氢地产消息，成都东安湖附近一宗住宅用地使用权即将公开拍卖，这宗土地面积约13亩，评估价约1.2亿元，起拍价仅约0.68亿元，具有低总价、低楼面地价的特点，加上地块与驿马河公园、东安湖保持较为亲密的关系，因此引发我们的关注。
01
宅地面积约13.10亩
起拍楼面价不到4000元/㎡
阿里司法拍卖显示，龙泉街道办事处永远村一组住宅用地使用权及地上建筑物将于2024年4月23日10时开拍。
该资产的核心部分为土地使用权。据氢地产了解，相关《国有土地使用证》及土地使用权出让合同载明，地块用途为住宅用地。宗地内建有厂房及配套用房，目前估价对象已规划为住宅用地，拟将宗地内建构筑物拆除后重新开发。
◎ 地块相关资料图，仅供参考
地块实际开发程度为宗地外“六通”(通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气)，宗地内场地平整。
土地使用权期限为2000年9月26日至2070年9月26日。至估价之时，住宅用地剩余土地使用年限为46.81年。
相关《国有土地使用证》及土地使用权出让合同均未载明容积率等规划指标。经估价人员在相关部门查档、咨询后仍未查询到估价对象明确规划指标。最终，结合估价对象实际情况和区域同类项目的规划情况，设定估价对象的容积率为2.0。
土地使用权面积约8730平米，折合约13.10亩，经采用市场比较法、剩余法两种测算方法，得出单位面积地价为13710元/平米，折合楼面地价6855元/㎡，评估总价约1.20亿元。
最终，约13亩土地使用权及地面建筑物以约0.68亿元的价格起拍，折合楼面地价约3898元/㎡（请以实际为准，未计入地面建筑物价值）。
对比市场则进一步发现，约13亩土地具有较高性价比。其中，驿马河约34亩，成交楼面地价7000元/㎡，清水限价19500元/㎡；周边红岭路约30亩成交楼面价6500元/㎡，清水限价18000元/㎡；驿马河约22亩成交楼面价8000元/㎡，清水限价19500元/㎡。
不过，也应注意到，约13亩土地使用权年限、地块形状等或存在不利因素，这些因素在一定程度上也将影响地块价值。
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占位驿马河、东安湖
兼具低密生活与成熟配套
位置示意图显示，地块位于龙都南路一侧，邻近驿马河公园，周边还有万达广场等诸多成熟城市配套，繁华商业与自然生态均在地块周边。
驿马河公园与东安湖相邻而生。高德地图显示，龙都南路与东安湖路距离约2公里左右，可以根据实际需求，通过步行、骑行、驱车等方式轻松快捷到达。
驿马河公园与东安湖也是一组生态组合。据了解，驿马河公园南起飞龙湖、北至环湖南路，紧邻大运会片区东安新城，总面积1919亩，南北长约6公里。
同时，驿马河公园二期项目与东安湖体育公园相连，被称为大运会片区基础设施建设项目——驿马河生态修复工程。
由此，驿马河也真正成为了东安湖的有机组成部分。驿马河公园与东安湖公园、龙泉驿欢乐田园，成为东安湖国际旅游度假区三大休闲度假IP，高品质的运动体验、生态观光、康体疗养、田园休闲、亲子娱乐等均在这里呈现。
近年来，已有多家房企在周边开发项目。
其中，国投新希望·锦和府位于驿马河公园片区，低密+独栋独单元不拼栋错列布局+立体叠水宋风园林提升项目居住品质，建面约93㎡套三双卫、建面约121㎡套四双卫等户型进行越级设计，形成体验感飙升+置业成本显著降低的双重优越，部分产品仅需100多万起的总价。
明信·四季东安容积率1.5，打造公园洋房，三面公园环抱式布局，将公园景观引入社区规划，加大项目对于公园资源的占据。基于此，项目将自身的低容积率、公园的生态资源充分利用，从而有望成为区域内的低密洋房标杆。
综上，约13亩宅地虽然使用年限相对减少、面积相对较小、地块方正度有所欠缺，但是，结合其打折明显的起拍价、较低的总价，以及占位驿马河及东安湖的区位优势，地块也凸显出一定吸引力。这一地块的后续拍卖情况等，我们也将适时跟踪。
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