写字楼市场的表现与城市的经济活跃程度密切相关,常被看作是城市经济发展的“晴雨表”。记者日前从上海中心大厦获悉,尽管受到全球疫情及其他不确定性因素影响,但这栋中国第一高楼出租率逆势而上,近三年来外资租户占比持续提升,目前大厦办公出租率达到80%,商业出租率约为98%,世界500强企业租户面积占比30%以上。

而放眼整个陆家嘴金融城,作为全区、全市经济发展的重要增长极,楼宇经济再次彰显韧性,眼下商务楼宇的整体出租率已超过今年2月时期水平。

“时代感。”被问及选址上海中心大厦的原因,法国巴黎银行(中国)有限公司首席执行官兼行长赖长庚给出答案。去年底,这家外资银行迁入上海中心大厦17、18层两个楼面,面积8700平方米。

时代感来自于“挑高的屋顶、完整的落地窗、窗外的高楼和绿地”,也来自于“更为直接、畅通的沟通环境”。位于上海中心大厦的新办公地,员工办公室是一间开阔的大通间,另配有大量会议室供商务使用。“早期外资银行的客户多来自国企、重资产行业等,近些年医药、互联网、新能源等新兴行业发展迅速,这些行业的特性,让彼此之间的意见交换、信息沟通变得尤其重要。”赖长庚说。

近两年半里,上海中心大厦办公租赁成交面积达60000平方米,截至2022年8月累计签约租户达78家。从租户所涉及的行业来看,金融业、咨询业占据了较大比重。

“大环境金融开放政策越来越实,外资企业看好中国市场,特别是世界五百强或行业内头部企业占比不断提升,优质租户持续快速扩租。”上海中心大厦建设发展有限公司党委书记、副总经理严明介绍,从2019年初到2022年底,上海中心外资租户的比例明显上升,遍布全球15个国家和地区,在数量比例上从15%增长至43%,在面积比例上从9%增长至41%。受益于金融市场开放,租户摩根大通业务领域和规模不断拓展,入驻上海中心大厦短短一年半里,办公面积从8000平方米增加到26000平方米。

出租率不降反升,上海中心大厦越来越完善的服务和配套功能也有助力。2020年起,大厦商业自起共引进新商户23家,合计已开业商户48家,知名商户包括观复博物馆、朵云书店旗舰店、首家全球极氪旗舰店、王品黑标店、隐溪茶馆景观店和著名漫画IP混知小酒馆等。商业运营的总体稳定,不仅保持了大厦餐饮、休闲等配套服务的稳定、有序,还实现了大厦商业的整体营收增长。2021年,大厦商业全年整体营收分别比2019年和2020年增长40%和49%。

经过30多年建设发展,陆家嘴已成为我国“经济密度最高、基础设施最完备、人才资源最丰富、市场交易最活跃”的国际化金融城,培育了110多幢税收亿元楼和上海第一幢税收百亿楼,2021年区域经济总量突破6300亿元,每平方公里超过200亿元。

这块经济密度如此之高的热土,楼宇经济备受关注。“从近三年数据来看,陆家嘴商务区需求和空置率均保持稳定,目前为止,市场对于陆家嘴的商业价值没有出现明显变化。”世邦魏理仕华东区研究部负责人陆燕告诉记者。

来自世邦魏理仕的专业报告显示,2021年上海写字楼市场供需两旺,租金止跌反弹。从行业来看,TMT和金融行业合计贡献全年新租需求的45%,其中伴随浦东“引领区”政策的出台,以融资租赁、基金、银行、保险为主的金融业升级扩租明显,70%选址浦东。

与此同时,写字楼市场出现了一些新的市场需求。“企业对于弹性办公模式的接纳度和使用灵活工位的意愿持续提升,比如某个项目小组在短时期内的工位需求,任务完成小组解散。这些趋势或者需求,促使我们会采取相应快速调整措施,满足这一新需求。”严明表示,对楼宇运营来说,会持续为产品赋能,继续提升服务效率与客户体验,“我们也在尝试新鲜事物,比如投入元宇宙赛道,尝试‘商业综合体+元宇宙’的应用场景建设,利用沉浸体验和增加现实升级文旅服务和产品等等。”

记者了解到,从市场反馈看,甲级写字楼表现明显优于乙级写字楼,表明租户的升级需求是特别明显的。陆家嘴管理局楼宇办副主任陈晨介绍,陆家嘴已在关注高楼龄楼宇的二次更新,释放更多空间,吸引企业集聚。疫情发生以来,面对租户调整空置出面积的现象,部分楼宇尝试对相应楼层进行改造,吸引不少科技型、创新型的企业入驻,改造楼层出租率接近100%。据悉,目前陆家嘴金融城1500万平方写字楼中甲级写字楼占50%以上,未来5年还将新增350万平方米商办空间。

2022-11-26 10:28

来源:浦东发布