这是上海发展最有争议的地方。
只要和宝山挂钩,你黑他有人跟着黑,你夸他也有人跟着黑。
作为宝山押重注的地方——南大智慧城也不可避免。。
但就是这样充满质疑的地方,区域内华润、金茂的新房人气却都很充足。
话题度甚至超过了千人摇号的唐镇安高申宸院。
买房人用脚投票的地方,难道都是在踩坑不成。
作为外环内最后可大规模成片开发的区域:
南大智慧城到底是买房人的集体豪赌,还是宝山最成功的一次转型?
1
比不上前滩、古北这样含着金汤匙出生的地方。
南大智慧城的发展有阻碍、有历史包袱。
在质疑中起步的南大智慧城。
宝山区历来发展问题比较多,经济和财政实力在全市来看并不突出。
很多寄予厚望的规划都没有成功起飞。
比如人尽皆知的美兰湖。
当年轰轰烈烈的一城九镇,本以为美兰湖会成为宝山的价值高地。
但是没想到美兰湖遇人不淑,大量的规划无法变现。
逃脱不了成为远郊刚需圣地的命运。
即便是规划进入宝山中心城的诸多板块,也都不尽如人意。
高境、张庙、通河、共康、大场、大华等自身都是老大难。
喊了十几年的大场机场搬迁,依然是遥遥无期。
成为了宝山人民心中一根无法拔除的刺。
过往的一系列情绪积累,让大家面对南大智慧城这样的全新规划依然充满不信任。
以至于2011年规划出炉的南大智慧城被无数人称之为宝山新画的“饼”。
超大城市的市区老工业区革新,是历史性的难题。
宝山如此,南大亦是如此。
上世纪为了承接上海中心城区化工、皮革产业转移。
南大地区做出了巨大的牺牲。
区域内皮革化工和危化仓储企业多达3000余家,乡镇企业和衍生小作坊是这里的主力军。
大型厂房被层层转租,“一屋檐,百作坊”的场景随处可见。
一度成为上海污染最严重的区域之一。
2009年,南大下定决心要摆脱污染的“恶名”。
2011年规划出炉,直到2015年卖了两块地之后再没有什么动静了。
正因为在过去的10年里,南大并没有什么增量变化。
嘲讽南大的声音也越来越多。
但是这十年,南大关停腾退、土地污染整治却花了真功夫。
南大的特殊性决定,在这里一味的强调发展速度是不正确的。
虽然,客观上错过了上海高速发展的10年,但是用时间换空间是南大最正确的选择。
2
过去发展慢,不代表当下没有机会。
这几年的南大区域是真的走上了快车道。
南大这一次找到了“对的人”。
有了美兰湖的前车之鉴,南大这一次的合作对象是临港集团。
有人会说,桃浦智创城也是和临港集团合作的,现在的情况也没有想象中那么好。
在我们看来,临港和桃浦、南大的合作是有较大差异的。
2018年,是南大地区规划出炉的时间,也是南大和临港集团牵手的时间。
据说南大智慧城的名字也是临港这边命名的。
临港集团在南大的介入时间更早、介入的程度更深。
全身心地投入南大地区的全生命周期管理。
而桃浦更像是半路夫妻。
桃浦智创城里临港集团只有建设的贡献,但是整个南大智慧城都可以算临港集团的成绩。
加上有了桃浦、滴水湖的建设经验,临港集团在南大地区的运作上会显得更成熟。
宝山在南大确实倾注了资源。
首先落地了上师大附中九年一贯制学校。
围绕15号线的丰翔路、南大路地铁站,南大搭建了两个TOD项目。
一个交给临港,一个交给华润。
真如引入中海实现了一步好棋,南大引入华润也差不多是同样的效果。
15号线的价值被南大最大限度的开发了。
2019年双子塔动工,2023年投入使用。
从数智中心、数智绿洲、科创之门、仁济医院、上师大附中、中央公园等的建设情况看,南大这次画饼的嫌疑比较小。
片区内主要的配套资源和产业都是先于住宅开始的。
招商力度也是有的。
先导科技、中软国际、深创投、国泰君安、捷瑞肯智能科技、华科智谷、新联数城、选象科技等500多家企业已经签约。
再有就是,干的好不好全靠对手承托。
南大智慧城诞生第一天就会被人拿来和桃浦智创城作对比。
桃浦拖拉的进度,垃圾站等因素的影响,让南大的速度显得格外地快。
很多时候购房者并没有 “一日千里”这么高的发展要求。
但是看得见的变化,就会让大家很放心。
最后一点,南大的发展是市区的地段享受新城的优惠政策。
作为新开发片区,人口导入非常重要。
南大地区按照五大新城政策来干,人口导入优势要比其他市区区域大很多。
说明上海市也对这里寄予厚望。
3
南大智慧城,产业+商业tod+大型公园+标杆住宅的模式,讲起来甚至可以媲美大宁。
尤其一条南北向地铁的配置,和大宁还真的挺像。
但是南大想要成为下一个大宁还是有难度的。
南大现在的发展确实是在快车道,但是需要解决的问题还有不少。
1、桃浦站+中储的存在拉低了板块的上限。
桃浦站所在的沪宁支线,像一个巨大的围墙,围住了南大智慧城南下的路。
这是南大,也可以说整个上海西北角的大症结。
割裂的城市界面、无尽的断头路,是所有区域发展的阻碍。
不过这条线路未来会改造成南何线,最理想的情况当然是能走地下。
另一方面桃浦站、中储的拆迁问题一直困扰着南大智慧城以南片区的道路改造。
南大路是过去宝山居民投诉、吐槽最多的道路。
开工4年多后,祁连山路以西的南大路已经完成了改造,但是东侧道路迟迟推进不下去。
其次在南陈路的建设上。
南陈路在南大路口这里被中储分隔开,南侧的跨线桥都建好了,但是就是没办法全线贯通。
“要致富,先修路”这句话,在宝山尤其适用。
2、南大周边的城市格局太差
南大现在的发展只能孤军奋斗,周边没有几个有钱有势的朋友。
大场、大华、万里这些是严重地拖后腿。
桃浦虽然规划很好,能不拖后腿就是烧高香了。
唯一一条地铁15号线,更像一条换乘线,能级不够高,和市区的互动能力也不足。
3、全网都在宣传的“洼地”。
南大智慧城现在很火,但是火热背后“低价”才是核心。
大家对于房价10万和房价5万的地方期待是不一样的。
南大现在还不到7万,放眼全上海中外环之间区域,就是最低的。
比外环外的唐镇、华泾这些地方还要便宜。
那大家当下是可以放低要求,减少期待的。
低价可以是一时的妥协,但不可能是长久的战略。
需要一步步扎实的落实规划,并且取得更高的经济和产业发展成绩。
追上和别人的差距。
洼地不是南大的“军功章”。
4
全网“黑”宝山,恰恰不是大家对他的放弃,而是恨铁不成钢的着急。
南大智慧城真的是宝山一次非常有价值的尝试。
是能够扛起宝山旗帜的地方。
如果你要问我南大未来的上限在哪里。
我会告诉你就在南大自己手里,就看南大能不能持续拿出“扭转乾坤”的气魄和手段。
问题总要有人解决,不能留给后来人。
如果宝山把南大做烂了,那么估计没有人再相信宝山了。
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