文：闷油瓶
不鸣则已，一鸣惊人，这句话很适合形容番禺。
最近，各区高质量发展大会和年度重点项目清单陆续出炉，可以说当下广州撸起袖子就是干。
而番禺更是迎来开门红，频频给大家“秀肌肉”：
超1000亿固投巨资砸下、房价涨幅独一档、独角兽市值全市第一......
随着巨头企业进驻、楼市数据喜人，番禺逐渐撕下“睡城”标签，晋升“黑马”选手。
并且，这样的趋势，似乎还越来越明显。
01.
一手领涨，二手抗跌
洼地番禺崛起在即
一直以来，番禺都以“高性价比”的标签俘获很多广州客户。
事实上，近一年来，番禺的一手房房价涨幅高达12%，从2021年的37381元/㎡，上涨到今天的41936元/㎡，超越了广州新房均价，正式告别刚需门槛。
这个房价上涨速度，也超过了天河、海珠和黄埔，位居全广州之首。
究其原因，主要是离不了改善项目的扎堆入市，进而拉高整体均价。
例如万博的华发·越秀和樾府，屡开屡爆，是广州800-1000万级别的现象级红盘，也是去年广州销冠，狂卖2000套。
洛溪板块的南天名苑，推出超200平大平层，成交价超8万/平；创新城、大学城、南站等热门板块的几个越秀系新盘，价格也基本处于4-5万+/平。
值得注意的是，2022年番禺套均价为4.18万/平，而以上新盘基本卖到4-8万/平，表现不可谓不亮眼。
当然，均价在2-3字头的新盘也是有的，譬如番禺东部，莲花湾、亚运城那边，新盘价格就极其友好。
另外，番禺二手涨幅虽然不像一手那么突出，但也属于稳打稳扎型。
从数据上看，2022年广州二手房 价格同比下跌了7.9%，而番禺同比仅下跌了3.8%，涨跌幅排名第四，比很多主城区还抗跌。
关键是，去年楼市不景气，但番禺依然以11885宗的数据蝉联各区榜首，这也是它连续五年成为广州“二手成交之王”，同样领先11区。
以上种种，足以看出番禺市场的底子很稳健，无论一手二手，无论改善刚需，都有扎实的客群和市场支撑。
02.
独角兽市值占全市近7成
广州最被低估的经济宝地
都说买房要看产业，说到产业，大部分人会首先想到天河和黄埔。番禺？除了猪杂粥和睡城标签，还有什么吗？
淘房志认为，广州民营经济之光，应该颁给番禺，这方面连海珠都要承让承认。
在胡润发布的《2022年全球独角兽企业排行榜》，大湾区排名第一的企业，就来自广州番禺。
而番禺上榜的这家企业，叫希音（Shein），是一个跨境互联网电商企业，目前市值达到4000亿元。
这是什么概念？国内仅次于抖音和蚂蚁集团，当之无愧的广州独角兽龙头。
牛逼的是，这些代表新经济走向的独角兽企业，在番禺还多多益善。
比如，广州排名第3的广汽埃安，排名第11的小鹏汇天（航天），排名第12的探迹（企业服务），就都来自于番禺，一个区顶了全市21%的名额，市值占全市入选企业的67%！
更别提番禺核心交通南大干线正逐步完善，未来这条主干道将与番禺大道一起，形成“黄金十字”产业带 ，十四五计划总投资3047.96亿元。
中国最大的互联网语音平台——欢聚娱乐、国内最大的实时直播巨头——虎牙，还有携程华南总部，都早在沿线扎根发展。
可以说，番禺以一己之力撑起了 整个广州新经济的面子，排面上能不能与海珠琶洲battle一下？我认为问题不大。
人随产业走，新兴经济越多的地方，越容易造富，也让市场对番禺楼市的后劲充满信心。去年番禺力挫天河、白云和荔湾，成为新晋“千万级豪宅大户”，便是最好佐证。
03.
超1000亿巨资砸下
全面推进13个旧村改造
产业的存量有了，发展的增量也在路上。
近日番禺区召开高质量发展大会，定下“智造创新城”的新目标。淘房君复盘了一下，关键信息如下：
1）肯定了2022年的经济成效，番禺全区GDP达到2705亿元，总量和增速均排名全市第4；规上工业总产值2629亿元，增速全市第一。
2）今年将力争地区生产总值增长7%，固定资产投资首破1000亿达1100亿元，大抓新能源汽车汽车产业，同时发挥电子电动、 快时尚等产业优势。
3）坚持“拆、治、兴”并举，今年有序分布推进13个旧村全面改造项目；至2035年，推进34个旧村改造，总量全市第二。
4）产业枢纽带广州南站和沿江带创新城被重点提及。
结合番禺产业方向和旧村改造的分布来看，番禺的板块价值排序已是明牌。
万博仍是第一梯队，番禺5万+市场的守门员，拥有高端城市界面+不逊色天河CBD的商务配套。
目前里仁洞已正式开拆，员岗村的基础数据调查已完成，意味着旧改的成长空间开始明朗起来。
这里推荐楼盘有越秀和樾府、越秀瑞麓府，前者是核心CBD位置，卖稀缺性和唯一性；后者优势在低密环境，隔壁就是长隆，自带九年制学校。
国际创新城，也即大学城二期，万博之后的番禺亲儿子。
这边由于拆迁顺利，土储多，加上沿江+第三科创走廊的IP加成，连片开发起来比南站更受重视，也更容易。
创新城几乎就是越秀的天下，在售的有越大星、越大和、星汇文玺。
其中，星汇文玺较刚需一点，离地铁较远，单价也低些，在4.1万/平左右；越大星和越大和的地铁通勤属性强些，但越大和的品质感会更突出，自带九年制学校，板楼设计、低密，户型偏刚改至改善型，单价去到4.5万/平。
南站，老生常谈，列入今年广州重点推进项目中，将建设与广州站的联络线工程，加强与主城区沟通。
一直以来大家都诟病于南站外边略显“滞后”的区域形象，近两年随着商务区的建设，城市面貌雏形初现，有待写字楼和产业陆续投产，拼的是中长线回报。
按谁离南站更近的程度，板块内主要新盘有广州城投·领南府，走品质和高端路线，价格4.5万/平。
其次是星寰，谢村站上盖，同时享受南站和万博的辐射，价格4万/平，产品性价比比岭南府高。
星瀚则较远，陈头岗上盖，价格3.6-3.8万/平，位置虽不及前两个，但胜在学校明确和总价低。
至于番禺东，新能源汽车产业是风口，所以汽车城板块未来会比纯居住功能的亚运城，能级要高。
以上。
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