“我2019年因要结婚买了首套房，银行加点，利率5.88%。我还不是最高的，身边有同事、朋友，也是刚需，贷款利率超过6%。作为我们这些工作不久的刚需房奴来说，现在特别想知道，有没有办法申请变更房贷利率，享受新的房贷利率。”近日，有网友在顶端新闻“我想@领导”上留言提问。
享受新的房贷利率，这是当前诸多存量房贷借款者的心声。
近期，各地首套房贷款利率的逐步下调，多地降至4%以下。面对大幅利率差，有几年前“上车”的业主呼吁银行让利，同步降低存量贷款利率至3.8%或降低房贷利率加点。
此呼吁是否有可行性？存量贷款借款人面临着怎样的困境？
“新的房贷利率”有多诱人？
1月5日，中国人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
据贝壳研究院数据，截至1月31日，其所监测的103个城市中，有30个首套利率低于4.1%，其中首套利率天津、沈阳、中山等9城降至3.9%，郑州、厦门、长春、太原等11城降至3.8%，南宁、珠海、株洲、常德4城降至3.7%。
据央行披露，2022年12月份新发放个人住房贷款利率，全国平均为4.26%，和去年12月同比下降1.37个百分点，这是2008年有统计以来的历史最低水平。
“真的很羡慕也很祝贺现在的刚需购房者，同样是买首套自己住的刚需房，他们相对于一两年前购房的我们来说，能省下不少钱。这几年我们收入都受到影响，真的很不容易”。面对2-3个百分点的利率差，存量房贷借款者的心情不难理解。
下调存量房贷利率是否有可行空间？
面对网友的提问，上述问政平台回复：房贷利率3.8%是针对首套购房者，此前购房者申请的存量房贷无法转为3.8%的房贷利率。
但无法转为最新利率，并不意味着，“高位站岗”者无法从房贷下降的春风中得到实惠。
“必须肯定说明，各地存量贷款的利率普遍都有下降的可能，而且2月份开始已经在下降了”，上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为。
下降为真，但有前提：借款时购房者和银行签订的是浮动利率贷款。
当前，个人房贷利率定价共有两种方式，一是“LPR＋加点”浮动利率，即以LPR为定价基准加点（加点可为负值），加点数值在合同期限内固定不变；二为固定利率模式。
2022年内，央行三次调整5年期以上LPR，由4.65%降至4.3%。居民住房按揭贷款利率也随之下调。
故而，若购房者贷款时选择了浮动利率贷款，则其贷款利率将在合同约定的“重定价日”进行相应调整。
因而，严跃进表示，若购房者发现自己的存量房贷利率并未发生下调，则可能有以下几种原因：第一、购房者和银行签订的是固定利率贷款；第二、过去买的房子属于二套房，当时无法拿到利率折扣；第三、重新定价日在今年2月份以后。
当前，5年期以上LPR是否还有进一步下调空间？
严跃进对搜狐财经表示，下调的空间理论上是有的，但从房地产角度来讲下调的空间相对较小。今年的市场压力和去年是完全不一样的，政策的作用会逐渐显现出来。
银行“加点”部分是否可以下降？
正如上文所言，“加点数值在合同期限内固定不变”。从银行角度来看，央行最新数据显示，截至2021年末，个人住房贷款余额38.32万亿元，这意味着，即便对这部分余额降低1个基点的“加点”，也将对银行业产生数十亿元的影响。
经济日报2月1日文章《提前还房贷利大于弊吗》中称，当前，部分存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题需要引起重视。建议相关部门加快出台相关举措，引导银行适度降低存量房贷利率，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，进一步降低住房消费者的负担，有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。可加快引导5年期以上LPR下降，继续降低新增和存量住房贷款利率，减轻居民住房消费负担。
提前还贷、违规“转贷”风又起
正如经济日报文章所述，居民扎堆提前还款及违规转贷正是过大利差带来的衍生问题。
据搜狐财经走访，由于办理提前还贷人数持续增多，提前预约+数月排队的成为普遍情况。有银行客户经理对搜狐财经表示，“通常要等两到三个月，最慢的有排到8月份的”。
当前，预约提前还房贷主要有柜台预约和手机银行预约两种途径。大多数银行采用柜台预约，中行、建行、招行也同步开放线上手机银行预约。
但多位网友反馈称，用手机银行“抢”还款额度难度极大，定时定点“蹲守”方有分毫成功希望。
“13：59：59准时点进去，就抢到了。之前也抢了很多天。貌似月初放出的额度比较好弄”，有网友表示。据搜狐财经了解，2月2日，借款人可通过建行手机银行预约4月2日的提前还本办理。
近年来，为落实向实体经济让利的相关要求，银行等机构积极推进减费让利等普惠金融措施，加之市场报价利率改革释放的红利，个人经营性贷款利率走低，年化利率在3.5%上下产品并不鲜见。
与存量房贷6%左右的利率而言，“转贷”带来的高利差促使部分购房者铤而走险。
经营贷违规流入房地产市场是监管部门明令禁止的违规行为。根据规定，经营贷只能用于企业经营，居民将资金流入股市、楼市属于违规，倘若被银行发现，银行将要求客户限期还清所有贷款，违规人的个人征信也将留下不良记录。
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