及贷款余额证明；
4.借款申请人归还公积金贷款的本人银行卡；
5.商业贷款发放银行出具的《同意办理顺位抵押函》和《同意提前结清商业贷款函》；
6.商业贷款结清证明及《不动产登记资料查询结果证明》。
上述申请材料主要用于了解借款人、商业贷款、房屋状态和房屋性质等是否符合商转公贷款申请条件。其中，前四项申请材料验原件留复印件（2份）；使用先还再贷方式的，在注销房屋原抵押登记后，借款申请人向公积金中心提供第（六）项申请材料；使用公积金直还方式的，借款申请人在办理公积金贷款手续时，向公积金中心提供第（五）项申请材料，以便启动后续环节业务。
商转公贷款额度、期限和利率等事项如何确定
根据《通知》规定，商转公贷款金额、年限、利率和其他有关事项按照下列要求审核：
1.贷款金额应不超过按照公积金贷款政策认定的贷款金额，且不超过原商业贷款本金余额。
夫妻双方均符合连续正常缴存6个月以上的公积金贷款申请条件，且为首次使用公积金贷款购买家庭首套房的，最高公积金贷款金额为100万元，其他情况的，最高公积金贷款金额为80万元，符合多子女家庭公积金贷款政策，能提供有关认证材料的，最高公积金贷款金额为120万元。家庭有两套住房的，不按购房时间排序认定家庭首套或第二套住房，办理商转公贷款时，均按照家庭第二套房公积金贷款政策认定贷款金额。为防止商业贷款延迟结清，导致资金结余，使用公积金直还方式的，公积金贷款金额至少应低于商业贷款余额1万元。
举例：如果商业贷款本金余额为100万元，根据公积金政策最高可办理100万元公积金贷款，那么办理商转公贷款时，使用先还再贷方式的，最高可办理100万元公积金贷款；使用公积金直还方式的，最高可办理99万元公积金贷款。如果商业贷款本金余额为101万元，则两种方式均可办理100万元的公积金贷款。
2.贷款期限、利率、还款方法和还款能力等事项根据商业贷款所购住房性质，对照新建商品房和存量商品房公积金贷款政策审批，具体规定可查询之前公积金中心发布的有关通知。
办理商转公贷款的办事大厅有哪些
目前，共有20个办事大厅可办理商转公贷款业务。具体可根据房屋所在行政区域，到市区或市（县）区政务服务中心的住房公积金分厅申请商转公贷款。其中，市区内有9个办事大厅，借款申请人可根据商业贷款发放银行，对照公积金贷款受托银行在市区政务服务中心入驻情况（见附件），选择对应政务服务中心办理商转公贷款业务。商业贷款银行不是公积金贷款受托银行时，可以选择在任何一个政务服务中心办理。铁路和省电力系统的缴存职工到对应管理部办事大厅申请商转公贷款。
办理商转公贷款如何提供还款账户
为方便商转公贷款业务办理，借款申请人应当提供公积金贷款受托银行系统的本人一类银行卡，作为还款账户或收款账户。其中，商业贷款为签约银行发放的，应当提供同系统银行本人一类卡，同系统银行中没有公积金贷款受托银行时，可提供其他公积金贷款受托银行的本人一类银行卡。
什么时候结清商业贷款
申请商转公贷款前，借款申请人应谋划结清商业贷款的资金来源。使用先还再贷方式的，签订公积金贷款合同后，即可到原商业贷款银行办理贷款结清和解除房屋抵押业务；使用公积金直还方式的，公积金贷款发放后，可根据公积金中心或商业贷款银行的通知，前往指定地点办理贷款结清业务，公积金贷款可通过“郑好办”查询办理进度。
注意事项：办理公积金贷款审批手续前，自行结清商业贷款的，不能再办理商转公贷款业务。
商转公贷款业务签约银行有哪些
为了方便缴存职工使用公积金直还方式申请办理商业转公贷款，经公积金中心与商业银行充分沟通，截至《通知》发布时，已经有21家银行与公积金中心签订了《商转公贷款业务合作协议》，凡签约银行发放的商业贷款均可使用公积金直还方式办理商转公贷款，公积金中心欢迎更多商业银行签订《商转公贷款业务合作协议》，会通过官方网站和微信公众号及时公布和更新签约银行名单。
办理商转公贷款为何要求取得
《房屋所有权证》或《不动产权证书》
根据房屋抵押登记有关规定，个人住房贷款应以所购住房设定抵押，未取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》的房屋不能设定抵押权，公积金贷款不能获得抵押担保，因此要求办理商转公贷款的,必须取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》。
办理商转公贷款时对变更借款人的要求
办理商转公贷款时，原则上公积金贷款的借款人可调整为原商业贷款借款人的配偶，但配偶须为《房屋所有权证》或《不动产权证书》上载明的共有权人，且为商业贷款原房屋抵押人之一，以保证办理公积金贷款时，能办理房屋抵押。
中途终止商转公贷款办理的情况
因借款申请人未按时结清原商业贷款，导致中途终止商转公贷款办理的，原则上1年内不得再次办理商转公贷款，但借款使用期限小于3个月（含）的贷款记录不记入家庭公积金贷款次数。
商业贷款暂不能转为组合贷款
根据商业贷款、公积金贷款及不动产抵押登记等业务的管理规定，基于各自风险防控要求的矛盾，暂不能将商业贷款转为组合贷款。
组合贷款不能办理商转公贷款
组合贷款中已包含公积金贷款，受家庭已有在还公积金贷款的限制，不能再将组合贷款中的商业贷款转为公积金贷款。
商转公贷款业务暂不能在网上办理
根据目前商转公贷款相关业务的办理模式，在现有数据共享条件下，商转公贷款业务暂不能实行全程网上办理。
办理商转公贷款不收取任何费用
郑州住房公积金贷款业务（包括商转公贷款业务）均不收取任何费用，请广大职工知悉，谨防上当受骗。
请有序办理商转公贷款业务
公积金中心开通商转公贷款业务，前期已经进行了详细调研，目前资金状况相对充裕。请大家结合各自实际情况，通过“郑好办”APP“统一预约”平台提前预约住房公积金办事大厅办理时段，有序办理。
来看！郑州“商转公贷款”热点问题解答来了→
记者从郑州住房公积金管理中心了解到，在该中心发布“自2024年5月6日起开始办理商转公贷款业务”的通知后，广大缴存职工高度关注相关事项，并通过多种渠道咨询关于商转公方面的问题。
今日，针对大家普遍关心的一些问题，记者专门采访了公积金中心信贷管理处的相关负责人。
该负责人首先就“商转公”申请对象和条件方面的问题进行回答：
问：
市区灵活就业缴存办理商转公是否还是贴息贷款，异地灵活就业缴存是否可以办商转公？
答：
灵活就业缴存职工中，已经办理贴息贷款的，暂不能将贴息贷款转为公积金贷款；已经办理商业贷款，符合商转公贷款条件的，可以将商业贷款转为公积金贷款。
问：
县区的房产能不能在市区办理商转公？
答：
县区的房屋需要到县区不动产部门办理房屋抵押，因此县区房屋应该到县区住房公积金办事大厅办理商转公业务。
问：
房产现在加上配偶作为共有权人，能不能以配偶作为主借款人申请商转公？
答：
符合两个条件时可以变更主借款人申请商转公：一是提出商转公贷款申请时，房本上有配偶或共有权人的名字，二是当初是办理商业贷款抵押时配偶或共有权人为抵押人之一。
问：
公积金贷款年限会参考原商业贷款剩余年限吗？是否按公积金贷款政策重新认定贷款年限？
答：
办理商转公贷款时不参考原商业贷款剩余年限，认定公积金贷款年限，重新按照公积金贷款政策认定贷款年限。
问：
夫妻离婚析产后的房产贷款能否办理商转公？
答：
商业贷款借款人不是贷款房产的产权人时，不能再将原商业贷款转为公积金贷款。析产不存在房屋交易，新产权人无需办理个人住房贷款，原商业贷款借款人失去了产权，不能用他人房产提供抵押担保，因此不能办理商转公贷款业务。
问：
出公证书能不能代办商转公？
答：
公积金贷款手续可持公证书办理，商业贷款的业务请向原贷款发放银行咨询。
问：
没有走资金监管的郑州二手房能不能办理商转公？
答：
有合规的二手房买卖合同及配套的商业贷款合同时，符合商转公申请条件的，可以办理商转公贷款。
资料图 李冠儒 摄影
问：
组合贷款中公积金贷款部分结清后，没有了已经在还的公积金贷款后，商贷部分能不能申请商转公？
答：
组合贷款家庭就同一套房产同一笔贷款中已经包含有公积金贷款，享受了公积金优惠政策，商贷部分不能再申请商转公贷款。
问：
黄委会、郑煤集团的缴存职工是否可以商转公？
答：
住房公积金缴存职工，符合商转公贷款申请条件的，都可办理商转公贷款。
问：
现役军人能否申请市直商转公？
答：
现役军人不能作为主借款人办理郑州住房公积金贷款，但配偶符合公积金贷款条件，且房屋能为公积金贷款设定抵押担保时，可以办理商转公业务。
问：
商业贷款的主借款人是省直缴存，配偶市直缴存，不是共有人能否申请市直商转公？
答：
非郑州市级住房公积金缴存职工，符合商转公贷款申请条件时，可以办理商转公贷款。
问：
夫妻双方，男方商贷转赠给女方也是商贷，原购房合同是男方，女方申请商转公，所需资料中购房合同是男方是否有影响？
答：
符合两个条件时可申请商转公：一是提出商转公贷款申请时，房本上有女方的名字，二是办理商贷抵押时女方为抵押人之一。
问：
子女的房产没有缴公积金，房本共有人是父母，父母能申请本套房产的商转公？
答：
符合两个条件时可变更主借款人申请商转公：一是提出商转公贷款申请时，房本上有共有权人的名字，二是办理商贷抵押时共有权人为抵押人之一。
问：
曾在北京缴存，账户从北京转到了郑州缴存，中间没有断缴，能否申请商转公？
答：
办理商转公贷款时，只要符合郑州住房公积金贷款条件和商转公贷款其他条件时，都可以申请。
王秀清 摄影
对于“商转公”转换方式的相关问题作出如下回复：
问：
商转公先还后贷方式要求公积金贷款审批通过后，15个工作日结清商贷，但商贷结清要提前预约，怎么把握公积金贷款时间？商贷结清日期怎么约比较合适？
答：
符合商转公贷款申请条件时，申请商转公贷款当日，即可办结公积金贷款全部手续。申请人可结合商转公贷款业务预约的办理日期，于办理公积金贷款手续前，与商业贷款银行商定结清商业贷款的事项。
问：
原商业贷款银行是公积金商转公签约银行，以共有权人作为主借款人申请公积金贷款能不能走直还的方式？
答：
办理商转公贷款业务时，如果变更借款人，使用直还方式的，应事先向原贷款银行告知变更情况，并征得银行同意，以保证能顺利结清原商业贷款，正确出具解押手续。
问：
中原银行郑州分行，合同是中原银行郑州分行的章，但是银行说分行是不承办具体业务的，贷款是在郑州分行下面的支行办理的，问能不能办理？
答：
符合商转公贷款条件时，所有商业贷款均可使用先还再贷方式转换为公积金贷款。目前，签约商转公贷款业务的中原银行为中原银行股份有限公司郑州分行，商业贷款发放银行能够根据签约为借款人出具《同意办理顺位抵押的函》，即表明可以使用直还方式办理商转公贷款业务，具体可以咨询商业贷款发放支行。
对于21家签约银行分行、支行具体指哪个行？该负责人回复到：商转公签约银行一览表中，有签约银行的全称。可以到原商业贷款发放银行网点，咨询分行与支行的关系。
同时，郑州公积金管理中心表示，中心将努力把服务职工的好事办好，持续做好跟踪服务，大家在办理过程中遇到的问题，可以随时向办理大厅和客服热线“12329”反映，该中心将及时答复解决。
来源：郑州发布
编辑：河南省新市民文化交流中心 梁永智
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