作者：子非鱼
01 | 买房给奖励、补贴
进入2023年，从各城市对待楼市的行动来看，大多还是信心不足。
这种信心不足可能来源于很多城市对GDP目标的设定上偏谨慎。
从公开数据来看，24个万亿GDP城市所设定的2023年GDP增速目标，只有广州、重庆两座城市较2022年的增速目标上调，其余全部下调。
宁波、合肥、福州更是大幅下调目标1.5个百分点。
这种目标的谨慎态度，是宏观大环境的映射。
正如本号在之前多篇文章中强调的，尽管疫情已经放开，但全球经济形势仍不容乐观，世界格局秩序撕裂程度在加重，俄乌战争仍是不安定因素。
在这种背景下，2023年的大环境肯定要比2022年好，但想好到哪里去，难度还是比较大。
于是，我们可以看到，进入2023年，从热点城市到三四线城市，托举楼市的措施依旧在持续。
郑州近日已经将首套房房贷利率跌破了地板线，而另一座城市南昌，最新传出的消息，其核心区红谷滩开启了强刺激模式。
1月29日，“江西住建”发布了《红谷滩区“迎新春·惠民生 红动暖春购房节”活动实施方案》，其中提到：
活动期间购房人可享受200元/平方米的购房补贴，单套最高不超过4万元，此外，销售量高的房企还能得到政府奖励，最高不超过50万元。
红谷滩是南昌CBD之一，是南昌的核心地带，也是南昌房价的最高区域。
核心地带居然都要开启这种买房给补贴给奖励的模式，来调动大众的购房积极性，可见南昌楼市有多艰难和着急。
02
近一半区域跌破万元
作为弱省的省会，南昌本身的综合实力并不强，但南昌的房价在上一轮牛市中却跟涨太猛。
一个其均价在2018年顶部时期达到了1.5万元的均价，其中核心区不少楼盘的价格冲上了2万乃至3万。
然而，当年南昌的GDP才5274.67亿元，常住人口554.55万人。到2022年，南昌GDP也才7203.5亿元。
当自身的综合实力支撑不起房价的时候，面前只有一条路可走，那就是回调。
南昌房价回调，并非始于去年，去年全国房价全线下调，南昌在全面下调之前就已经启动。
早在疫情爆发的第一年，也即2020年，南昌房价就开启了微调模式。
然而，就这点跌幅南昌都受不了，于是在2021上半年公然放开大南昌都市圈限购，来了一个大南昌都市圈“购房同权”，结果第二天就被住建部约谈，被迫撤回，自己也被列入了重点监测名单。
原本的利好，在约谈、收回之下，变成了利空，加速了南昌房价的回调。
进入2021下半年，在全国楼市转向的大背景下，南昌楼市的泡沫不断被挤压，房价跌跌不休。
进入2022年，南昌房价继续调整，在统计局纳入统计的70个大中城市中，南昌是40个房价至少回到三四年前的城市之一。
国家统计局公布的12月份数据显示，南昌二手房价格相较于2020年下跌了2%。
根据南昌楼市情报梳理，目前青云谱区、新建区、南昌县虽然挂牌量仍在万元以上，但实际成交价已经跌破了万元，湾里区无论挂牌价还是实际成交价都在万元以下。
此外，梳理的288个二手房热门小区中，本月挂牌均价上涨的小区有60个，持平小区11个，下跌的小区有217个，一大半小区的房价都在调整当中。
成交量方面，中指院披露的数据显示，2022年南昌市商品住宅成交482.08亿元，同比下滑25.8%，成交金额连续三年下降，较2019年高位下滑46.9%。
此情此景，南昌早就按捺不住，去年就开启了买房给补贴模式，比如9月份南昌县发布购房补贴活动，9月1日至11月30日期间在南昌县购房，90平米以下每套补贴1000元，90平米以上每套补贴5000元。
此外，去年南昌的限购桎梏也被全部打开，从南昌中介处了解到的消息是，外地人在南昌购房已经没有了任何限制。
作为一个已经不限购的城市，在当下的环境下，想要调动大家的购房积极性，除了给补贴，貌似也没有更好的办法。
所以，才有红谷滩区最近发布的购房给购房者补贴，给开发商奖励的活动。
03
南昌楼市后续走势
给补贴和奖励，只是隔靴搔痒而已，补贴力度并不大，一平米才补贴200元。对民众的购房积极性调动力度并不大。
对于南昌楼市后续走势判断，本号以为，继续阴跌的可能性更大，最好也不过进入横盘模式。
因为：
一方面，南昌的空置率超高。
贝壳研究院今年发布过一份18个重点城市住宅空置率的数据，根据3个月无人居住的存量房作为抽样调查目标计算得出的结果。
其中南昌以20%的空置率位居第一位，也即每5套住宅，就有一套是空置的。
在此解释一下，在报告发布之后，贝壳研究院没过多久就删除了，并发布了一份道歉声明。很多人以为，这是数据不够谨慎所致。
事实上，删除报告，主要是来自各方的压力，毕竟空置率这个数据都是各城市的隐私，各城市自己从来不会公布，被贝壳研究院这样一公布，炸开了锅。
事实上，这个空置率还是非常保守，毕竟只是抽样调查了3个月无人居住的存量房，还有很多新房没有纳入统计。
所以说，贝壳研究院公布的这个数据，只会低不会高。
另一方面，南昌的库存量太大。
根据克而瑞研究中心，截至今年6月末，南昌市商品房广义库存量达到8000万平方米以上，在全国各大中城市里也处于前列。
新房库存如此之多，而二手房空置率位居全国第一。新房与二手房加在一起，让南昌的整体供应已经远大于需求。
在这种背景下，尽管南昌在对整个江西的人口虹吸表现上不错，也即每年的人口增量不错，但一时间也难以消化掉如此多的房子。
房子供大于求，再加上南昌目前房价虽然调整了不少，但均价仍超过了南昌综合实力所能够承受的范围。
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