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长沙瑞府楼盘为华润置地央企开发商，楼盘位于雨花区劳动东路以北，白沙湾路以西，体育路以东；地块地理位置优越，是长沙市内稀缺的高端纯住宅用地，占据城市核心配套资源，是地铁2号线与4号线交汇的沙湾公园站双地铁上盖TOD项目，南边就是沙湾公园，周边有吾悦广场、天虹MALL、吉联MALL等商业。
华润置地长沙瑞府，即将推新，有143㎡户型了！配湘郡培粹九年一贯制学校！
华润长沙瑞府本次加推的二期在一期的南侧，临劳动路。目前这一版总图中，中轴公园部分应该已经做了深化设计了的，看起来效果是很不错的，可供参考。
设计
项目二期地块在一期南侧，临劳动路和沙湾路，离地铁站更近。二期地块面积稍小，约为40亩，作为对比，1、3、4期则分别为57亩、48亩、63亩。
二期一共7.6万方住宅，约为一期的63%，共计428户，户均178平，为改善定位，但相比一期220平纯改肯定下降了一些。按照现在的规划，规格和3期应该类似，不过目前的市场环境下，项目户型后期是否会调整，都是存在不确定性的。
项目整体容积率3.1，二期容积率为2.92，不过这点差距没啥本质区别。建筑密度为21%，绿地率40%，属于高层小区的一个正常偏好的水平，基本满足一个改善园林的基础条件，至于能打造成什么样，要看开发商了。
二期一共规划了8栋纯板楼高层住宅，22F-31F，既无超高层也无小高层，无功无过。55-100米的高层，有两部电梯+楼梯，由于都是纯板式，所以公摊基本上每户都是接近40平，那也就意味着，户型越小，得房率越低。具体到楼栋排布上，由于面宽受限，楼栋只做了错开排布，在2#、8#中间留出的空间稍微大一点，也就勉强算中心园林了。
一共就做了三种户型，143作为守门员在最南侧，然后临沙湾路布置178，最后其他的清一色191。从户型配比的角度，类似江山境三期，143并不多。
和一期相比，小区整体抬高约为3米，这点更为舒适。住宅的每一栋均设置了架空层，没有底商，这是个优点。
当然还是有些不利因素。这个项目不利因素就两个大的，第一是项目在劳动路和沙湾路交汇处。劳动路、沙湾路都是主干道，南向正对5-7#，这确实是很多人纠结的点；第二是项目的配套社区用房基本全集中在了二期，让本来就就小的地块更加热闹了。
动线方面，地块只有三面临路。主出入口在沙湾路上，没啥问题；北侧布置一个次入口，但北侧因为临学校出入口，所以以后估计还是会比较热闹的；南侧劳动路布置了人行出入口，方便上地铁，这个属于真·门口就是地铁站。
绿化方面，比较有意思，把消防登高面集中在了1、2栋之间、3、5栋之间，这样的结果是，刻意打造出了2栋楼王：其南向、东南向都有一个还不错的绿化视野。不过就是苦了1栋和3栋。
噪音方面，西侧学校，东侧、南侧主干道，相对来说肯定不是安静的项目。不过关于学校和道路噪音，我也专门写过文章，很多人对噪音是有很大误区的。
采光方面，楼间距为40-49米，除了3#看一下具体的日照时间，其他楼栋日照都没什么太大问题。
地下停车位比例1.22，含地面车位后1.3，正常水平。地面停车位集中在地块北侧和东北侧。
项目沿劳动路、沙湾路一侧的楼栋，即5-9#，有公建化外立面要求，开发商会统一封窗，但1、2、3栋没有，最近江山境一二期就在维权封窗这件事，其实这些事情在开盘之前就确定的，没什么好维权的。在意这个问题的，还是要自己考虑清楚。品质楼盘一般物业对封窗还是有管控的，不然后期真的是乱七八糟。
户型
143户型
瑞府143的户型基本就是滨江境190的缩小版，四叶草型，进深稍大，比起润府170，动线更为简单；但比起江山境143这种四面宽肯定要差一点。
现在长沙主城区内143户型处于供应紧张的状态，只要项目没太大问题，哪怕是润府那种稀烂的143户型，也卖得掉，更何况这个只是不优秀，良还是算得上的。
不过，这个趋势开发商也都看到了，今年下半年起，这类户型就会蜂拥而至，到时候供应一定会趋于平衡甚至过剩。
总结
这个项目的最核心优势，就是配套全面且全部兑现，总体来说华狮地块上市前雨花区最为“六边形”的项目。
关于这个学校，我对它的预期就是没有溢价的二类配套学校，第一它配套，第二它近，这就是最大的优势。至于什么分校挂牌的点反而没那么重要。在新配套项目逐年递增的背景下，要再现逆势崛起可能性很低，二类就是一个很不错的结果了。
至于二期不利的问题，刚才也讲了，主要就两点：
（1）临学校、两条主干道带来的噪音问题。虽然目前很多人对于噪音确实有误解，但这个二期地块肯定谈不上安静。
我个人买的房子也是类似“噪音楼栋”，为什么我能接受？因为地处噪音区的项目，不同楼栋会有些许差异，但基本不存在一栋很吵一栋很安静的情况。更核心的一点是，道路噪音这种类白噪音对我个人几无影响，反而是我对生活噪音更敏感。所以这个点要结合自己情况好好考虑。
（2）整个四期的配套社区用房几乎都布置在这边了，同时没有商业，考虑到地块整体本身偏小，还是有点“奢侈”。
对于瑞府这种分多期开发的中大型项目，如果价格能保证稳定，我更倾向于买早期的楼栋，因为等后期开卖的时候，早期开盘的正好修的差不多了，无论是实景展示还是交付，开发商起码还是面临销售和交付的双重压力的，老实搞不摆烂的可能性要高一些，这个规律在全国都适用。
但在房地产下行的背景下，就很让人纠结了，三、四期会不会调整规划，比如改变户型结构、装修标准。如果有变化，到底是利好还是利空还真要视情况分析。比如光从地块素质来看，四期肯定是后面三期中最好的，但如果这个体育场规模缩小，对一二期影响基本没有，但对四期影响就会相对大一些，这个规划的变动现在确实无法预期。
最后，从楼栋选择角度，2栋确实当之无愧楼王，其他根据个人情况选择，不利因素拿不准的欢迎找我咨询。
瑞府应该下个月会把之前没开的实景都展示出来，是骡子是马，都要遛一遛了，到时候我也会去好好看看。
毕竟都2024年了，再搞PPT卖房实在是不得人心。
华润长沙瑞府二期即将加推，目前正在诚意登记中！
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