作者:子非鱼

关于杭州楼市,写过很多。这座被坊间戏谑为炒房第二城的城市,楼市曾经无比辉煌,但在周期力量之下,逐渐走下神坛。

尽管房价整体下滑力度不算很大,但局部已经开始瓦解,趋势已经形成,只是时间问题。

局部瓦解的区域之一,便是杭州中心地带的杭州科技城。

根据每日经济新闻披露,杭州科技城“三兄弟”,阳光城未来悦、中南樾府、东原印未来,用中介的话说,“跌成了事故”。

阳光城未来悦在2021年上涨最快的时候,有的二手房一个月涨了200万,巅峰时期的价格89平米的二房700万总价。今年5月份的挂牌价是550万。

此外125平方米3房2厅户型,今年3月成交价格为600万元,10月份120平方米的4房,成交价格为500万元。而半年内,89平方米左右户型最多则跌去了100万元不止。

这看着确实跌了很多,但这只是把之前的涨幅吐出来了一下,还没有跌破原来的买入价。

换句话说,还得跌。毕竟,杭州房价转向的势头,已经形成了洪荒之势。

7月份的时候,杭州当地媒体钱江晚报就爆料,杭州有超6成热门小区在下调出售。萧山、临安、富阳这些外围区,遍地都是调整盘。

杭州贝壳研究院披露:

二手住宅均价也已经连续3个月下滑,10月的均价为31000元/平方米,环比下滑2%。10月杭州滨江区的整体均价回调至4.5万元/平方米,环比9月时5.4万元/平方米的均价下滑了15%。余杭区的闲林板块均价同比降低4%、环比降11%;萧山市区均价环比降7%,同比降3%。

而且,随着二手房价格普跌,杭州的新房与二手房之间原本的倒挂现象得到缓解,导致持续了很久的打新热也降温了,流摇、退房成为杭州楼市当下的一股现象。

10月份杭州推出了53盘、9218套房源入市,没有一个新盘触发社保排序,同时流摇项目更是达到了21个。平均中签率达到45%,环比上涨了6个百分点,已经连续两个月上涨,也是下半年以来首次突破40%。

面对连续几个月下滑的成交量,11月份杭州尝试过一些挣扎:

对在杭州市购区无住房、但有住房按揭贷款记录且相应贷款已结清的居民家庭,为改善条件再次购买普通自住房,可按首套房贷政策执行。同时,将贷款购买第二套普通自住房的居民家庭,最低首付比例降为40%。

但这些都只不过是洪流中的一些石块而已,难以阻挡大趋势。

尽管11月份以来,中央各部门连续不断地发布利好文件,给房企输血,给头部优质房企输送贷款额度,乃至降准。

11月25日央行正式宣布将存款准备金率下调0.25个百分点,释放5000亿元的长期资金,按照当前的货币乘数,最多可以衍生出近4万亿的广义货币。

这些利好带来的结果是,优质房企有钱了,市场流动性充沛了。

但是,最最关键的问题,民众的收入何时恢复,就业率何时回升,失业率何时止跌?

这些问题不解决,钱只是在天上飘着,落不到地上。

还是我在文章中多次强调的,楼市所有的政策利好,都是理论上的,要转变为实际,终归还是得消费端实现闭环,也即得有人买房,才能形成实质利好。

新一轮疫情席卷而来,门店关了一批又一批,人群流动性又被限制了一批又一批,生意越发难做,你不知道明天和失业、明天和倒闭哪一个先来。

在这种背景下,房子还能卖给谁?

最关键的是,现在不仅是经济压力、收入缩水等方面的问题,而是现在只能说“好”说“对”背景下,人心向背。这里就点到为止,不再扩展,大家都是聪明人,心照不宣就可以了。

在这种局面之下,别说大部分人根本买不起,就算有一小撮人等着上车,这时间段也应该是瞻前顾后,宁可选择观望吧。

所以,楼市短期内暖不起来,跌势仍会继续扩大,跌幅也会加深。当下大家的首要任务,是看好自己的钱包,以应对继续延续的不确定性。