小外丨Lifestyle story
地产漫话 | 建发到底行不行
买房千万不要追风，三观一定要正。
交钱的时候不妨多问一句——
建发到底行不行。
作者 | 小外
一
楼市风云起，一批来自南方的房企开始来北京施展拳脚，想争个一席之地......
路上见识自己，途中认清自己。
这是一个拼认知的时代——
楼市尤其。随着地产调整这几年，北京楼市的买房逻辑已大不同——
以前闭着眼睛买，都是一个字涨涨涨。现在呢，十有八九踩坑。但房子还是要买，生活还是要继续，所以要擦亮眼——
北京楼市从环线逻辑——到板块逻辑的转变，意味着整座城市获得了很高的发展。优质板块的背后也意味着产业、学校、商业以及轨道交通的聚集效应。
比如——昌平南、亦庄以及规划中的东坝，虽然都地处五环外，但10w+的项目也越来越多，市场对于价格正在重新定位。
我们注意到——一批来自南方的国央企也开始进京施展拳脚，带来惊喜的同时——
也伴随着不少问题。
以建发为例——
建发在北京的新房项目有个通性——卖得不错，问题不少。例如珺合府、文源府，二者都是昌平南的热销项目，占据着板块的优势，热度很高——
但也有着各自的问题。
文源府甚至一度面临购房者要求退房的困境。在北京的新房市场，几乎很少有业主会主动要求退房，毕竟新房市场三个月就有新变化，价格向上是大趋势，很多次新项目的价格已经超过了2017年的高点——
退房的同时也承担了资金的沉默成本。
购房者提出退房是因为文源府的西侧铁路线问题，在规划中，能够看到铁路复线在二拨子段距离文源府西侧90米左右，噪音与振动对于项目的影响让购房者产生了担忧。
事实上，建发观堂府、建发文源府、建发璟院、建发望京养云都给购房者提出了新疑惑——
建发到底行不行？
二
山有顶峰，海有彼岸。泰禾院子无声的陨落，也是因为黄其森虚头巴脑东西整太多了。
我家大门常打开——
因为“大门”刷屏的后沙峪板块项目建发观云，更是引发了对于板块和项目的讨论。
建发观云的“大门”新中式气质拉满，不少购房者会喜欢这类气势恢宏的大门。不过，小外要提醒一下，上一次看到如此气势的大门还是在泰禾的院子系。
“豪”的不是一点半点。
山有顶峰，海有彼岸。泰禾院子无声的陨落，也是因为黄其森虚头巴脑东西整太多了，不仅大豪门，还左一个范冰冰右一个范冰冰的——
话说，谁愿意把这种房子娶回家。
再说观云吧，毕竟呢，项目在顺义后沙峪，指导价也仅有5.8w，这个价格基本处于刚需或刚改的定位，“豪”门则会让新手失去部分判断力，购房者的身价也不会因为大门的“豪”而向上拉。
气派十足的大门给购房者一个先入为主的概念——改善，但最终交付能否经得住考验，也需要时间来验证。
那么回到最初，我们买房子，究竟买的是什么？
答案并不唯一，但板块、地段、价格、产品、生活方式等等，都是最为关键的部分。
后沙峪是个非常有特点的板块，城市界面很新，板块内生活配套齐全，高端别墅与国际学校都在其中。但是老顺义人就是不认可，他们买房只认顺义的老城区；朝阳外溢客群虽说扎堆后沙峪，但都是多级过滤后的外溢客群——
购买力有限。
如果只将后沙峪认定为顺义的职住平衡板块，它的价值就是有顶的，因为区域内部分航空产业正在逐渐被分流，除了一部分稀缺别墅，多数项目并没有很大的投资意义——
自住是没问题的——
主打一个有钱任性就好。
目前来看，后沙峪的区域经济很难有大的起色，不像昌平南有大量互联网企业支撑，也不像亦庄开发区有大量高端制造业布局，所以房价一直上不去——
原因很简单，没有购买力支撑。
望京对于后沙峪的购买力支撑也很有限，即便能够外溢一部分客群，但也是经过东坝、奶西、崔各庄等板块筛过一轮的次级购买力——
本身预算就非常有限。
回到价格逻辑，如果建发观云定到7w，要拿什么跟东坝的改善产品竞争客群，毕竟朝阳是朝阳，顺义是顺义。
即便是面对5.8w的建发观云，不少购房者心里也是打问号的——后沙峪到底值不值？板块决定了项目的价值顶部，地段支撑了项目的价格底部。
建发观云周边社区构成比较复杂，隔壁的公元十七区属于限竞房，后沙峪新村属于回迁房。同一地段内不同性质的社区也同样决定了地段内的商业、学校等配套。
从价格端细说，公元十七区均价5.5w。两年前的限竞房卖到5.5w，两年后的建发观云也才5.8w，并不是不想涨，而是购房者对于这个板块的价值认定就是这个价格段——
3000的价格涨幅被不少人认定为“价格洼地”。
三
楼市维艰，北京行情再全国来讲算好的。大家买房的时候不妨多问一句，建房到底行不行。
北京的区域板块没有洼地的概念——
只有强者恒强，弱者恒弱。
我们再以奶西板块为例，望京国誉府、中建宸园、望京樾、望京云尚，四个项目南北相靠，形成了一个比较纯粹的改善小板块，购房者对于这类小版块还是非常认可的，即便之后进入二手房市场——
也可以互相抬轿子，价格不会低。
反观建发观云，是没法跟周边限竞房和回迁房互抬轿子，即便是周边的商品房，产品力和定位也不同，没有定价的锚点，新项目就没有上涨的对比参照——
这是毋庸置疑的。
建发观云的主力户型有四个面积段，分别是135、158、189、208，总价区间在780-1200万之间。
即便是最小面积段的135户型，指导价也在780万，跟建发观云同一天拿地的新房项目，璟上兰园有100平的三居，价格持平但购买门槛显然更低，对于客户的预算覆盖度更高。将近800w的总预算，完全可以去朝阳的新北苑、望京去看二手次新了——
在顺义嘛，就会有资金错配的风险。
建发观云的轨道交通也是硬伤。最近的地铁是15号线后沙峪站，距离项目驾车3.5公里，步行导航预计33分钟，所以很难称得上是临铁项目，如果不开车——
出行的问题很大——想想就头大。
有人会硬杠“改善项目地铁无用论”。这个观点属于逻辑自洽但与市场相悖的观点。我们以东坝为例，同样是承接望京外溢客群——
为什么东坝的新房价格能到8w+？
这是一个问题。
不仅是因为同属朝阳的关系，东坝不容忽视的优势在于地铁3号线和12号线的一段在今年即将投入运营，通达性决定了项目未来的市场热度。如果你认为5.8w的单价能一步达到终极改善，我们就不在地铁上纠结，因为不存在以后要换房的计划——
也自然不存在需要保值增值的要求。
5w多的单价在北京新房市场，属于刚需客群的价格段，通州、大兴、顺义的刚需产品价格就在5-6w——
房山稍微低一些，也有3-4w多。
建发观云5.8w的指导价没问题，舍得花钱也是有目共睹，就是产品力、气质、审美、品牌调性和对卖生活这些事上，完全不敢恭维——
直接导致后期流动性堪忧——买房人听小外一句，买房千万不能追风，三观要正。还是那句话，别到时候交完钱，崩溃的发现——
你的房子因为太豪气而过气了。
楼市维艰，又在当下时节，买房人交钱的时候，不妨多问一句——
建发到底行不行。
漫画 ｜西里
小外微信 | xiaowaibiji
出品 ｜ 2024.04.14
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