上海虽说是五大新城，但是实际上有实体的只有四个。
松江新城，嘉定新城，临港新城，南桥新城，都是从0开始规划建设，物理边界清晰范围明确，各有各的景观特点和产业特色。
唯有青浦新城，先不谈是否有明确的产业特色，连物理上的核心范围在哪都不是很清晰。
夏阳湖周围仅有一小圈公共配套，边界稍微扩大就都是老房子。
卓越世纪中心也曾经作为重点发力打造，但是建成之后招商艰难，后期甚至沦为了公寓出租出售。
2015-2018那个周期，淀山湖大道地铁站以万达为核心，也曾经打着青浦新城和大虹桥外溢的称号，但是如今房子卖完了就再无声音了。
青浦新城的中心，貌似一直都在跟着房地产的开发节奏而变化转移。
时隔多年，青浦新城在哪终于要有了答案。
最近两年，青浦推出了重量级的大规划，涉及面积1177万方，其中包括750万方的新城中央商务区，320万方的江南新天地和107万方的未来新城样板区。
上海三大样板区规划
而这些地方的土地纷纷传来收储消息，青浦貌似终于要着力开始打造自己的新城了。
但是造新城这件事并不容易，毕竟时至今日，上海还没有一个成熟的郊区CBD。
且在今天这个节点，产业引进也变得难度重重。
那么，为什么青浦选择在现在造新城了？
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01
青浦新城造的比较晚，还是先要说个客观原因，就是青浦自身发育晚，底子比较弱。
2000年青浦撤县设区之前，青浦是一个纯粹彻底的农业县，分布了大量的农村和农田。
随后的上海城市化建设最快的十年里，青浦的主要发展方向是绿色、生态和旅游，朱家角古镇和东方绿舟是这个时间段内的主要代表作。
当然作为城市远郊，青浦这期间也建成了一批工厂，广泛分布于各处农田和郊野之间。
相对集中的部分，分布在如今的徐泾，承接了不少长宁外溢的生产需求，也顺势靠着虹桥机场建成了一整片别墅区。
但是新城的打造，在这一整段时间内可以说是毫无建树的。
而从2010年之后，准确说是2015年之后，才是青浦新城真正声名远播的阶段。
五大新城位置
一方面，从城市开发周期上来讲，其他四大新城都已经成熟了起来，发展节奏也该轮到青浦了。
另一方面，青浦也通过虹桥枢纽+长三角一体化的大规划，找到了自己的发育方向，并且有了自己的第一条地铁17号线。
作为一个东西进深特别长的区，之前的很长一段时间里青浦都没有发展主轴，像是一团散沙，各个成熟乡镇街道都是独立发展。
有了这条主轴，串联起各个成熟区域之后，不就可以画规划图，打造属于自己的新城了吗？
但是很可惜，接下来的故事走向了另外一个方向，青浦的确造了很多“新城”，却唯独没有青浦新城。
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02
当然，有很多朋友看到这就会吐槽，青浦明明有一个夏阳湖作为青浦新城的地标啊？
青浦新城的确是走了类似其他新城挖湖做产业区的套路，但是实际上里子区别却比较大：
别的新城都是一张白纸造城，青浦建在了已经成为半个老城的区域里；
别的区会围绕着地铁和湖做产业、商业以及公共配套的规划，青浦新城只是挖了个小湖放了图书馆和博物馆这些公共配套，产业规划、商办规划都没有出来。
实拍夏阳湖
我们也很难从物理定义为上把夏阳湖周围也难称青浦新城的1.0版本，这个片区面积实在太小了。
单论恢弘程度还比不来也打着青浦新城CBD名号的卓越世纪中心，商业的体量也难以和另一个淀山湖大道的青浦新城万达茂+东渡的恢弘感相比。
实拍淀山湖新城
卓越世纪中心（图源网络）
青浦没有集中精力做一个整体规划，而是在几乎地铁的每一站，都做了成片的住宅区规划。
这些片区也都会给配一个或大或小的商场和写字楼，看起来都挺像青浦新城，而售楼处的说辞里，大家也都是青浦新城。
这个周期的青浦新城存在于爆火的房地产市场中的每一个售楼处里。
青浦靠着出让了大量的土地，也迎来了高速发展，第三产业的增幅也由于房地产爆火而高增。
众所周知，房地产的增量是无法长期维系的，每一个项目结束，带来的经济增量基本就消失了。
而这些年青浦在其他产业上的积累也不多，目前青浦的核心产业仍是物流产业，而青浦的城市化建设水平仍然停留在散点分布的状态。
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03
当然，如果地能一直卖，倒是也没问题，但是这可能也是当下最为困扰青浦的问题：
青浦各大地铁站周边的土地，已经不够用了，且青浦的房子，也不再好卖了。
曾经靠着大虹桥的概念，青浦新城，徐泾的房子都卖的火热，但是如今市场却进入了下半场，部分青浦新城的项目甚至推出了1成首付的政策。
图源网络
去年的几轮放松限购，青浦都是“首当其冲”，市场的艰难大家有目共睹。
可以说，这个靠着卖地比较轻松的发展模式，恐怕无以为继，青浦不得不在这个节点做出转变了。
大转型，大发展，要匹配大规划。
于是，沉寂已久的新城打造计划，终于在近几年被搬了出来，青浦新城中央商务区终于出现。
04
青浦的这个商务区，位置就在如今的青浦新城站北侧，总的开发面积接近750万方。
南侧是原来的青浦新城核心区所在地，西面就是曾经主打青浦新城CBD的卓越世纪中心。
青浦新城中央商务区位置
这么一看，倒是有一种思虑远长的感觉在里面了：开发完这个新的商务区，曾经的青浦新城们都连成了片。
这个规划手笔比较恢弘，包括302万㎡住宅、103万㎡商业商务、约169万㎡教育科研用地等，在中间也打造了一个青浦版的中央水系公园，湖畔做了青浦新城地标，未来将会是青浦新城的新封面。
青浦新城商务区效果图
这次去调研，也可以看到整个核心规划区北侧的厂房等都已经启动了拆迁。
南侧航拍
当然，这中间也夹杂着大量待开发的空地，绿油油一片，边上是很多在拆迁的厂房。
西侧航拍
东侧航拍
等到这个片区都拆完，的确是一整片比邻地铁的处女地，如果完全按照规划建好，想比体感不会弱于已经全面成熟的松江新城。
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05
也看到网上有些朋友说，这个规划中，商务的占比太少，真的能撑起这个新城规划吗？
103万方商办，169万方科研，科研大概只能实际落地了学校和几个研究所，商办中还包含了已建成部分，剩余的新增商务区规模并不大，真的能撑起来青浦新城吗？
我觉得这个事反而是青浦的高明之处，毕竟上海郊区的CBD目前没有一个完全成功的，都还在慢慢发展。
如今的产业增量已经非常明确，就是需要吸引发育以上海三大先导产业集成电路，生命医药，人工智能为主的2.5产业们。
这几大产业既需要类似于二产的研发基地，也需要类似于第三产业的商务办公，最核心的是需要地方给予空间、政策、资源的支持，花时间去慢慢孵化打造基础。
如果借这些新的商务区规划，青浦如果能沉下心去吸引一个产业集群过来，给足商务区政策，未免不能再下一个二十年起飞。
但是需要注意的是，这个规划里也有大量的住宅用地。
住宅地块很多
包括同期出台的另外两个片区，一个是江南新天地，另一个就是未来样板区，实际上就是在已建成的部分继续向外拓展做了一个新规划。
图源网络
前者比邻如今青浦新城南部的老城区，后者就在淀山湖大道组团的西侧，都是崭新的空地，规划中同样有不小比例的住宅。
未来新城样板区
江南新天地
如果只是新的规划匹配新的住宅销售，那么，青浦的产业恐怕还是会进境缓慢。
结语
郊区的土地，本来就没有稀缺性，需要靠坚挺的产业赋予其稀缺意义。
产业弱，就会和众多远大新以及市区的老破小一起陷入竞争，价格都不坚挺。
比如我前几天写的中原板块也是如此，北区产业弱是板块发展不好的一个重要原因。
对青浦来说，这些新规划的住宅，在产业不济的情况下，还会近一步稀释现有青浦新城商品房的稀缺性，让这些地方的房子更加不保值。
毕竟之前，青浦新城的这些社区，相比于2015-2017上市时候的新房价格，基本都没怎么涨。
但是不管最后产业落地效果如何，至少未来，青浦新城会有一片核心的生态居住区，对于本地居民也是一大利好了。
未来，青浦新城商区发展的如何，让我们拭目以待。
▼ 以上为正文
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