随着教育政策的改革，长沙教育未来将向公平化，但不可否认的是受生源、学校教育资源以及教育模式等原因影响，优质学校始终存在。而教育对于房地产市场而言，是直接影响周边房价的重要因素之一。目前长沙教育资源如何分配？哪些片区未来将实现强教育资源？是买房者关心的重点。
一
雨花和湘江新区成优质教育集中地
中心城区仍是教育高地
教育资源分配不均的问题一直存在，数量上或许基本完善，但质量上城乡之间、中心与郊区之间以及板块间均有较大区别。
目前教育资源分布
芙蓉区仍为长沙教育数量高地
雨花和湘江新区成优质教育集中地
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学校数量：芙蓉区学校更为密集
岳麓区教育数量集中度更高
截至2023年，全长沙中小学共计879所，从数量上来看，长沙县、岳麓区以及望城区明显高于其他区域，但按照区域面积计算，作为老城区的芙蓉区和天心区学校密度明显高于其他区域。
板块对比来看，剔除周边几个大面积板块，高密教育资源基本分布在二环内，其中开福中心和雨花中心学校数量最高，均超过30所；另外岳麓区则教育数量集中度更高，主要集中在梅溪湖一期、市府、麓谷、洋湖等热门板块。
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教育实力：雨花区与岳麓区成强教育区域
中心城区仍是长沙教育高地
初中择校通道：小学派位指标成初中择校重要通道之一
长沙小学对购房者的吸引力并不高，主要原因是目前长沙小学实行就近原则分小学学区。但“小升初”政策则是按照单校划片（含对口升学、配套入学）、多校划片相结合的方式进行，故目前长沙就读小学成为初中择校的重要通道之一。
具体表现来看，2023年派位指标前50所小学中，湘江新区占17所，位列内五区首位（望城区为配套入学），且麓山国际实验小学是内五区仅有的4所超400派位指标的学校之一，派位学校均为长郡双语谷山、麓山国际、周南启明以及博才天顶学校，无论是人数还是派位学校均有较大的优势。除此之外，岳麓区的博才梅溪湖小学为配套入读，配套师大附中梅溪湖中学，学校质素也表现较好。
雨花区作为老牌强教育资源区域，其优质小学也位列全市前列，砂子塘小学、泰禹小学、枫树山大桥小学等学校均有较好的表现，另外砂子塘吉联小学生源更好，派位指标也位列雨花区第二。
芙蓉区、开福区以及雨花区优质小学基本相同，但芙蓉区人口和学校总数少，优质学校占比更高；天心区的青园小学派位指标位列全市首位，且周边新开设了中雅培粹石碑学校，未来对其助力较大；开福区的青竹湖小学作为湘一系首个学校，并不参与微机派位，直升其初中部。
初中：679分以上占比和四大名校指标生成学校排名重要因素
由于长沙不再公布成绩及排名，长沙初中在无官方成绩排名情况，以679分以上人数占比以及四大指标生录取名额及录取率判定学校整体教育水平，是受到社会及学生家长认可的学校排名方式。
（679为第一批普通高中录取控制线，一类达标占比10%以上，二类3%以上）
初中教育资源表现来看，岳麓区指标生总量破千，一类学校也位列内五区首位。单学校来看，长郡双语实验中学指标生位列全市首位，679分以上学生占比也达19%，位列全市第四。麓山国际实验学校作为省重点，指标生也位列全市第三。
开福区教育资源分化，青竹湖湘一外国语学校679分学生占比位列全市第一，但其他学校表现落差较大，前两类学校仅5所；天心和雨花区对比来看，雨花区教育资源明显更强，南雅中学、雅礼实验以及新开学的中雅培粹均有较好表现。
当然，表格内一类二类甚至没有算进来的三类四类均以679分以上的占比为划分标准，按照四大指标生划分的话，其实差别并不大，甚至部分三类指标生会超过一类，且由于末位分数线较低，录取率并不低，例如三类的长郡芙蓉实验学校，指标生51个，录取率高达96%。
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派位指标变化：
指标的增长与周边项目房价涨幅成正比
长沙炒学区房的历史并不长，2016年开始学区房突然受捧，八方小区、钰龙天下等一梯队学区房房价开始进入高速上涨期，到2020年房价波动基本平稳，但仍有小区由于周边学校教育质量的上涨推动房价上涨。
近3年长沙派位指标涨幅明显的几个小学周边房价表现来看，派位指标的涨幅与房价涨幅基本一致，例如位于雨花区雅堂井湾的枫树山莲湖小学作为派位指标涨幅第二的小学，房价三年涨幅20.9%。
未来教育资源分布
教育资源往三环外外扩
新区教育资源快速落地或将实现“弯道超车”
与已开学的教育资源不同的是，未来长沙教育规划拥有更多不确定性，购房者在买房时应根据其确定信息以及自身需求来确定购房项目。
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一梯队：四大名校第二校区定址
三大校区2025年开学
长沙四大名校在2023年正式宣布四变八，其均在长沙发展新区选址建设第二校区，并采取“一校两址”的办学模式，实现集团一体化管理及办学。
具体位置来看，四大校区分别位于滨水新城南、大王山南、解放苑以及会展新城板块，分别为长沙十大重点发展板块以及长株潭融城板块，除教育外，其他城市基建也将优先于其他新城，是未来长沙发展的重心。
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二梯队：名校校资源往三环外外扩
一校两址中学发展确定性较高
除四大名校本部4变8外，长沙目前还有部分已确定的四大和五小名校也遍地开花。
从位置来看，即将开学的名校多集中在三环外，例如大托、高铁西、滨水新城、松雅湖等板块。从配建单位来看，教育依然与楼市挂钩，多个名校均为拿地房企配建。
另外，长沙县开元南、开元北、松雅湖等板块名校也即将入驻，加之长沙县与内五区教育并轨的消息增多，未来长沙县置业可优先考虑这些板块。
教育管理模式来看，已有名校的南/北校区，属于一校两址，未来发展确定性更高，而委托管理则学校发展时间长，未来不确定性更高。
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三梯队：六大片区教育规划公示
大王山和会展新城教育资源或将大幅提升
2023-2024年长沙有六大片区规划公示或修改规划。六大新区郡有教育规划，从规划来看，大王山由于片区面积较大，规划教育数量也位列全长沙之“最”；从未来潜力来看，会展新城与洋湖垸板块和滨江新城同为城发公司主要负责，前两大片区郡实现了板块内强教育推动房价上升，未来会展新城的教育发展也相对其他新区而言确定性更高。
大王山目前已有12所学校已开学或即将开学，其中4所为名校，且名校目前均集中在大王山呗板块，例如博才培圣学校、岳麓区实验中学、师大附中博才实验中学等等，未来强教育趋势已逐步显现。
会展新城规划27所中小学，且目前即将开学的有长沙市雅礼洋湖会展中学以及雅礼中学新校区，两大雅礼系学校，其中一个更是与雅礼本部采取“一校两址“的教学模式，已确定的教育资源便已是王炸。
另外，长沙国际会展新城由长沙城发公司主要负责投融资、土地整理、基础设施建设和招商运营。这是长沙城发主负责开发的12个片区之一，前期企业已成功开发滨江、洋湖以及月亮岛等板块，目前这几个板块教育资源已是全市一梯队，可见城发公司对于片区教育的引进有一定能力，也进一步增加了未来长沙国际会展新城强教育片区的确定性。
二
教育配套强弱与房价成正比
中心及滨江市府板块成房价高地
根据现有和未来教育资源表现来看，区域上雨花区依然是长沙市强教育区域，岳麓区强教育区域优势也已稳定；板块上，中心板块、滨江市府、洋湖以及梅溪湖已是强教育片区，未来随着新区产业的落地提升生源质量，名校的进入提升学校教育管理模式，长沙多个新区教育资源或将实现“弯道超车”。
长沙房价高低与教育配套强弱基本一致。2023年长沙板块成交TOP10中，7个板块属于强教育板块，其中市政府2022年均价仅14503元/平米，教城融合开始落地后，2023年房价达22234元/平米，一年时间房价涨幅达53.3%。
除市政府外，从洋湖苑板块房价走势也可以明显看到，洋湖片区教育从2014年开始进入集中兑现期，其房地产市场从成交量开始上涨，2017年4所学校兑现，成交均价也进入一个飞速发展年份，随后几年，多所学校落地，洋湖片区新房市场量价齐涨，实现了片区房地产市场价值跃升。
当然这也是未来规划的强教育板块的发展方向，以会展新城位列，2017年教育发力，带动地价翻倍。随着对教育投资力度的加大，片区教育配套进一步加强，同时地价也稳步提升，未来在成熟运营商加持下，强教育资源推动下，片区价值或将实现大幅攀升。
三
教育盘仍是长沙置业热点
即将入市项目教育成引流密码
除强教育板块外，部分项目的强教育资源更为吸引购房者。长沙房地产市场上，无论是流速还是房价，强教育项目都显高于周边其他项目，可见目前长沙购房者对于教育资源项目的倾向性。
克而瑞在教育第二篇章中从房价和流量上可以看到，长沙目前学区房分为三个等级，A类为小学和初中均为配套入学；二类为小学划分学区+初中配套入学；三类为小学配套入学+初中微机派位。
在售项目
教育推动流速和房价上涨
九年一贯制学校更被购房者接受
长沙在售项目中主力为一类和二类，但一类和二类中又有较大区分，一类学校中九年一贯制学校由于后期变动性更小，更为受购房者亲睐，房价和流速也更好。
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一类学区：
九年一贯制学校项目流速可高于板块流速6.63倍
一类学区房所在板块来看，与长沙教育规划也基本一致，多位于谷山、大托、高铁新城、省府等板块，且项目多为品牌房企开发建设。
（根据已出信息统计，统计可能会有缺失；学校最终配套以教育局文件为准）
例如长沙润府流速是板块项目流速的4.85倍；长沙瑞府在市场下行周期首开，仍以摇号开盘，并实现8亿元的首开业绩；中建和悦宸光实现1月两次开盘，并双开双罄的业绩。
具体来看，中海寰宇天下也是片区其他项目的6.63倍，其教育配套功不可没。
项目配建九年一贯制师大附中双语树人学校，目前一经开学，且业主凭购房合同便可入读，无需派位。
项目是为“师大附中双语“，是自带光环的名校，在长沙建立的多个校区位列前两类。
师大附中双语树人学校游本部直接管理，将全面传承集团办学理念，与本部实现“六个一体化”：师资一体化选拔、教研一体化开展、教学一体化实施、质量一体化监控、课程一体化规划、资源一体化共享。
同学校办学规模48个班，其中小学30个班、初中18个班。师资方面更是邀请了在师大附中本部和集团有20年管理经验的陈益以及在雅礼集团有12年管理经验的陈赛强担任校长。
学校教育配套上，按照“智慧校园标准建设。配备了预制塑胶跑道、阅览室，建设了管乐厅、民乐厅、美术教室、书法教室、舞蹈教室、合唱教室、健美操训练室、武术训练室、乒乓球室、田径场、高标准室内篮球馆等。
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二类学区：初中教育资源成买房重心
二类学校为配套初中，但由于目前小学为划片入读，招商雍山湖所在板块小学教育资源普遍较好，小学对于项目并无太大影响；阳光城尚东湾受房企影响目前并无价格优势。
当然这些学校依然存在不确定性，例如非九年一贯制项目未来初中配套存在变动的可能，还有部分学校目前只在已签约阶段，并未开学，也增加了一些不确定性。
具体来看，招商雍山湖配套长郡双语谷山中学的文件是2022年7月18日发出，发酵是8月份，但文件为政府内部文件，并未对外发出，且长沙市委办公厅的官方回复也没有明确项目的教育配套已确定。
到9月底招商雍山湖正式官宣”麓山湖&麓山府业主，享有同等初中入读政策“，这轮扑朔迷离的教育配套问题终于解决。
同时在市场端表现上，招商雍山湖成交套数也表现较为明显。7月下旬教育配套内部文件流出后，8月项目成交套数达92套，是其开盘以来最高成交月份，9月受8月后期政府回复影响，成交套数跌幅明显，到10月业绩再次小幅上涨。
即将入市教育盘
以教育配套为重心，推动楼盘热度上涨
教育成为购房者买房重点后，未入市项目也提前推动教育落地，开启着重宣传教育配套的时代。
（学校最终配套以教育局文件为准）
2024年即将入市的项目，也提前确定教育配套，以期拉动项目成交。例如，中国铁建花语江南由于拿地时便已规定新建学校，项目还未开盘，便已经确定了青园品牌小学和长郡外国语中学南校区，以九年制品牌学校为卖点宣传项目，毕竟2023年无论是青园小学还是长郡外国语学校在派位指标和成绩上都有较好的表现。
另外，部分项目紧邻名校也成为项目卖点，例如城发恒伟雅丽映2013由于紧邻雅礼中心新校区，也是项目一重要卖点。
总结：
4月是长沙幼升小的择校期，如果今年要上学的购房者更多的可以考虑已成熟板块的二手房，例如梅溪湖一期、滨江新城以及中心板块等，如为今后入学做准备则可根据需求来选择中心城区已开学的九年一贯制学校周边高品质项目或选择大王山、会展新城等教育资源即将崛起的新区高性价比项目。
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