房地产这个泡沫真的破了吗？|二手房市场|房地产|新房|楼市|泡沫

房地产这个泡沫真的破了吗？
要回答这个问题，我们首先需要明确泡沫破裂的标准。是价格暴跌还是流动性的缺失？从美国的次贷危机、日本的房地产泡沫以及英国、荷兰等发达国家的经验来看，最突出的一致性是房地产的流动性缺失。更准确地讲，是存量房源，也就是二手房的流动性极度萎缩。这是因为，在高速泡沫化的过程中，市场需求和购买力会被大幅度消耗和透支。一旦泡沫破裂，市场就会表现出需求不足和购买力不足。用大白话来说，就是韭菜都被割完了，总得等它长出来才能继续收割。所以，以美国和日本为例，房地产泡沫破裂后，至少有5~10年的流动性缺失。

那么，我们现在的情况又如何呢？
从两个维度的数据可以告诉你答案。第一，去年被称为楼市最惨的2023年，虽然新房市场极度萎靡，但二手市场的成交量却在明显放大。全国新房住宅的销售面积是9.5万亿平米，同比下降8.2%；销售金额大概是10.3万亿元，同比下降了6%。然而，全国二手房市场的成交面积是5.7亿平米，成交金额是7.1万亿元，比2022年分别上涨了44%和30%。

第二，今年一季度全国新房的销售面积同比下降了19.4%，销售额下降了27.6%。但二手房市场又如何呢？根据中职院的数据，截至3月底，重点城市的二手房成交套数已经连续6周环比增长，其中3月最后一周的成交量甚至达到了2023年下半年以来的周度最高水平。北京、上海、深圳的二手房市场全面复苏明显，3月份北京、上海的成交量双双突破了当地的库容线，深圳4月份的成交量也创下了2022年以来的新高。

这些说明了什么呢？至少说明了两点。
第一，二手房市场依然有活力，房地产市场的需求依然是刚性的、充裕的，所以这个市场并没有缺失流动性。
第二，充分的市场化才是推动房地产复苏的重要举措。毕竟目前来看，只有二手市场是自由的、开放的。