前几天，脱口秀界“周杰伦”，又出来讲段子了。
在节目里，何广智谈到了自己今年的计划：
首先换掉现在72平的大房子，因为之前生病在家，倒个热水都需要走很多路，一不小心微信步数排了第一，所以今年想换个小点的房子。
看完他说的这句话，不知道大家的反应是不是和我一样：
没搞错吧，阿SIR！72平叫大？不就是个刚需面积？这都能凡尔赛？
哎，说到底还是个综艺，为了节目效果，一本正经地胡说八道，就当他口嗨吧。
只是回到现实当中，对于广州刚需来说，说买就买还真没这么容易，尤其是在中心四区。
毕竟，我前两天就说过，目前广州核心区的房价并不便宜，甚至有超越深圳的势头。（可回顾：）
再加上，今年中心四区即将入市的新盘，基本都是改善或者豪宅盘，其中还有不少10万+的选手。（可回顾：）
所以，随着高端盘的集中入市，今年广州核心区的房价大概率会被再次拉升。
那么，在广州中心四区，现在刚需们还能抓住哪些机会？
天河区
由于越秀区断货许久，今年才有新盘入市，所以今天我们只讲其他三个区。
先来讲讲宇宙中心——天河区。
由于天河的地是众所周知的少，所以在售的刚需新盘并不多，而且基本集中在天河智慧城板块。
在我看来，天河智慧城算是天河的一个产业高地了，网易、4399、小鹏汽车等互联网、科创企业都在这里，发展前景值得期待。
与此同时，这里也紧挨着“金珠琶”黄金三角，可以实现连片发展，外加还有执信、清华附中等名校资源，教育也比较能打。
只不过，发展较慢、配套不完善、城市界面没跟上是片区的弱点，估计至少需要5年以上的时间才能做到完全成熟。
目前，天河在售的刚需新盘只有三个：保利天汇、珠江花城、城投·珠江天河壹品，简称天河“三大金刚”。
保利天汇：
在三个盘里，保利天汇离地铁最近，与21号线大观南路步行距离约1.2公里。（数据来源：高德地图）
自身配有幼儿园和九年一贯制学校，孩子上学问题不大，不过学校没定，教学质量如何后续可以关注一下。
产品方面，目前还有前期少部分建面约91/95平的尾货在售，均为北向，均价为6.8万/平，总价约在600-650万之间。
珠江花城：
毫无疑问，珠花是目前天河性价比最高的新盘，均价6.3万/平，在售的建面约88平三房，实用率比较高，总价在550万左右。
同时，作为天河的大盘，珠花的优势还在于教育配套确定性强，小学已经确定为体育东集团的均和小学。
至于交通，优势没有其他两个盘那么突出，注重地铁出行的朋友可酌情考虑。
城投·珠江天河壹品：
作为同一个爸爸的好兄弟，天河壹品和珠江花城的优势有不少相似之处。
一方面是教育，清华附中+九年一贯制学校，教学质量不用多说，看重学位的买家可以入手。
另一方面是产品，建面约70平做到三房，建面约99平做到四房，实用率很高，项目也属于低密社区，舒适度不错。
只不过，它也是三个盘里均价最高的，达到8.3万/平，毕竟它离天河区中心也最近。
海珠区
再来说说天河的邻居，海珠区。
相比于天河来说，海珠这两年供货较为集中，所以选择也更多一些。
目前海珠有刚需产品的项目，主要分布在海珠南部的海珠创新湾、沥滘，以及海珠东部的沙园、江泰路。
海珠创新湾，虽然城市界面稍显落后，但胜在发展比较成熟，不缺地铁、商业等配套，而且还有江景在手以及旧改加持，是海珠发展的一大重点。
该片区的刚需产品基本都集中在中海的项目，主要有两个：中海观雲府、中海观澔府，但价都不算便宜，起步就是7万+/平。
中海观雲府：
虽然体量不大，但胜在离地铁近，步行到2号线南洲站150米左右，周边配套也比较成熟，产品使用率比较高，目前在售建面约86平三房尾货，均价7万/平。
中海观澔府：
优点在于距离地铁石溪站和燕岗站都在1公里左右，有广佛线、10号线、11号线三条线路，同时靠近石溪村，有旧改的加持，高层能望江景。目前有建面约89平三房在售，均价7.8万/平。
沥滘片区的话，地铁、旧改、江景都有，短板是缺大型商业，基本上靠社区底商来满足。
片区在售的只有珠光海珠新城，优势是大盘配套丰富，项目周边有幼儿园、小学等教育配套，以及海珠湿地和江景资源，但距离地铁沥滘站较远，约2公里。
目前在售的刚需产品是建面约97平三房，均价6.5万/平，算是海珠区里性价比较高的项目了。
而沙园、江泰路片区，虽然没有江景，但同样享受老城配套，地铁、商业、教育都很成熟了。
片区内主要有两个在售新盘：中旅天宸府、中海江泰里。
中旅天宸府：
虽然是单体楼，但配套齐全，而且都是现成的，学校、公园、商业、交通配套几乎都在一公里范围之内。目前在售建面约82/86平三房，均价6.7万/平。
中海江泰里：
产品面积更小一些，建面约75/82平三房，实用率较高，有部分大户型设计（例如岛台），但均价较高，为7.5万/平。周边配套也够成熟，而且自带商业和幼儿园。
另外，海珠还有一些比较零散的普通刚需项目，例如：
紫星华府：
与客村站的直线距离约600-700米左右，靠近客村商圈，生活配套齐全，目前有建面约79平两房、建面约87平三房产品在售，均价7万/平，贵在地段。
明珠花园：
在中大隔壁，属于上世纪90年代的老妖盘，在售建面约93平三四房产品，户型有棱有角，并非传统方正格局，但优点是便宜，均价5.2万/平。
海珠湖景峰：
这是另一个老妖盘，优势也是便宜，有建面约92平三房产品在售，均价5.3万/平，短板是商业配套缺乏，离地铁较远，对口学校是“村小”。（可回顾：）
荔湾区
最后来聊一下最接地气的荔湾区。
对于刚需而言，荔湾可以说是老四区里选择最多、性价比最高的区域，上车难度相比其他三个区要低不少。
大部分刚需项目均价都在5万+/平，部分项目3、4字头也有得挑，主要分布在广钢、花地湾及周边板块。
这里咱们挑重点的来说。
目前荔湾发展比较迅速的板块，主要是广钢和花地湾，教育、地铁、规划都不缺。同时，广钢和广船可看作联动发展，而花地湾则打大城概念，两者的居住属性不错。
保利中海朗阅：
广钢中心居住区最后一个盘，离目前地铁广佛线和1号线不算近，在1.6公里左右，但产品做得不错，空间感很强，目前有建面约98平2+1房在售，均价6.5万/平，性价比不算高。
珠江广钢花城：
在广钢新城的南区，附近有地铁10号线广钢新城站（在建）、22号线后通段南漖站（在建），未来也有东塱村旧改加持，教育配套是短板，不过产品实用率很高，同等面积做多一房，性价比也不错，均价4.8万/平。
保利和悦滨江：
这是目前荔湾性价比最高的一个新盘，距离地铁1号线西塱站1公里左右，周边也有不少省一级名校，但均价仅为4万/平，产品实用率和广钢花城有得一拼，例如建面约74平能做到三房两卫。
万科金域曦府：
开卖以来一直都是荔湾红盘，主要依靠整个花地湾的规划，花地湾交通枢纽、花地湾购物中心、省实等配套齐全，综合素质很OK。目前在售建面约72-94平两到三房，产品实用率挺高，均价5.5万/平。
除了广钢和花地湾两大板块，荔湾其他板块也有一些在售刚需新盘值得留意。
凯德·双桥新作：
位于大坦沙岛，居住环境不错，而且也有更新改造规划，未来配套有望升级。同时，距离5号线、6号线双线交汇的坦尾站约600米，部分房源有江景加持。目前在售建面约74-98平两到三房，均价5.7万/平。（可回顾：）
力迅西关雅筑：
这是荔湾目前均价较高的新盘，达到7.5万/平，毕竟项目是准现楼，而且位于陈家祠附近，生活氛围成熟，片区内新盘供应也不多，目前在售刚需产品为建面约65-98平两到三房。
总体而言，刚需买家在中心四区的选择还是挺多的，有超过20个在售新盘可挑。
天河的新盘区位最好，产业、教育等发展都不错，但选择较少，而且价格也比较昂贵，适合预算较为充足的买家。
海珠的新盘选择较多，部分高品质项目价格不比天河便宜，但胜在地段够成熟，交通、商业、教育配套齐全，至于那些低价的老妖盘，就看个人选择了。
荔湾的新盘可选项最多，而且价格跨度也比较大，便宜和贵的都有得选，再加上今年片区也有不少规划利好兑现，尤其是白鹅潭，发展潜力不错，低预算的买家可以多关注。
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