春节前，趁着很多人提前回老家过节的空档，我去做了体检。其中一个体检医生填写表格时看到我的工作单位，搭起话来：“现在广州的房子是不是很难卖？”
我点点头：“确实挺难的，去年不管是新房还是二手房成交都不是很好。”
“房子难卖，那房价不得降了？”他追问道。
相信很多人都会有这样的感觉，房子不好卖了，房价应该下降了。
然而，数据打我们的脸了：2022年，广州的房价还在上涨！
01
去年广州房价上涨9.1%
根据贝壳研究院广州分院整理数据，2022年广州新房成交均价约37,295元/㎡，比2021年上涨约3110元/㎡，环比上涨9.1%。
2013年，广州一手房网签均价14758元/平，2022年，广州一手房网签均价37295元/平，37295-14758=22537，这些数字是否很扎心。以一套90平的刚需户型为例，2013年总价均价为132.8万，2022年总价均价为335.7万。
注：本文中价格为网签均价（数据来源于贝壳研究院广州分院整理）
值得留意的是，近十年来，广州一手住宅的价格一直处于上行态势。即使在2022年有不少楼盘出现降价的情况下，还能保持着不错的涨幅。
为什么不少楼盘降价，整体的房价数据还是涨的？
实际上，这里面有很大结构性的原因。换句话说，其实是一些区域的一些楼盘在带动。
贝壳研究院广州分院以2022年四季度成交均价与2021年同期比较，发现全市大约31%的项目价格基本保持平稳（同比在-5%-5%之间），有8%的项目相比去年同期有一定的涨价（同比大于5%），此外超60%的项目存在不同程度的降价（同比小于-5%）。
放大至区域，降价项目（同比小于-5%）占比最高的为增城、花都、荔湾（注：荔湾统计项目数偏少，存在一定波动），均超70%，其次南沙、从化降价项目占比也超过60%。降价项目占比最小的为黄埔，仅36%，也有7%的项目存在涨价。
数据来源于贝壳研究院广州分院整理
各个区域的涨跌情况如下。从图表可以看到，2022年从化、增城、花都的新房成交价格都有所下降，分别下滑14.32%、7.75%、6.79%。而番禺、海珠、黄埔、天河、荔湾等区域都有不同程度的上涨。
数据来源于贝壳研究院广州分院整理
番禺高价热盘——越秀和樾府去年拿下广州新房成交第一的宝座，近2000套的成交，6万/㎡左右的均价，对番禺整体均价的提升影响不小。再加上珠江铂世湾、越秀星汇文玺、保利悦公馆、龙湖·金地天峯等4万+楼盘的热销，也拉升了区域网签均价。
海珠改善型及豪宅楼盘去年也表现得相当好，如琶洲南TOD项目、珠光·海珠新城、招商保利·海珠天珺、中海观澔府、保利湖光悦色等项目。
黄埔单价4万+的楼盘，在2022年也受到不少购房者的青睐，如万科城市之光、富力南驰·富颐华庭、品秀星樾、保利罗兰国际等，这些楼盘的热卖，也直接带动了黄埔房价上行。
整体来看，核心板块的优质产品，价格始终会坚挺。外围区域的大部分板块，在过去的一年，价格严重“内卷”。相信大家都从各种文章中或多或少看到了那些降价的楼盘，这里不再一一列举。
正是因为高价楼盘的热销，所以整体拉高了广州一手住宅的均价。这就是前文中提到的结构性原因。
那么，今年的情况又会怎么样呢？
02
2023年楼市展望
贝壳研究院广州分院院长李茂喆认为，目前社会面对2023年经济增长目标的设定预测有所不同（有些预测5%，有些预测5.5%），但总体来看2023年中高速增长目标仍将给经济工作带来压力。因此，我们也看到在政治局会议、中央经济工作会议里也大篇幅地提及了政策支持的措施。
在全力拼经济的大背景下，与楼市相关的货币政策、楼市调控将继续宽松。降息降准等动作还会不止一次看到，房地产信贷也会继续维持宽松。
“预计除四个一线城市外，其他城市都有可能全面取消限购。如果今年上半年，全国经济、楼市恢复仍不如预期，四个一线城市也存在松动的可能。”李茂喆进一步解读。
而广州楼市成交，不管是新房还是二手，都或将都回升到10万套左右的水平。
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