上海的市场，跟过去完全不一样了。
人口增速缓慢，基本就是定局了。
对于上海来说，这是楼市彻底分化的开始。
未来，核心地段会越来越贵。有些板块割肉都没人要！
不要觉得有的看起来是价格洼地的板块，以后还有发展机会。
这种想法是错误的。
上海发展最高光的10年已经过去了。
在2000~2010这十年当中，上海每年新增60万人，地铁通了11条。
而上海过去的十年，每年只有6万新增人口，地铁加起来只通了5条。
这就意味着，
你买对了房子，依旧会吃到城市发展的红利。
买错了房子，连普涨的机会都捞不到。
我自己买房，从来都是：买新不买老，能买南不买北。
强者恒强，地段固化。
一些没有希望的板块，碰都不要碰。
未来没有接盘侠，割肉都没人要。
这一期就给大家讲讲，三个未来发展希望不大的板块。
给大家避一下坑。
1、老闸北：永和板块
这个板块大家可能听的少，更多的是听说过阳城和大华。
永和就在这两个板块边上。
让这里出名的应该是新静安搞得市北高新总部在这里。
除此之外，这个板块并没有多少亮点。
尽管永和板块属于新静安，但丝毫没有静安的气质，反倒宝山的气质很接近。
老房子扎堆，城市界面老旧。
轨道交通上面，尽管有地铁1/7号线，但最近的地铁站也要1.5公里以上。
板块中间位置的居民，地铁通勤还是很难受的。
这里呢，学校医院也很一般。
商业上自己没有，主要依靠宝山的日月光。
整个区位来看呢，永和的东南西北都是穷亲戚，想起飞难于登天。
正东方向上，是虹口的凉城和江湾镇，也是虹口最难的两个板块。
凉城连个地铁都还没有，肯定指望不上。
西面呢，是宝山的大华和大场。两个板块本身性价比还是不错的。
只可惜，这两个板块自身的造血能力也不足，还等着真如副中心起飞带一把呢。
等到永和，那得猴年马月了。
正北方向，有铁路南何线，直接封印住了北向的发展。
正南方向，阳城自己还要吃一吃大宁的发展呢。也管不了永和。
没办法，整个老闸北历史上都很难，经历了战火，底子太薄了，一度是棚户区聚集地。
也难怪，当年整个闸北并入静安，很多老上海人觉得是高攀了。
永和这里买房，还是要谨慎一些。
不要看大宁金茂府冲到了14万，洼地永和就能涨起来。
错过了上海高速发展的时候，洼地就是洼地，翻身太难。
2、杨浦：中原
这个板块在杨浦的东北角，可以说是杨浦最偏的一个板块。
坊间外号“杨浦区的西伯利亚”。
这里可以说是杨浦最没有发展希望的地方。
地铁呢，目前只有一根挤得要命的8号线。
尽管未来的20号线东西方向，从嫩江路站穿过，但太过靠南。
板块内有90%都是老公房，约10%的小区是2000年以后的。
主要是因为当年的工人新村建设太过密集，没有预留地块来搞新的开发。
十几年间，很少有新楼盘宣传。
除了上海北四区的人民清楚这个板块，可能很多老上海人都不记得这个板块的存在了。
中原板块内部的教育资源也比较一般。
小学初中没有一个是区级一梯队二梯队的，隔壁的新江湾城学校倒是很不错。
可是，基本没有好资源向中原板块倾斜一点趋势。
商场呢，板块内也不过只有小小的中原城市广场和欧尚超市。
从产业规划来看，中原板块大部分规划为战略发展区，自身几乎难有新增产业。
西面的新江湾城倒是有产业，但又被宝山的大吴淞规划借走了。
新江湾城以后，大概率是往西北拓展。
中原板块，看不到任何出路。
也许，中原可以等一等，未来老房子拆迁。
不过，目前看希望依然渺茫。
近二十年来GDP增速，杨浦一直是在市区垫底。
杨浦估计也是有心无力。
中原板块的发展，也只能是自求多福了。
3、普陀：甘泉宜川
这个板块，估计是普陀去最尴尬的板块。
整个板块是上海内中环唯一一个没有地铁穿过的板块。
7号线擦板块西边而过，3、4号只留下了中潭路一站地铁。
板块北面去个地铁站，累的要死。
经过铁路去中潭路地铁站的天桥，更是被网友吐槽是“上海难度最高的天桥”。
过个天桥能把胖子变瘦子。
明明眼前就是地铁站，几层的楼梯能把人累死。
要是推个共享单车，那简直是噩梦。
东西穿行的铁路，把宜川和普陀主城区分开来。
宜川的城市界面和铁路以南城市界面几乎两个世界。
上海的城市化，到了甘泉宜川这里，就像冰封停止了一般。
城市界面几乎和二十年前没有什么两样。
没有什么新发展，房价也是波澜不惊。
这让都让人怀疑，这还是不是内环边上的板块。
这里老上海人很多，生活气息很浓厚。
你时不时可以去花鸟市场凑凑热闹。
板块里面小区房龄比较老，70-80年代的比较普遍。
但是又比曹杨板块60年代的要年轻，可价格也比曹杨同样年轻，便宜很多。
房子新一点，还要更便宜一点。
甘泉宜川真是没得救了。
这里没有产业规划，通勤也不够便利。
未来，很难有大的发展。
4、小结
上海楼市已经发展了二十多年，很多板块的发展都基本定型了。
特别是那些错过城市高速发展时候的板块。
这里需要时间和资源去发展，
但这些时间和资源，都是未知数。
之前我在写外环买房避坑的时候，提到过要避开一下板块：
崇明北、崇明长光岛、金山全境；
宝山的月浦；
松江的小昆山；
虹口凉城；
嘉定的徐行、外冈；
青浦的白鹤、香花桥；
奉贤的金汇、海湾、奉城、青村、庄行、柘林；
浦东的合庆、泥城、书院、宣桥。
本质上，也是这里缺资源缺时间。
这个也没有办法，一个城市的资源是有限的。
上海楼市，就是有分化，有高有低的。
最后的最后，我想说一句：
请记住，有些板块是成熟定型的，有些是未来可期的，有些是没有前途的。
那些没有前途的板块，就是你要避开的坑。
不要有奢望，有机会翻身。
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