都说青岛买房者很惨，其实还有比青岛买房者更惨的一批人，那就是抄底青岛后花园的人。
01 青岛后花园
青岛作为胶东半岛的中心城市，有很多后花园。
像海阳、莱阳、高密、诸城、日照等，甚至于威海的乳山，都号称是青岛的后花园。
高密曾经宣称 “将来我们最大的愿景是让青岛人就业上班在青岛，吃住养老在高密。融入青岛，不归青岛，是高密人最高的境界，最大的智慧。”高密算是青岛后花园中的最炙热者。
不过，真正以青岛后花园自居，并在楼市上获得一定成绩的，还是丁字湾。
上图右上角那处往内陆延伸很长的地方就是丁字湾。
这里分属三个地方，湾底属于莱阳市，湾的北边属于海阳市，湾的南边属于即墨区。
我在上图中标注了距离，恒大在湾底开发的丁字湾世纪文化城（属于莱阳），距离莱阳市区40公里（直线距离，下同），距离即墨区蓝谷20公里。
碧桂园在北湾口开发的十里金滩（属于海阳市），距离海阳市区15公里，距离蓝谷30公里。
无论恒大丁字湾世纪文化城，还是碧桂园十里金滩，之所以宣称青岛后花园，都是以蓝谷为依托的。而蓝谷本身，距离青岛成熟市区的距离为30公里。
我们通过卫星地图可以更加看得一目了然：
丁字湾这个地方，与海阳、莱阳、蓝谷的中间，都是漫长的未开发地带。而作为青岛的后花园，与青岛市区更是有着60多公里的距离。
所以说，丁字湾属于三不靠的地方。
所谓后花园，差不多就是“睡城”的意思。海阳、莱阳的体量，本身是不需要“睡城”的。而作为青岛的睡城，60多公里的距离已经超过世界一线城市的有效半径，更何况与青岛市区之间还隔着蓝谷。
这些因素叠加，就注定丁字湾的楼市不会乐观。
02 十年尚跌价
十年前的2013年，那时候青岛大街小巷都是碧桂园十里金滩的广告，有客户就用大巴车拉过去。
当时的宣传点是：青岛后花园，不限购，价格低。
是不是感觉这种宣传海报很熟悉，是的，威海的乳山银滩也是用这个套路去内陆城市拉客，很是拉来了不少的大爷大妈。
和乳山海景房闹得全国人尽皆知不同，丁字湾的买房客则是默默地舔自己的伤口。
这背后的原因，就是乳山银滩的客户遍布全国各地，丁字湾的客户则主要是青岛以及其他省内城市。
时至今日，10年过去，碧桂园十里金滩的二手房价格能到多少呢？
像上图中单价8000元、124平的别墅，如今已经是遍地6000了：
这还只是挂牌价，实际成交价更低。
碧桂园十里金滩算是开盘在了好时候，2013年正是楼市方兴未艾的时候，也因为此，即使拥有5万户的规模，还是顺利卖出去了。
恒大的丁字湾世纪文化城运气则明显差很多。
这个占地9392亩的超级大城，2020年6月首开，价格四五千，采取的套路与碧桂园十里金滩一样，在青岛广撒网，每个区市都有好几个上车点：
不过，此时青岛的买房者刚经过2018年后的一轮大跌，对楼市没有那么上心了，被吸引而去的买房者没有那么多，但仍不少。
仅仅一年后的2021年，开发商恒大暴雷，虽然最终被地方平台接手，但是再也没有能力从青岛划拉客户了。
03 殊途不同归
我在《青岛房价跌回8年前？》中写过，虽然青岛房价跌了很多，但除了老破小、远郊区，其他房子基本都没有跌到2016年，甚至部分房子现在的价格相对于2016年还是翻倍的。
和青岛相比，青岛的后花园——丁字湾，其房价可以说是跌的很惨了。不仅跌去了2013-2018年的上涨期，还比2013年的购入价低。
其实，降价赔钱还不是丁字湾楼市的真正大问题。更为难以接受的问题是，就是这个价格都是有价无市，就没有客户出价。
我上面说过，丁字湾这个地方三不靠，是山窝窝里硬开发出的小区。青岛、莱阳、海阳的客户都很难会选择在这里买房，毕竟这里距离他们工作的市区太远，也没有衍生出自己的产业。
或许现在唯一的客户就是附近的村民了，可他们比谁都了解这里，即使买又能买多少。
你也许会说，青岛也有一些预算有限的人，他们买不起青岛的房子，就会来这后花园买。
那么，我们看看蓝谷最靠近丁字湾的小区的价格：
这个小区位于蓝谷的龙凤岛附近，比丁字湾更靠近青岛市区30公里，现在的二手房已经卖到了4000元。
这种靠近地铁、也有海景、又有一定产业和工作机会的房子，竞争力总要比丁字湾强吧。
因此，丁字湾的业主面临着两重尴尬：卖也不是，没人买，总不能卖到2000以内吧，卖到2000以内倒是可以和村里盖房成本差不多，或许能够卖出去；留也不是，丁字湾本身几乎没有工作，去其他地方工作的话，这房子就真的成了一堆无用的钢筋水泥土了。
这也给我们一个警示：虽然现在的年轻人已经基本不去这种远郊区买房，但还有很多老人抱着有院子、可种菜种花的目的去远郊区买房。我个人非常不建议这样做，人退休后只涨年纪、长病，用不了几年就是医院的常客了，此时正是需要各种配套的时候，不应该舍近求远、舍本求末。
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