当下楼市面临的最大困境是房子卖不掉，回看去年，利好政策出台那么多，房价也跌了不少，可实际效果始终差强人意，一些政策确实能释放一部分购房需求，但一两个月后就被打回原形，就比如去年9月的认房不认贷。
根据机构的数据显示，截止到2月底，国内百城商品房库存去化周期达到23个月，远超正常水平，创造2010年至今的新高，这一数据，一方面说明我们近两年的去库存大作战比较失败，另一方面也警醒我们，如果库存不消化掉，市场恢复遥遥无期。
但其实，我们的楼市是有一次成功的去库存经验的，那就是8年前的棚改。棚改货币化对房价上涨具有不可推卸的责任，但不能否认，当时的库存消化得干脆迅速，去化周期从去库存前的18个月降至10-12个月，一些城市甚至只需要4-5个月。
现阶段和过去，看似情况相同，但又有些不同之处，首先是库存量更大，其次是我们要构建房地产发展新模式，过去的“三高”模式用不了了，在这样的背景下，想要把库存消化掉，比8年前更困难，因此需要更加强劲有力的政策。
目前，除了大家很熟悉的降利率、放宽限购等常规政策外，还有以下两大举措。
第一个举措是拆迁，具体怎么拆，是由多项工作共同推进。
首先是城中村改造，去年和今年的会议中多次提到城中村改造，包括今年的政府工作报告中也强调，要推进城中村改造，这些动作，足以看出中央对城中村改造的重视，以及大力推进的决心。
从现有的公告和数据来看，城中村改造有三个特点，一是以拆为主，二是舍得拿出资金，三是安置方式多样化。其中的货币补偿、房票安置两种方式，消化库存的作用是毋庸置疑的。
据有关机构的测算数据显示，未来5年，城中村改造每年都会带来4400万平方米的住房需求，相当于2023年新建商品房销售面积的五分之一。
其次是城镇老旧小区改造工作，相比于城中村改造，旧改把改造放在首要位置，只有极少数小区或单独某几栋楼才会拆迁，可苍蝇腿再小也是肉，既然能拆，那就能去库存。
最后是农村的拆迁，在一部分人眼里，现在的农村已经没有拆迁的希望，但事实并不是这样，不少农村仍然在进行拆迁工作，而且从中央的定调来看，今年很可能会加快。
政府工作报告中有关城镇化的内容是这么说的：我国城镇化还有很大发展提升空间，要深入实施新型城镇化战略行动，形成城乡融合发展新格局，把加快农业转移人口市民化摆在突出位置，培育发展县域经济，补齐基础设施和公共服务短板，使县城成为新型城镇化的重要载体。
城镇化有很大提升空间，又要发展县域，让县域成为新型城镇化的重要载体，这个意思已经说得很明确，就是让农民住进县城，那么农村的房子自然会拆掉。
很显然，拆迁在本质上走得还是“棚改货币化”的老路，而去库存的第二种举措则是收房子。
都知道，今年包括以后的很长一段时间，保障房建设都将是我国一个重要目标，可现在房子本来就多，如果一味地去新建，只会适得其反，所以现在已经有城市展开试点，收购商品房用作保障房。比如之前提到过的青岛，在今年年初获批18.5亿收购了2319套房源。
这里要说一点，收购的房子并不是用来卖的，我们的保障房分为两种，第一种是配售型保障房，也就是卖出去，第二种是用于租赁的保障型租赁住房。
对于前者，面积一般不会太大，从现在一些城市的规划来看，都是在新建，换一种说法，市面上的商品房大多不符合配售型保障房标准，如果收购后当作保障房售卖，连最基本的保本都做不到，对财政压力太大，因此，收购商品房都是用作保障型租赁住房。还有一种方案，在资金上给公司支持，让公司收购用作长期租赁住房。
另外一种收购方式，是多城市推出的“以旧换新”，以此来释放改善购房需求，从实施情况来，以旧换新分为国资收购、业主与中介和开发商合作这两种模式。
二者各有各的优缺点，国资收购，对旧房有要求，新房还是指定房源；与中介和开发商合作，挑中的是自己心仪的房子，但在当前环境下，房子并不好卖。
那么在“收购潮”下，有哪种房子更容易被收购呢？
第一种是实在卖不出去的房子。目前各市收购后用作保障房或长期租赁住房的房子，基本上都位于库存较大的区域，这里的房子卖不出去，收购起来相对便宜，给财政造成的压力更小。
第二种是用作置换的旧房。这种房子就没办法展开细说了，因为各地收购标准是不同的，就拿江苏太仓和宣城市进行对比。
江苏太仓：1、旧房在市域范围之内，新房指定房源；2、一套或多套70年产权存量商品房置换一套新建商品房；3、旧房总价不得高于新房总价的80%；4、旧房总价高于新房首付款。
宣城市：1、旧房在主城区水阳江大道围合区域及周边部分区域，新房指定房源；2、一套或多套旧房置换一套或多套新房及车位；3、旧房收购价不高于“新房+车位”的销售价；4、车位或车库与旧房在同一小区的，可以用车位车库置换同等数量的车位车库。
所以说，具体的政策还是要看自己的城市，如果自己的城市有以旧换新，而自己又很迫切的需要置换房产，不妨去试试。
但要注意的是，我个人认为，第一首选还是与中介和开发商合作，因为从目前情况来看，国资会按照市场评估价打折收购，所以建议先挂牌试一试。
总而言之，拆迁也好，收购也罢，都是国家为消化库存作出的努力，不论是开发商还是要置换房产的业主，都是愿意看到这两项政策推广的。
热门跟贴