成都新楼市 文 |黎小小
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本周五开始，多宗主城热地陆续开拍。
4月19日-25日，成都将公开拍卖21宗、合计约1083.69亩宅地。其中的热门地块分别来自锦江金融城东、青羊蔡桥、金牛蓉北商圈、成华二八板块及双流怡心湖。
尤其是几宗主城地块，开拍前就已经吸引了业内的广泛讨论。我们对这几宗主城地块进行了现场实探后认为，部分地块有提前锁定新阶段红盘席位的可能。
具体来看实探情况。
此次，金融城东板块供地2宗，分别将于19日、23日公开拍卖。
19日出让地块稍小，面积分约为28.25亩，容积率约2.0，纯住宅用地；23日出让用地面积约52.46亩，容积率约2.5，住兼商用地，可兼容5-10%商业。
△图据寻圭投资云地图
从位置看，两宗地都位于金融城东板块腹地，相距颇近，向东靠近白鹭湾板块，向西则是金融城三期，正好处于两个板块辐射圈交汇地带。地块北靠近锦江大道，可以直连金融城。
尤其值得注意的是52.46亩地块，南北两侧分别临近规划中的医院和学校，以及规划中的地铁林家坝站，出让文件还要求该地块预留地下通道出口。从地理范围和配置要求可以看出，地块本身就有可能是林家坝TOD整体规划中的一环。
而两宗地位置优越、地块面积适中，总价可控，对房企的吸引力自然也直线拔高。
实际上，从片区内的成交价变化，能看出区域的市场期待值正水涨船高。此前，板块在2022-2023年间先后成交4宗地，除锦江统建人才公寓地块外，几乎全部熔断成交，楼面价突破至18400元/㎡。其中三个地块分别呈现为万科朗拾交子、中交锦江颂、能建锦誉府。
进入2024年，片区于今年3月刚成交一宗约31亩的宅地，在取消双限规则后，当场就吸引了10家房企参与竞拍，举牌轮次高达55次，最后以22400元/㎡的楼面价被中国铁建地产拿下，且已有消息透露，会呈现为锦江区首个西派系产品。
同时，今年片区刚入市的能建锦誉府，也实现首批次开盘即罄，市场反响不俗。可见，板块自始至终都颇受房企和购房者青睐。
地块周边实景情况：
△地块北侧锦江大道连通金融城
△地块以北，锦江大道北侧的运动公园正在建设中，大体成型
△地块以北的58神奇空间，是目前已呈现的最近的商业配套
△地块周边情况，部分道路尚未通畅
△板块西侧就是金融城，片区建设起速中
△地块往东，白鹭湾生态科技园已经大体成型
该宗地用地面积约44亩，容积率仅1.8，相当低密，住兼商用地，可兼容5-10%的商业，计划于23日出让。
地块位于光华大道以南，距离4号线蔡桥站直线距离仅有约200米，虽然地块周边直接连通光华大道的道路目前尚未畅通，但可以预见未来项目完工后，交通会相当便利。
△图据寻圭投资云地图
地块东侧、北侧分别已有大量建设或建成项目，紧靠中国铁建锦樾、绿地·新里城、凯德风尚等，同时往东也是目前地块周边主要的生活配套支撑，只需要1站即可到达青羊中坝商圈、享受鹏瑞利广场、青羊万达广场等商业综合体。
地块北侧紧靠两宗待出让的商业地块，其中的104亩商业用地，在早前青羊区2024年供地计划发布时，就有传闻会引进大悦城项目，若传闻落地成真，则是对片区商业、生活氛围和区域能级的一次重大完补。同时，这也是对这宗44亩宅地的关键利好。
另外，地块东侧的商业地块目前已经大体成型，大规模的产业园、写字楼落成，大幅提升了片区的城市界面观感。
而整个板块内，已经落地的中国铁建、华润置地、建发等品牌房企，则已经直线提升了区域的改善居住印象。加上此宗地低密低容的指标特性，预计仍有可能呈现为改善型产品。
地块周边实探：
△光华大道
△旁边临近泡小绿舟校区和树德实验中学
△附近在建的四川国际创新设计产业园
△距离4号线蔡桥站直线距离约200米
△通往地块的光华西六路尚未完全通畅
该宗地用地面积约14.33亩，容积率2.75，属于荷花池片区，是蓉北商圈核芯区改造升级面向土拍市场的第二宗地块。
宗地位于金牛北二环南侧，紧靠地铁北站西二路出口，可以实现7号线、5号线双地铁直达；地块东离升级中的火车北站直线距离仅约1公里，往东还有金牛万达、龙湖上城天街等人北商圈配套。
从地理位置及城市历程的角度看，这里可算作真正意义上的城北门户，过去颇为迟滞的发展速度一直为人诟病。目前，宗地周边实际界面“新旧参半”，但随着蓉北商圈的定档升级，片区也正在焕发新生机。去年8月土拍中，片区清水限定价就站上3W+梯队，已正为区域正名。
但最为重要的信息是，从该宗地现场实探看，地块旁紧靠一所规划落地的九年一贯制公立学校（寄宿制），且或由成外合作办学。学校外已打围，挂有学校外立面、风雨操场及鸟瞰示意图。不过目前该学校确切信息，仍待官方明确。
△截自成都市公共资源交易服务中心
△地块旁规划学校已打围
△地块距离5号线北站西二路出口非常近
△地块周边医疗、学校配套较为完善，紧邻高架桥或许会成为未来抗性之一
△周边虽然仍存在不少老旧小区，但生活氛围相对成熟，同时随着蓉北商圈的建设提速，城市界面也有一定程度更新
△宗地周边城市界面“新旧参半”
一号宗地
宗地位置：锦江区柳江街道潘家沟村11组
宗地编号：JJ11(251):2023-074
面积：18839.21平方米(合28.2588亩）
交易时间：2024年04月19日 10:00
出让方式：拍卖
起始价：17500.00元/平方米
计入容积率总建筑面积/容积率：不大于37678.42平方米
规划用地使用性质：二类住宅用地
二号宗地
宗地位置：金牛区北站西二路与西北桥东街交汇处西北侧
宗地编号：JN13(251):2023-052
面积：9558.39平方米(合14.3376亩）
交易时间：2024年04月19日 10:00
出让方式：拍卖
起始价：14700.00元/平方米
计入容积率总建筑面积/容积率：不大于26323平方米且不小于10530平方米
规划用地使用性质：二类住宅用地
一号宗地
宗地位置：锦江区柳江街道潘家沟社区1、11组
宗地编号：JJ13(251):2023-076
面积：34975.90平方米(合52.4638亩）
交易时间：2024年04月23日 10:00
出让方式：拍卖
起始价：16500.00元/平方米
计入容积率总建筑面积/容积率：不大于87439.75平方米，其中：地块计容面积的5%＜其中可兼容的商业计容面积＜地块计容面积的10%
规划用地使用性质：二类住宅用地（兼容商业服务业设施用地）
二号宗地
宗地位置：青羊区蔡桥街道蔡桥社区4、5组
宗地编号：QY10(251/21):2023-078
面积：29395.57平方米(合44.0934亩）
交易时间：2024年04月23日 10:00
出让方式：拍卖
起始价：17000.00元/平方米
计入容积率总建筑面积/容积率：不小于29395.57平方米且不大于52912.02平方米 （5%≤商业兼容比≤10%）
规划用地使用性质：二类住宅用地 （兼容商业服务业设施用地）
三号宗地
宗地位置：成华区龙潭街道向龙社区8-2组、二仙桥街道东华社区6组
宗地编号：CH20(251):2023-083
面积：76776.42平方米(合115.1646亩）
交易时间：2024年04月23日 10:00
出让方式：拍卖
起始价：14300.00元/平方米
计入容积率总建筑面积/容积率：不大于115164平方米
规划用地使用性质：二类住宅用地
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