来源：深圳淘房志
撰文|熊猫侠
“两年前我以为自己买到了笋盘，抄到了‘地面’，谁能想到，这下面还有那么厚‘地壳’被人挖......”
2021年年底，X先生（化名）以约970万、低于历史成交价近200万的价格买入了深高北学区内的一套三房。
没想到两年后，同户型的“笋盘”报价已经不到800万。
而当初他花的钱，现在再加一点，甚至可以在区域内最标杆的小区--金亨利二期买到一套四房。
X先生感到很心酸：“都说深圳学区房保值、升值潜力大，经过这一轮猛跌才知道，‘神话’就是用来破灭的......”
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已经止跌
还会回落
不确定
两年前，花不到千万买下深高北学区房
现在，业主账面亏损近200万
熊猫侠这次去走访的X先生，在2021年下半年，加上税费一起花了不到1000万买入了一套莱蒙水榭春天五期的三房，建面约88平。
据X先生透露，他选择这个小区，一方面是看重深高北这所学校，另一方面是觉得地段不错、小区居住氛围也很好。
深高北全称深圳高级中学北校区，中考排名一直稳居龙华各中学头名。
深圳高级中学北校区，淘房志现场实拍
虽然片区实施了大学区招生制度，但是莱蒙水榭春天5、6期，金亨利1、2期，汇龙湾三个小区，是属于单片区，拥有5分的加分项。
从这方面而言，基本上买了这三个小区的房，小孩中学读上深高北的几率巨大。
同时，该校所在的红山片区，也是龙华相对繁华的地带，区域内有天虹、红山6979等商业、深圳图书馆、美术馆（新馆）等文体配套，生活也很便捷。
“因为业主急用钱，报价不仅比同户型的市场价低很多，甚至比小区里面的一些2房报价都低”，X先生回忆道，“当时很多个买家都在跟业主谈，但我这边诚意很足，首付已经到位，所以最后是我快速拿下了这套房。”
熊猫侠也查询了一下，2021年下半年，莱蒙水榭春天五期建面88平的三房成交价集中在1200万-1300万之间，就连建面78平的两房成交价都到了1035万。
来源：行舟深房
然而，到了2021年年底，X先生买入时，小区内建面88平的三房成交价已经出现跌破千万的情况。
“当时买的时候，是绝对的捡漏价格，以为已经到底了”，X先生苦笑到，“但是，2022年上半年，我们这个户型的成交价开始跌破900万，心里已经非常难受，后面成交价持续阴跌，已经是跌得人没脾气了。”
而近期，莱蒙水榭春天五期更是冒出了两套报价760万、建面88平的三房，X先生被伤透的心，又平添了几道疤痕。
而熊猫侠问X先生：“现在有后悔两年前的决定吗？”
X先生坦白到：“说不后悔，肯定是假的，住了两年，平均一年亏100万啊。就只能自我安慰，毕竟是自己买来住的，也庆幸全款之后没做杠杆给家庭增加额外压力，否则后果会更糟！”
深高北学区房上车门槛降至700万以下
金亨利二期招牌4房将跌破千万
跟X先生交谈完之后，熊猫侠也跟附近的中介小李（化名）了解了一下，现阶段整个深高北学区内的二手房市场情况。
目前，该学区内最低上车门槛，是位于莱蒙水榭春天五期的一套建面78平的两房，业主报价690万，单价约8.8万/平。
来源：链家网
小区内建面88平的三房，最低报价有两套，业主报价均为760万，单价约8.6万/平，这同样也是学区内单价最具性价比的两套房，更巧合的是，两个业主在一周内都下调了报价。
来源：链家网
同时，小李告诉熊猫侠，深高北学区内的二手房，业主还在大幅度调价。
像莱蒙水榭春天六期A区，共有20多套二手房挂盘，有一半以上的房源在近一个月内都进行了调价，其中一套建面151平的大四房，业主已经下调价格100万，目前仅售1500万。
而学区内的金亨利二期，也逃不掉跌落神坛的命运，总价即将跌破千万。
小区的招牌户型--建面88平的四房，已经有业主报价1000万，且还有谈价的空间，相较于该户型巅峰期的成交价，跌了近400万！
深高北的学区房
还会继续下跌吗？
深高北的学区房这一轮的价格“大跳水”，不仅是受到了整体市场下行的影响，更是被近年周边入市的新房给打得“措手不及”。
2022年入市的中海学仕里，带装修约均价8.2万/平；2023年底入市的众福红山印，均价才7.9万/平；同面积段88平的三房，新房和二手房之间存在近100万的倒挂。
好在，深圳二手房成交在回暖加上周边很长一段时间内没有高品质的新房入市，深高北学区内的二手房行情大概率企稳，业主们熬到现在，也算见到了曙光。
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