天不怕地不怕，就怕邻居砸盘式降价。
楼市君一朋友，2016年左右2.1万/平买了知识城万科幸福誉。
小区二手巅峰期卖到3.87万/平，现在很多邻居踩踏式出逃，单价1.6万/平再创新低。
｜图源：社群
壹
邻居“砸盘式”贱卖
业主把换房的想法憋回去了
谁能想到，当年一起抢房的邻居，如今眼睛一闭、心一横，把整个小区的房价拉下了水。
近期，万科幸福誉很多房源大甩卖，价格低到其他业主很心慌。
二期顶楼约114平楼王四房，现总价仅23X万，单价2字头，什么概念？
｜图源：销售朋友圈
万科幸福誉的四房价格一向是小区里面最坚挺的，如果急卖稍微降价可以理解，但这套确实离大谱了。
这么说吧。去年9月同小区约95平三房成交总价是266万，现在四房的挂牌总价比三房的成交价还低20多万。
这一砸，其他业主的心态直接崩了：以后三房、四房还怎么卖？
｜图源：贝壳找房
可能是架不住看房的人太多，以及太多的电话轰炸，中介表示目前这套房源已经下架了。
然而这不是个例。现在同小区二至四房，挂牌都出现了“1字头”。
甚至还有部分房源，开始在销售朋友圈里，半送半卖。
72平两房总价118万，单价约1.6万/平，比此前成交的1.77万/平再创新低，注意这还是挂牌价，实际成交只会更低。
约88平三房一卫单价1.7万/平；约97平的三房两卫单价1.86万/平还送车位；约143平四房单价低至2.44万/平。
｜图源： 销售朋友圈
有位业主称他当年买的2房，所有的费用加起来总价240万，如果现在只能卖118万，等于血亏122万。
真就亏的比剩下的都多，估计他家狗看了都得气晕。
这还不是最惨的，最惨的是2021年最高位接盘的那批人。
如果现在出手，那么两房亏140万，三房亏164左右，四房大概亏114万，全线资产缩水超过50%。
小区部分业主纷纷表示担忧。
“好可怕，感觉每天都在降。” “有人一期8000多买的，就算卖一万多也赚，所以现在市场很乱。” “本来想挪窝的，现在看来好难，还是待在原地好了，不卖就不亏。”
业主换房的想法，让“砸盘侠”，给硬生生地憋回去了。
这还是轻的，砸盘对其他业主的影响有多大？
一旦有人挂出远低于市场的价格，就会成为一个参考。只要他们不跑路，那么你的房子就被卡着脖子，永远挂在那里。
如果他们低价成交，这些房源也会成为银行评估价的样本之一，间接拉低小区的评估价，所以业主的担心不无道理。
｜万科幸福誉实景图
贰
知识城二手疯狂沥水
过度膨胀只是原因之一
事实上，万科幸福誉只是其一，知识城多个小区房价都在沥水。
比如时代中国时代天韵约95平的三房去年10月成交约2.3万/平，今年1月也来到“1字头”了，半年左右缩水4000-5000元/平。
招商雍景湾近三个月成交的房源中，也有不少1字头，有房1个月就降超过2000元/平。
不可否认，当年大批买家挺进知识城，必然有它的魅力在。
这里城市面貌焕新，年仅13岁就举起了科创大旗，还是今年烟花晚会的举办地之一，如果在知识城或附近上班，确实是香的。
但这一轮大回调，也暴露了问题。
1、二手过度膨胀，透支的需要还回来。
2016-2021年5年时间，知识城二手涨幅高达211%-238%，全广州第一，当中就有透支的成分。
就拿万科幸福誉来说，从2019年起短短2年二手涨了50%，单价最高直逼3.9万/平。
而当时同小区新房价格仅2字头，琶洲新房均价也才4.5万/平，可见水分不少。
这波挤水分也是价格回归理性的表现。
｜知识城航拍图
｜广州楼市发布摄
2、最高挂牌率8.8%，竞争激烈压低价格。
另外，知识城的二手库存较高，激烈的竞争也进一步压低了价格。
一般而言，小区二手挂牌率低于3%是属于正常范围，但知识城多小区的挂牌率都超过了4%，最高8.8%。
5个小区在售的房源就超过了800多套，大量供应之下容易造成价格踩踏。
更让业主担心的是，新盘又要来了。
ZSCN-C2-2地块已经出现在今年供地名单中，并且就在万科幸福誉和时代天韵隔壁。
超过43万方的体量，预计会去到2000户，新盘一旦卷价格，二手处境会更难。
总的来说，知识城二手前几年跑得太快了，现在降温可以理解为调整步伐。
部分业主可能会被误伤，但对买家而言，现在反而是比较好的机会，因为泡沫已经挤得差不多了。
大家觉得，知识城二手的底，到了吗？
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