重磅!房地产行业迎来了大消息!

暂停12年的房企再融资恢复,房地产的“第三支箭”来了!资本市场助力房地产新政策落地!

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期待已久的“第三支箭”来了

昨晚(11月28日),证监会发布“第三支箭”决定在股权融资方面调整优化5项措施,并自即日起施行。

以下是部分原文:

一是恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。

允许符合条件的房地产企业实施重组上市,重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产;发行股份购买资产时,可以募集配套资金;募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等,不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司,参照房地产行业上市公司政策执行,支持“同行业、上下游”整合。

二是恢复上市房企和涉房上市公司再融资。

允许上市房企非公开方式再融资,引导募集资金用于政策支持的房地产业务,包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目,经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设,以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资,要求再融资募集资金投向主业。

三是调整完善房地产企业境外市场上市政策。

与境内A股政策保持一致,恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资;恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。

四是进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。

会同有关方面加大工作力度,推动保障性租赁住房REITs常态化发行,努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs,或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。

五是积极发挥私募股权投资基金作用。

开展不动产私募投资基金试点,允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金,引入机构资金,投资存量住宅地产、商业地产、基础设施,促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

根据上文来看,这五项措施包括了恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥reits盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用等。

其中,五项措施中,恢复涉房上市公司并购重组及配套融资是“重头戏”——允许符合条件的房地产企业实施重组上市,重组对象须为房地产行业上市公司。时隔12年,房企并购重组融资再开口子。毕竟这项政策自2010年4月国务院出台“新国十条”通知,明确要求“证监部门暂停批准房企业上市、再融资和重大资产重组”后,一直暂停至今。

再叠加其他几项措施,堪称是房地产业的史诗级利好了。

至此,信贷、债券、股权三个融资渠道“三箭齐发”,合力推动房地产融资。纾困方向也从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。

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但无论是从六大行对房企授信,还是从“第二支箭”出台后落地情况来看,受益房企数量仍较为有限。

此次证监会发布“第三支箭”,支持房企股权融资,最终受益方依然还是优质房企。

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哪类房企最受益?

作为企业融资端的“第三支箭”,证监会此次在股权融资方面调整优化5项措施,最终结果依然还是利好“优质房企”。

8月至今,直接支持房地产资金规模已经超过万亿,可以说流动性在加速释放,整体房企融资环境迎来改善。

但从政策落地来看,融资对企业资质要求并未有明显放松迹象,惠及面有限,绝大多数民营企业仍然只能依靠自救。

据CRIC对100家典型房企融资的监测,民营房企融资规模占比从2021年8月首次跌破50%之后持续下跌,到了2022年10月仅为10%。2022年1-10月民营房企的累计融资总额仅为2291亿元,同比减少68%,其中债券发行规模仅1376亿元,同比减少了58%。

剔除因为交换要约而发行债券的企业之后,2022年1-10月发行新债券的民营房企仅有11家,发行新债券共约552亿元,其中发行量最多的是万科、龙湖、碧桂园、滨江、美的置业、旭辉以及新城,这些都是目前被首先认可的优质房企。

可以预见的是,随着证监会股权融资调整优化5项措施落地,率先受益的依然还是这些优质房企,绝大多数民营房企依然还是要等待政策效果的传导。

值得注意的是,2023年上半年民营房企即将迎来一波较大规模的偿债潮,其中龙湖、新城和美的置业三家企业的到期规模却仅有163亿元。

由此可见,对于接下来的偿债潮而言,这些“优质房企”本身压力并不大。但是对于其他的民营房企而言,即使有融资政策的支持也可能较难得到资本市场的认可,目前仍然面临较大的到期压力。

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金融支持地产打出组合拳

2022年至今房地产融资政策不断,多部门表达出了对房地产融资政策的支持。

从目前来看,企业融资端“三箭已出”,第一支箭信贷投放、第二支箭债券融资、第三支箭股权融资。

如今,地产支持政策已形成组合拳,稳楼市三位一体,稳融资三箭齐发,有望显著改善房地产企业资产负债表、更快恢复房地产市场平稳健康发展。

此次地产股具有一个较好的新信号,即开盘即涨停。截止到29日收盘,有40家地产股涨停。

第三支箭对于地产行业带来了明显的提振效应,在输血的同时,不增加房企的负债,市场信心明显提振。这是过去金融16条、第二支箭射出、银行密集授信几个政策所没有遇到的。这也源于第三支箭的优势和特点。

第三支箭没有明显的差别化操作,且第三支箭的应用没有太多的门槛,只要上市房企都可以享受此类政策的利好,所以政策效应的释放会更好。

第三支箭的发射,汇集了多种重磅的金融政策,包括重组、股份增发、私募等,这些都为房企后续资金的状况改善创造了非常好的机会。且此类政策越来越指向“救市先救企”的导向,对于市场信心提振要明显大于其他几个政策。

三箭齐发,本身就形成了非常好的组合拳效应。尽管房屋销售市场依然承压,但这三个政策本身也可以比较显著改善房企的流动性。一些和此类政策靠拢的企业更是可以享受利好。

来源:中国证监会官网、重庆楼市

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