必须承认，市场下行的当下，南京房价体系重塑，给了置换买家更有想象力的空间。
最近，有网友提问：总价预算400-450万，河西南、雨花、江核范围内，有哪些优质选项？
放在无差别火热的行情里，这预算很难够得上河西南不说，雨花核心区域、江核的热盘也未必能摇到。但现在，情况不一样了。
01
简单说下提问网友的情况，这是一对年轻小夫妻，目前住在110㎡的老房子里，乏善可陈的小区环境、物业服务等，催生他们的换房想法。
挂牌后的实战让他们发现，要想顺利出手，这几年支付的贷款利息以及装修费用几乎得亏光。
但男生和女生观念一致：现在，南京房价普遍回落到2016-2017年的水平，低价卖，同样也能以低价买，早置换早享受。
对于新家，他们做了初步畅想：
1、女生在雨花工作，新房优先，目标板块是河西南、雨花，也考虑江核的大户型；
2、男生新房、次新房都能接受，新房的话希望能有会所；
3、学区没有太高要求，小区附近最好有大一点的商场，以便享受生活。
在雨花工作，将置换的区域主要锁定在河西南、雨花，思路是对的。
得益于凤台南路、绕城路等干道，雨花的赛虹桥、小行、雨核，与河西有先天的亲密优势。软件谷，也能通过数字大道连接河西，节约通勤成本。当然，各种配套资源也能叠加共享。
不得不说，买方市场，买房人是幸福的。
放到行情还不错的时期，400-450万的总价预算，几乎选不到河西南的迭代新盘，雨花核心区域也只能够一够主力楼盘的起步户型。
现在，同样的总价段，选择面变多的同时，也能实现刚需到刚改，甚至改善户型的跃级。
02
先看河西南的新房。
我们知道，去年起，河西南新房形成明显分化。综合地段、户型、产品配置等指标，分为几档：
千万级，以天琴华樟、伟星长江之歌、中宁府等为代表；总价六、七百万起，以建发缦云、颐和铂樾府、南湾上府等为代表。
总价400-450万，有的选吗？
近地铁2号线天保街站的枫璟雅园，最近有一批特价工抵房，折后均价3.7-3.9万/㎡不等。这意味着，400万出头就能买到112㎡三房两厅两卫户型，即使选择升级包，总价超出预算上限的部分也非常有限。
这款户型，有开间约5米的横厅、套间主卧等改善设计，叠加大金、菲斯曼、博世、唯宝、高仪等升级一线精装产品；整个小区，有森系园林景观、迭代外立面等配置。能超预期满足年轻买家的居住需求、情绪价值。
河西南，金地广场、地铁2号线、鱼嘴湿地公园、河西城市生态公园等已经兑现，未来只会更好。现阶段，枫璟雅园的小户型，确实是低总价上车的不错选择。
切换到雨花核心区域，选项多了不少。
以小行、雨核、软件谷为主的区域，是万科、保利、伟星、越秀、华润的主场。小到89㎡三房，大到176㎡四房，货架上的供应丰富。
注：均价来源于南京网上房地产，仅供参考
入手门槛，以南京网上房地产上各家楼盘的住宅参考均价计算，在356-483万不等（不含升级包）。
但实际上，市场狂卷，开发商们扎堆拿出诚意优惠。以最近有动作的楼盘为例，荷雨瑧悦89㎡小户型，最低280万就能入手。
锐评君粗略盘算一番，总价400-450万，不仅能买到越秀天和、观云润府的起步户型，也能够得上小行万科朗拾109㎡；荷雨瑧悦110㎡；伟星时代悦峰113㎡；万科朗拾|雨核、建发璞云115㎡；甚至是云上润府不含包的141㎡户型。
具体要怎么选？安全度上，上榜的这些楼盘都没什么问题，还得看个人需求。
不想压力太大，荷雨瑧悦、时代悦峰、凤起云台的小户型就可以啊，小区旁就是地铁，未来还会有商业、学校，生活便捷度很高；
进一步满足多维情绪价值的，比如洋房+会所的观云润府，宋风园林+泛会所的建发璞云，商场就在家门口的云上润府，更近河西的越秀天和、小行万科朗拾等，每个楼盘的辨识度都挺高，按需选择即可。
建发璞云实景图
值得一提的是，市场下行，开发商争相比拼产品力，以上楼盘大多都做了实景展示，部分楼盘甚至将车库、入户大堂、建筑立面等连贯展现。大家做决定前，不妨先去眼见为实。
从提问网友的角度出发，男生迁就女生、女生在雨花工作，锐评君认为，非必要还是不要过江置业了。否则，单是早晚高峰堵在路上，就能怀疑人生。
当然，工作生活都在江核一带的买房人，眼下的选择还算充裕，得益于动辄7.7折、8折的给力优惠，400万以内几乎可以上车所有在售新盘。400-450万，入手花语天境143㎡、仁恒城市星皓138㎡等改善户型，问题不大。
03
看完新房，再看看高性价比的次新房。
南京房价重塑，河西南初代小区房价回落明显，正荣润峯98㎡、鱼嘴金茂悦103㎡、鲁能公馆120㎡、海峡城143㎡等次新房，450万以内都能拿下。
甚至，也能在河西中部口碑还不错的仁恒江湾城、万科光明城市等次新小区里挑到刚改户型。
雨花核心区域，列举几个优质代表。
小行的仁恒城市星光，交付口碑一如既往的稳，最快今年5月会有小学、初中落定的官宣。450万以内，能挑选99㎡三房。
软件谷的世茂城品，近商场、学校，交通便利，交付品质同样不错。高峰时88㎡三房能卖到500万，如今300多万、400多万就能买到中高楼层的同户型。
现在，大量的置换买家蓄势待发，背后的逻辑不难厘清。
我们说的置换，有的指向更有潜力的板块，有的是为生活空间扩容，也有的是为孩子的中长期学习环境努力。
今年一季度，南京不少新房、次新房价有了几十万甚至上百万的下调，以至于原先总价400多万的房子，300万以内就能拿下。相当高比例的购买力，也正流向总价300万以内的房子。
这带来一个变化，预算400-450万左右，原先可能只能买雨花、燕子矶、百家湖等二线板块，现在却能兼容选择河西、大校场等主城核心板块。能级与配套的确定性更高，改善置换的价值也毋庸置疑。
加上市场行情倒逼的开发企业洗牌、产品力爆发，不少新盘是准现房状态，有央国企、优质民企的操盘，不用担心兑现力。
至于优质次新房，就更不用多说了。碰上心仪的房源，带上大刀砍价就行，又没有入住等待期，不香吗？
天时、地利、人和兼具的话，早置换早享受，何尝不是明智之举呢？
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