季报解析
2024年一季度，中国住房租赁市场保持平稳运行。政策端，保障性住房成为现阶段住房建设重点工作，国家层面金融支持政策发力。各地方政策继续在促进供、需两端发力。市场端，房间规模供给稳步增加，平均租金回升，出租率保持稳定。市场化机构管理保障性租赁住房比例持续上升，房源数量接近40万间。
2024年一季度
住房租赁行业政策梳理
2024年第一季度，全国及各地方发布住房租赁行业相关政策近60条，国家层面政策旨在近一步加快完善“保障+市场”的住房供应体系，促进房地产市场平稳健康发展。在金融支持方面，住房租赁市场资金面将显著充裕。1月5日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》。《意见》从住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、完善住房租赁金融管理等多个方面支持住房租赁市场发展，可以有效缓解目前行业“融资路径单一，融资方式错配，融资成本高”的主要难题。
表1 一季度全国性政策梳理
制表：ICCRA
各地方政策发布住房租赁行业相关政策约50条，继续加强市场监管，鼓励供给和需求同步增长。各地方政策也充分显示出住房租赁行业“因城施策”的特点。一线城市住房租赁市场起步早、发展速度快，贴合市场发展阶段，各一线城市政策出台更加细化。北京明确了2024年供地计划及保障性租赁住房用地信息，并就保障房的租金管理推出规范性通知（征求意见稿）。上海着力培育市场化机构，大力支持住房租赁企业发展，加快培育行业龙头企业。广州政策聚焦“城中村”，在旧房改造实施办法中首次提出，可由所有权人直接出资的更新模式。在国有土地上旧厂房改造为保障性租赁住房的，不用补缴土地价款。
表2 一季度地方性政策梳理
制表：ICCRA
2024年一季度
住房租赁市场分析
从ICCRA长期监测超过60余个集中式租赁住房品牌运营情况、16个热点城市住房租赁市场情况看，2024年一季度，我国住房租赁市场持续稳步发展。
■房源规模持续稳步增长，一线城市仍为主力市场，高端公寓潜在供应上升
截至2024年一季度，录得60个住房租赁企业已开业门店数合计3,248个，同口径环比微涨2%，同比涨幅57%；开业房间规模合计1,062,745间（套），同口径环比涨幅6%，同比涨幅28%。
从门店分布情况来看，一线城市仍是住房租赁行业发展的主力市场，北京、上海、广州和深圳四个城市已开业房间规模合计占比约49%。长三角、珠三角市场保持市场聚集优势，住房租赁企业在上述两区域布局明显，规模占比分别为33.5%和19.9%。
从未来新增市场供给来看，截至一季度末，全国60个住房租赁企业已签约但未开业的门店数为523个，房间规模达到370,734间（套），环比涨幅幅度达20%，同比涨幅14%。其中高端公寓项目潜力值得特别关注，潜在新增门店规模占比约4成。租赁式社区和青年公寓继续保持“压舱石”地位，潜在新增占比约为30%和24%。
■热点城市租赁住房需求保持旺盛，平均租金上涨，平均出租率稳定
2024年一季度，16个热点城市机构化管理项目租金水平回升，出租率方面稳定在高位。60个住房租赁企业已开业项目平均月租金达3304元，环比涨幅6%，较去年同期上幅6%。平均出租率为93%，与2023年4季度和上年同期基本持平。
非租金收入比例保持稳定，平均非租金收入占比约4%，表明住房租赁企业逐步加强对多元化收入的重视程度，但行业对“非租金收入”的统计口径需进一步统一。
一线城市经营表现更优。住房租赁企业在一线城市布局比例越高，其项目的平均租金与出租率水平相对表现越好，特别是100%布局一线城市的企业，其平均月租金高出了市场平均水平的54%，充分显示出了热点城市租赁住房需求更加旺盛。
■产品结构渐稳定，市场接受度日益增加
从产品类型看，青年公寓依旧是主力产品和市场的压舱石产品，其开业规模占全部开业房间规模的67%。四类产品（青年公寓、租赁式社区、高端公寓和宿舍型公寓）在营房间规模的比例基本与上年年末比例持平，产品结构较为稳定。
制图：ICCRA
租赁式社区项目作为近两年势头正劲的产品类型，潜力更胜一筹。租赁式社区产品未开业房间规模占全部未开业房间规模的65%左右。青年公寓潜在供给占比约24%，以绝对值计算，该类产品主力压舱石地位不变。值得关注的是，高端公寓潜在供给占比接近40%，说明市场需求细化分级趋势渐显。
制图：ICCRA
不断提高的续约率反映了市场对租赁住房产品的接受程度显著提高。2024年一季度，60余个品牌平均续约率达到63%，环比涨幅5%，同比涨幅18%。这说明一方面，住房租赁企业不断提高产品品质、提升服务水平、细化服务内容有效提高了租户粘性；另一方面，机构化运营租赁住房的稳定性和安全性对租户的吸引力不断增强，租住生活方式的形成得到有力保障。
制表：ICCRA
■保障性租赁住房规模持续扩大，保租房公募REITs运行稳定
截至2024年一季度末，全国已开业房间规模中约有37%纳入当地保障性租赁住房，环比上涨了2个百分点，规模合计为397,834套（间）。纳保比例最高的产品为租赁式社区，已纳保房间规模约占总规模的52%，环比上涨19个百分点；青年公寓纳保速度加快，纳入比例分约为47%,环比上涨4个百分点。从企业端来看，已参与纳保的企业数量共30家，占比约一半。
保障性租赁住房公募REITs运行稳定，显现了较强的抗周期属性。首批保租房公募REITs陆续开始筹备扩募，建信住房、新黄浦等企业也在筹备发行保租房公募REITs。
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